Оплата приобретения квартиры со счета ип

Здравствуйте, Александр. В целях экономии временных затрат Вы можете выбрать второй вариант — оплатить стоимость квартиры по договору ДКП со счета ИП, если Ваш брат будет покупателем по ДКП. Законодательство Вас никак не ограничивает в этом. В назначении платежа укажите, что оплата производится по договору купли-продажи квартиры, его номер и дату. Собственником недвижимости будет являться покупатель, указанный в ДКП. В самом ДКП можно указать, что Вы будете совершать оплату по договору. Никаких проблем/вопросов при данном варианте оплаты у Вас не должно возникнуть

Скажите, пожалуйста, может быть есть возможность избежать лишних временных затрат, и заключить дкп напрямую между застройщиком и моим братом, а оплату произведу я со своего счета ип? Или в дальнейшем у налоговой будут вопросы ко мне или моему брату?

Здравствуйте Александр! Если вы имеет ввиду договор долевого участия или ДКП ( не совсем понял какой будет у вас договор, так как вы указываете  в вопросе слово «Застройщик»), но в любом варианте сделки (договоры) когда  оплата  производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а  застройщик, обязан ее принять.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим  физическим или юридическим лицом. Однако  оплата таким образом возможна при условии, что Договор долевого участия (ДДУ) не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника долевого строительства другими лицами. Если такое условие присутствует в ДДУ, нужно получить согласие застройщика иначе он имеет основания не принять оплату.

Однако как вариант, вы вправе просто подарить брату необходимые денежные средства по договору дарения, а он уже самостоятельно сможет расплатиться за квартиру со своего счёта.

ГК РФ Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Здравствуйте, Александр!

в целом согласен с коллегами, но хотелось бы добавить, что в случае решения оплатить со своего счета ИП, советую заключить с братом договор дарения, по которому Вы безвозмездно освобождает или обязуетесь освободить ее от имущественной обязанности перед третьим лицом (ст.572 ГК). 

такой договор должен быть в письменной форме (п.2 ст.572 и п.2 ст.574 ГК).

мое личное мнение, что самое простое и оптимальное это дарение Вами брату денежных средств и осуществление им оплаты лично. это позволит Вашему брату заявить и получить налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК, если ранее он им не пользовался.

Добрый день, Александр!

Немного дополню вышеотписавшихся коллег про налоговые аспекты ваших отношений между Вами и братом:

Если Вы выберете оформление вашего перевода денежных средств в адрес застройщика через договор дарения, то Налоговый Кодекс не запрещает указанное взаимодействие.

Так, в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 сентября 2009 г. N 03-11-09/298 указана следующая позиция:

Вопрос: Я зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, применяю упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения — доходы (6%)). 

Мною было получено от физического лица, в собственность по договору дарения нежилое помещение. В договоре дарения нет никаких ссылок на то, что я и даритель являемся индивидуальными предпринимателями, также в тексте договора не указано для каких целей я приняла в дар нежилое помещение. Дарителем имущества является моя мама.

В связи с этим, прошу разъяснить порядок налогообложения стоимости данного имущества.

1. Должна ли я заплатить со стоимости полученного имущества налог на доходы физических лиц?

2. Облагается ли стоимость полученного имущества единым налогом в рамках УСН?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 08.04.2009 о налогообложении доходов индивидуального предпринимателя и сообщает следующее.

Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) «Налог на доходы физических лиц».

При этом в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами).

Таким образом, если физическое лицо — даритель, является членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход, в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В связи с изложенным, Вы можете не платить НДФЛ на прибыль, которую получит Ваш брат вследствие дарения в его адрес д.с. на покупку квартиры.

2. Между тем, обращаю Ваше внимание на то, что, если вы являйтесь плательщиком УСН доходы — расходы, то вы не вправе уменьшать свои расходы на сумму дара, поскольку Ваши расходы не удовлетворяют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16, п. 16 ст. 270 НК РФ. По указанному пункту см. письма Минфина России от 04.09.2013 N 03-11-06/2/36387, от 01.06.2011 N  03-11-06/2/86).

Здравствуйте, Александр!

Если я правильно предполагаю, то такая схема связана с тем, чтобы не платить комиссию банку при «выводе» средств ИП. Но возможно я ошибаюсь.

В любом случае, поддерживая коллег, добавлю, что юридически имущество ИП, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Это касается любого имущества (в том числе денежных средств), принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, поскольку гражданин, независимо от того, зарегистрирован он в качестве ИП или нет, приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем (п. 1 ст. 19 ГК РФ).

Поэтому то, что Вы имеете статус ИП и перечисляете деньги в оплату с расчетного счета ИП абсолютно идентично тому, как если бы Вы, не имея статуса ИП, перечисляли бы со своего текущего счета.

У налоговой вопросов из-за этого не возникнет, это точно, ни к Вам, поскольку:

индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения и систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, средства, оставшиеся после налогообложения, может расходовать по своему усмотрению без удержания налога на доходы физических лиц.
(письмо Минфина РФ от 19 апреля 2016 года № 03-11-11/24221)

ни к брату, поскольку в соответствии с пп.18.1 ст.217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения.

Только есть один нюанс, что при такой схеме брат не сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом по ст.220 НК РФ (если он ранее еще им не пользовался).

Александр, добрый день!

Присоединюсь к мнению коллег о том, что перед оплатой застройщику лучше оформить договор дарения денег брату. В этом случае брат сможет получить имущественный налоговый вычет при приобретении жилья в размере 2 млн. руб. (если он его ещё не получал и имеет/будет иметь «белую» зарплату). Дело в том, что вычет предоставляется только в том случае, если налогоплательщик понёс реальные расходы на покупку жилья. А если вы оплатите квартиру за него, то тогда он не сможет претендовать на вычет, так как расходы он не нёс.

С уважением, Роман.