Что делать в сложившейся ситуации?

Ирина, добрый вечер, если удалось получить на сделку согласие органа опеки и попечительства, что на практике очень сложно, то все дальнейшее это уже проблемы продавца, согласие опеки является основным документом для распоряжения долями несовершеннолетних. 

Основанием для признания такой сделки недействительной будет ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»: 

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Как я уже указал с полученным согласием проблем быть не должно, тем более сделка зарегистрирована, не идите на предложения продавца передать ему квартиру обратно, в любом случае оспорить он сможет только через суд, что ему вряд ли удастся. 

Уважаемая Ирина! Если Вы выполнили все требования закона при заключении сделки, в том числе, и получение продавцом согласия органа опеки и попечительства, то Вы являетесь добросовестным приобретателем, и по данному основанию сделка не подлежит признанию недействительной. Имеются решения судов по аналогичным ситуациям.

сделка может быть не законна!!! Т.к. доли до сих пор детям не выделенны!

Ирина

В данном случае непонятно почему в другой квартире доли детям не выделены? Они после продажи не купили квартиру или же купили, но не выделили доли и соответственно не отчитались перед опекой? 

Полагаю, что нужно у Продавца уточнить данный момент. 

Если они купили квартиру и не выделили доли, то это поправимо и ваша сделка останется действительной. Достаточно сейчас произвести такой выдел.

 Для признания сделки недействительной между вами и между Продавцами требуется установить конкретные основания для признания сделки недействительной, предусмотренные статьями 168 и 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вот пример решения ВС РФ по похожей ситуации

http://test.vsrf.ru/stor_pdf.p...

В таких сделках как ваша с детьми недостаточно получения постановления опеки на отчуждение квартиры. Необходимо для соблюдения интересов детей одновременная покупка квартиры для детей и выделение долей. Как правило, опытные риэлтеры делают такие сделки одновременно, потому что родители продав одну квартиру обязаны в течение 1 месяца принести в опеку документы о покупке с выделенными долями детей другой квартиры. В этом случае считается, что интересы детей ничем не нарушены и сделка чистая.

Ирина, здравствуйте.

Для правового анализа проблемы нужна дополнительная информация, а именно выяснение причин, по которым дети до настоящего времени не обеспечены иным жильем. Кроме того, желательно ознакомиться с согласием органа опеки и попечительства, чтобы понимать, при каких условиях было дано согласие на совершение сделки. Если выделение доли теоретически возможно, но не происходит по вине продавца (родителя детей), орган опеки может инициировать обращение в суд с иском о выделении доли ребенку. Однако на практике опека нередко идет по иному пути и оспаривает сделку по отчуждению имущества детей. Нужно разбираться в ситуации с учетом всех нюансов. 

Полагаю, речь в данном случае не может идти о добросовестном приобретателе, как минимум по причине того, что покупатель квартиры не мог не знать о том, что покупает долю несовершеннолетнего, в связи с чем необходимо выполнение условий опеки, на которых дается согласие на сделку.

Добрый день Ирина.

Думаю Вам стоит обратиться к нотариусу, который удостоверял договор купли-продажи и попросить у него копию постановления органа опеки и попечительства, посмотреть там адрес квартиры, которую они должны были купить и заказать выписку из ЕГРН по ней. После этого станет понятно, что Ваши продавцы вообще не купили квартиру или купили, но не оформили ее в общую долевую собственность в том числе на детей.

Вообще судебная практика складывается негативно и никаким образом не защищает интересы добросовестного покупателя, так как рассматривает данное согласие опеки, как совершенное под условие покупки другой квартиры и в случае не соблюдения его исполнения часто признают сделки недействительными, фактически перекладывая ответственность на вполне добросовестного покупателя. Так что постарайтесь решить ситуацию, иначе последствия для Вас могут быть негативные.

Удачи