Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как снять обременение (залог) третьего лица при расторжении договора купли-продажи квартиры
Был заключен договор купли-продажи квартиры. Переход права зарегистрирован в ЕГРП. Стороны сделку не исполнили, квартира не передана (передаточный акт не подписиан), деньги за квартиру продавцом не получены. Покупатель сделал квартиру предметом залога в качестве обеспечения по договору займа с неким третьим лицом. Продавец хочет расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Но не знает, каковы будут последствия расторжения договора в части имеющегося обременения. Продавец - это я. С одной стороны, расторжение договора купли-продажи квартиры не является основанием для прекращения залога. С другой стороны у меня нет никаких денежных обязательств ни перед покупателем квартиры, ни перед его залогодержателем. Переход права в данном случае также не регистрируется, насколько я понимаю, в ЕГРН аннулируется запись о праве собственности и восстанавливается предыдущая запись о моем праве собственности.
Пожалуйста, помогите разобраться с данным вопросом. Какие нормативно-правовые акты можно применить в данном случае, чтобы после вынесения судебного решения о расторжении договора купли-продажи признать отсутствующим право залога? или как-то его оспорить? Вопрос только о снятии обременения. Исходим из того, что договор купли-продажи будет расторгнут в судебном порядке по иску продавца.
Спасибо всем за ответы. Уточняю:
1. Договоры займа и залога квартиры, заключенные моим покупателем с третьим лицом, не имеют никакого отношения к нашей сделке купли-продажи квартиры. Кредитор, он же Залогодержатель, не выдавал деньги на покупку этой квартиры. Это был просто заем без определенной цели.
2. Ознакомившись с ГК РФ, Законом об ипотеке, судебной практикой, я поняла, что при отчуждении предмета залога (в данном случае квартиры) залог сохраняется, а новый собственник становится Залогодателем. Вы в своих ответах это подтвердили. Меня интересует, есть ли какие-то исключения из этого правила. Есть ли способы избавиться от этого залога в случае, если договор купли-продажи квартиры будет расторгнут по решению суда. Ведь деньги выдавались не на покупку этой квартиры. Залог был оформлен на квартиру, сделка купли-продажи которой фактически не была исполнена продавцами, договор купли-продажи не был прекращен в связи с исполнением.
3. Речь идет именно о расторжении договора купли-продажи. если бы я могла признать сделку купли-продажи недействительной, то вопрос с залогом у меня не возникал бы. Но оснований и перспектив признать сделку недействительной и применить последствия недействительной сделки у меня нет.
4. В законе сказано, что залог сохраняется в случае отчуждения предмета залога. Является ли расторжение договора купли-продажи отчуждением? в моем понимании отчуждение — это передача имущества и имущественного права по волеизъявлению обеих сторон. Расторжение договора в судебном порядке не по воле залогодателя тоже будет считаться отчуждением?
Здравствуйте, Ольга!
В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Посмотрите пожалуйста, есть в договоре купли продажи квартиры условие о том, что залог в силу закона не возникает? Это важное обстоятельство для снятия обременения по договору залога покупателя с третьим лицом.
Ольга, здравствуйте!
В Вашем случае я считаю целесообразным подавать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры и одновременно договора залога квартиры по кредитному договору между покупателем и кредитором.
Иной возможности снять обременение я не вижу.
В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права
собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты
по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Сергей, а я, не являясь стороной сделки, могу обратиться в суд с иском о расторжении договора залога, заключенного другими лицами? Или признании этой сделки недействительной?
В случае, если Вы расторгаете договор купли-продажи сделка залога затрагивает Ваши права и именно поэтому Вы можете обратиться с иском.
Не уверен, что есть смысл подавать на признание сделки недействительной, если нет стопроцентных доказательств этого. По поводу расторжения залога — мне кажется я смысл есть. Не смотря на то, что мнения у меня с коллегами по этому поводу расходятся, стоит все таки говорить о том, что залогодатель не исполнил своих обязательств по купле-продаже (отсутствие подтверждение оплаты и акта приема-передачи залогодержатель должен был проверить).
Здравствуйте, Ольга!
если по условиям Вашего договора купли-продажи не возникало залога в силу ст.488 ГК, то при расторжении Вами договора подлежат применению положения п.1 ст.353 ГК, по которым в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
судебная практика это подтверждает, в частности постановление ВАС от 07.06.2012 № 16513/11. суды придерживаются позиции, что если на момент заключения договора залога у кредитора-залогодержателя не имелось оснований сомневаться в правомочии залогодателя на заключение такого договора, то в случае виндикации предмета залога у залогодателя право залога сохраняется.
