Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли арендодатель ни разу не повышавший арендную плату в течении 5 лет повысить её одномоментно на 31%?
Добрый день! Вопрос в следующем. Арендуем помещение на протяжении 5 лет. Со своей стороны соблюдаем все условия договора, исправно платим, содержим помещение в хорошем состоянии.
Арендатор решил поднять аренду с 650р. за метр, до 850р., т.е. на 31%. С одной стороны он ни разу не повышал арендную ставку за все эти годы, с другой, мы не можем преодолеть такой скачёк, но и съехать тоже не можем, т.к. это влечёт увольнение персонала и прочие издержки.
Аргументирует тем, что нашёл клиента, который готов заехать на 10 лет и платить по 850р.
А вот что в договоре:
3.4. Размер фиксированной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателями в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не выше процента инфляции за текущий год (ставка инфляции определяется ежегодным Постановлением Госкомстата РФ и/или берётся с официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru). Информация об изменении арендной платы доводится до Арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого момента вступления в силу изменений арендной платы.
3.5. Изменение размера арендной платы оформляется подписанием дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия Арендатора действие настоящего договора прекращается с даты установления Арендодателями новых ставок арендной платы.
4. Изменение, расторжение, прекращение Договора
4.1. Изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение действия допускается по соглашению сторон.
4.2. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
4.3. Арендодатели вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения в случаях:
• Использования Арендатором Объекта в целом или частично не в соответствии с Договором аренды.
• Наличия задолженности по арендной плате.
• Умышленного ухудшения Арендатором состояния Объекта.
• Отказа Арендатора возместить ущерб, причиненный по его вине.
• несогласия Арендатора с изменением ставки арендной платы в соответствии с п.3.4. Договора.
• иных, установленных действующим законодательством, случаях.
согласно пункта 3.4 увеличение аренды должно составлять не больше чем процент инфляции за текущий год, а он за 2018 год составил 4.3%.
Арендодатель говорит, что поскольку не поднимал ставку 5 лет, то имеет право сейчас поднять на сумму инфляций за все 5 лет. Мотивирует положительной судебной практикой по таким делам.
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?
- Дог. аренды наш вариант_v2.3.doc
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?
Сергей Анатольевич
Сергей Анатольевич, добрый день! Вопрос достаточно дискуссионный, но с учетом ст. 431 ГК РФ (толкование условий договора) при таком формальном подходе ответ нет, не имеет права повышать ее более чем на уровень инфляции
При толковании условий договорасудом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
у арендодателя была возможность повышать плату ежегодно, он таким правом не воспользовался поэтому такое разовое повышение исходя из условий договора неправомерно, однако если у него действительно есть арендатор готовый платить больше он вправе, после истечения срока договора заключить договор с ним. Преимущественное право заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ) в этом случае не применяется т.к. оно предполагает преимущество только при равных условиях, а в описанном случае если будет выше предложение по арендной плате арендодатель вправе выбрать нового арендатора
Добрый день, Сергей Анатольевич.
При буквальном толковании условий договора, с учетом ст. 10 ГК РФ и ст. 614 ГК РФ прихожу к выводу, что увеличивать размер арендной платы одномоментно на 31% неправомерно.
Здравствуйте Сергей Анатольевич.
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Согласно представленному Вами пунктам договора арендодатель имеет право поднять плату но не чаще чем раз в год и не выше процента инфляции за текущий год (ставка инфляции определяется ежегодным Постановлением Госкомстата РФ и/или берётся с официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ www.gks.ru). Таким образом, его требования незаконны. Требуйте его письменного требования и ответьте на это требование отказом, в связи с условиями договора. Требования однозначно незаконны.
Однако, негласно, если брать отношения арендатора и арендодателя, то скорее всего в течении какого-то время он будет пытаться выжить Вас по иным основаниям.
С уважением Кононова Я А
Дополню судебной практикой.
Президиумом
Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда
«07» октября 2008 года
ОБЗОР
практики рассмотрения споров по договору аренды
3. Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды.
В договоре аренды сторонами согласовано право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы. Ответчик не оспаривал факт получения уведомления об увеличении арендной платы, возражений в адрес истца относительно изменения размера арендной платы не направлял. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно не приняты.
(дело №А55-8231/2007)
Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности, пени за просрочку внесения арендной платы и обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Сторонами заключен договор аренды муниципального имущества. В материалах дела имеются дополнительные соглашения к договору аренды, подписанные сторонами об изменении арендной платы. Между тем в пункте 4.2 договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ. В соответствии с п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.
16.01.2007 года в адрес арендатора арендодатель направил письмо об очередном изменении размера арендной платы. Факт получения данного уведомления не оспаривается. Возражений в адрес арендодателя относительно увеличения размера арендной платы ответчик не заявлял до получения претензии об освобождении помещений в связи с неисполнением обязанности по уплате арендной платы.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, так как право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении арендной платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно во внимание не приняты.
Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
Арендодатель несвоевременно известил арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены частично.
Понимаете, Арендодатель трактует пункт договора о повышении ставки аренды не более одного раза в год на сумму инфляции, таким образом, что раз он не повышал 5 лет, то сейчас имеет полное право повысить на сумму инфляции за эти 5 лет. Вот собственно и интересно, если дело дойдёт до суда, то на сколько правомерным будет требование Арендодателя об одномоментном повышении ставки с 650р. до 850р.?
Ссылка арендодателя на положительную судебную практику, возможно, несостоятельна, поскольку фактические обстоятельства могут быть иными.
Вот такая формулировка условий договора, на мой взгляд, подпадает под ст. 10 ГК РФ, а также данное условие является ничтожным, поскольку не соответствует закону (ст. 168 ГК РФ).
Кроме того, в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а при заключении дополнительного соглашения данная статья также подлежит применению.
Таким образом, с учетом Вашего несогласия с изменением условий о размере арендной платы, а также с учетом ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, напишите письмо арендодателю, в котором нормативно обоснуйте неправомерность действий арендодателя.