если на момент заключения договора залога у кредитора-залогодержателя не имелось оснований сомневаться в правомочии залогодателя на заключение такого договора, то в случае виндикации предмета залога у залогодателя право залога сохраняется.Дмитрий Чернобавский
Дмитрий, я правильно понимаю из приведенной Вами цитаты ВАС, что если я смогу доказать, что Кредитор-залогодержатель знал о том, что залогодатель фактически не исполнил обязанности по договору купли-продажи (в квартире проживает бывший собственник и члены его семьи, отсутствует передаточный акт), то это может служить основанием для признания залогодержателя не добросовестным. и у меня появится возможность признать такой договор не действительным?
в квартире проживает бывший собственник и члены его семьи, отсутствует передаточный акт)Ольга
это не доказывает нарушение покупателем условий ДКП и тем более отсутствие права распорядиться собственностью — передать в залог.
нарушение условий оплаты при определенных обстоятельствах должна была насторожить залогодержателя, но само по себе не ограничивает собственника распорядиться своей собственностью.
Здравствуйте, Ольга!
Начну с того, что в корне не верно следующее:
Переход права в данном случае также не регистрируется, насколько я понимаю, в ЕГРН аннулируется запись о праве собственности и восстанавливается предыдущая запись о моем праве собственности.Ольга
В данном случае будет регистрация права осуществлена по общим основаниям…
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) одним из оснований для проведения государственной регистрации прав предусматривает вступившие в законную силу судебные акты (ч. 5 п. 2 ст. 14).
Пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Плненума) разъяснено, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону.
При этом правила ведения ЕГРН (6.9. Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки sudact.ru/law/prikaz-mi...) предусматривают особый порядок внесения записи в ЕГРН только лишь в части признания сделки недействительной, но и даже в этом случае «восстановления» Вашего предыдущего права не происходит… формируется новая запись о праве собственности, но с указанием прежних реквизитов и правоустанавливающего документа, плюс добавляется решение суда… опять же важной особенностью будет резолютивная часть судебного акта, которая в свою очередь зависит от просительной части исковых требований…
143. При признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом «актуальная» вносятся: слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.
144. Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности — решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.
Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.
В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.
В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.
Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».(Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943)https://rosreestr.ru/site/pres...
Т.е. это я к чему
Вопрос только о снятии обременения.Ольга
В данном случае вопрос в том, как будут сформированы исковые требования, и определения круга ответчиков по иску… Привожу Вам выдержку с сайта Росреестра:
При расторжении договора купли-продажи в судебном порядке важно правильно отразить свои требования, выбрать надлежащий способ защиты, о также правильно указать статус сторон в судебном процессе. Не редки случаи, когда истец ошибочно указывает в качестве ответчиков Росреестр, а также заявляет излишние требования об обязании Росреестра погасить или аннулировать записи в ЕРГП. Подобные действия законом не предусмотрены.
В силу п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
По таким искам, Управление может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., в соответствии п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.https://rosreestr.ru/site/pres...
чтобы после вынесения судебного решения о расторжении договора купли-продажи признать отсутствующим право залога?Ольга
Этот вопрос должен быть разрешен сразу в судебном процессе по расторжению договора купли-продажи, Вам необходимо вторым ответчиком привлекать к участию в деле залогодержателя по зарегистрированному обременению, но Вы будете решать вопрос только по возврату своей недвижимости в собственность, в порядке ст.453 ГК РФ, а вот правоотношения между Покупателем-залогодателем и Залогодержателем, это их личные правоотношения, которые возникли еще по неисполненному договору купли-продажи, соответственно залогодержатель мог видеть или не мог не предвидеть наступления подобных последствий и вправе предъявить Покупателю-залогодателю требования в порядке обратного требования (регресса)… Но в любом случае вопрос данный обязательно должен быть разрешен в судебном акте, в противном случае Росреестр не сможет исполнить решение суда.
С уважением, Алина Пучко.
Является ли расторжение договора купли-продажи отчуждением? в моем понимании отчуждение — это передача имущества и имущественного права по волеизъявлению обеих сторон.
Это если по соглашению сторон, но отчуждение же может быть и принудительным, как в Вашем случае на основании судебного решения, при этом по ипотеке иного не предусмотрено нежели п.1 ст.25 102-ФЗ
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Здесь иного не предусмотрено… либо ипотека переходит к Вам, либо этот вопрос должен быть одновременно разрешен в судебном процессе при расторжении договора купли-продажи, иного нет к сожалению.
Здравствуйте, Ольга! Прочитав уточнения делаю вывод, что признать договор залога квартиры недействительным не получится, так как квартира была свободна от залога в силу закона.
К сожалению нет. Залог в данном случае сохраняется.