Как взыскать деньги с застройщика и получить квартиру до суда?
1) С застройщиком 18.08.2017 заключен договор долевого участия (ДДУ) на квартиру в новостройке в Новой Москве. По нему застройщик должен передать квартиру не позднее 31.12.2018, а так же не менее чем за 1 месяц до срока передачи объекта заказным письмом предупредить участника долевого строительства (УДС) о завершении строительства и необходимости принять объект.
2) У застройщика имеется акт ввода дома в эксплуатацию от 12.12.2018.
3) 23.12.2018 позвонили по телефону и пригласили для приёмки на 25.12.2018. При приемке квартиры были обнаружены множественные дефекты (на этаже не подключена пожарная сигнализация, в квартире минус 8 градусов, нет ни горячей, ни холодной воды, сквозные дыры в вентиляционном шкафу, под одним из окон не хватает батареи, на одном из окон оторвана пароизоляция и пр.).
4) Во время приёмки дольщиков водят специально так, что бы на этаже был один человек и только в присутствии застройщика. Т.е. пригласить стороннего человека в квартиру в качестве свидетеля (понятого) не удается (или очень проблематично). В нарушение ч.5. ст.8 ФЗ№214 все люди представляющиеся представителями застройщика на объекте на отрез отказались оформить перечень дефектов, ссылаясь на отсутствие прав. УДС собственноручно написал дефектовочный акт, но получить чью-либо подпись на нём так же не удалось. Прораб со слов УДС выборочно записал замечания в свой личный журнал, но сделать копию или подписать дефектовочный акт так же отказался. Все претензии сказали нести в главный офис застройщика в центре Москвы.
5) 26.12.2018 было написано заявление на имя ген.дир. компании застройщика с требованием устранить дефекты перечисленные в приложении с фотографиями приложенному к этому же заявлению. Заявление передано администратору в главный офис с отметкой о принятии. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 12.01.2019 г. В этот же день пришло заказное письмо с приглашением на приёмку.
6) 12.01.2019 была проведена повторная приёмка. Практически все проблемы остались (кроме дыр в вентиляционном шкафу). Представители так же отказались подписывать дефектовочную ведомость. Была вызвана полиция. По факту вызова на бланках полиции УДС была написана объяснительная и заявление с описанием проблемы «о злостном нарушении застройщиком ч.5. ст.8 ФЗ№214». К сожалению в заявлении было указано название, но не был указан юридический адрес застройщика (на сколько это важно?).
7) 14.01.2019 было опять написано заявление на имя ген.дира компании застройщика с требованием устранить дефекты, обнаруженные в ходе повторной приёмки, и перечисленные в приложении к этому же заявлению (так же с фотографиями). На этот раз заявление с приложением было отправлено заказным письмом с описью и уведомлением на юридический адрес застройщика. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 02.02.2019 г.
8) В ходе общения с прочими УДС было так же выявлено, что с проблемой столкнулись многие. Люди так же не подписывали акты приёма-передачи (АПП) квартиры. Но когда в конце января появилась горячая и холодная вода люди стали подписывать АПП. Но застройщик уже на заготовленных бланках подписывает их от 30.12.2019 (задним числом — указанным крайним по ДДУ). Т.е. если мой клиент всё-таки примет квартиру (а она ему очень нужна, т.к. есть необходимость прописать двоих детей), ему будут навязывать АПП от 30.12.2019 и в нём будет пункт об отсутствии претензий к застройщику, а так же о согласии платить по счетам за квартиру с даты приёмки.
Так же у нас есть претензии по качеству (не правильно рассчитано отопление) объекта и мы бы хотели заменить имеющуюся систему на новую, согласно СНиП и через суд затребовать эту сумму с застройщика. Что бы как можно быстрее оформить собственность и не ждать когда застройщик исправит всё сам (он не считает это нарушением, ссылаясь на противоречащий СНиП проект, а суд и экспертиза могут затянуться).
Теперь вопросы:
1) Если при подписании АПП и попытке провести документ задним числом вызвать полицию и написать заявлении на сотрудника застройщика по ст. 292 УК РФ. Затем подать иск в суд с требованием к застройщику подписать АПП актуальной датой.
1.1) На сколько это дело может растянуться?
1.2) На сколько реально так же исключить пункт о том что при приёмки у УДС нет претензий к объекту?
1.3) На сколько реально взыскать неустойку за не переданный вовремя объект долевого строительства при наличии у застройщика акта ввода дома в эксплуатацию?
1.4) На сколько сложно вести споры с застройщиком по взысканию личных средств потраченных на ликвидацию его некачественных работ?
2) Если всё-таки УДС подпишет АПП задним числом на сколько будет реально оспорить дату?
2.1) На сколько сложнее будет взыскать неустойку за просроченную передачу квартиры при подписании АПП по образцу застройщика задним числом?
2.2) Как доказать в Управляющей компании, что до определенного момента квартира принадлежала застройщику и что акт ввода в эксплуатацию составлен задним числом (реально ли без суда?)
3) Как лучше действовать в данной ситуации с Вашей точки зрения? Честно сказать я ещё не сталкивался с такой наглостью застройщика, по этому прошу совета.
Можно было бы рекомендовать Вам приехать на очередной осмотр квартиры вместе с компетентным специалистом для составления дефектной ведомости (например, обратившись в организацию, специализирующуюся на строительно-технических экспертизах). Такую дефектную ведомость снова следует направить застройщику заказным письмом с уведомлением, требовать устранения выявленных недостатков.
Если представители застройщика отказываются от подписания акта несоответствия, то соответствующее требование стоит направить застройщику заказным письмом с уведомлением. Обратите внимание на то, что согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, если застройщик получил от дольщика требование о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства, то дольщик в этом случае не считается уклоняющимся или отказывающимся от принятия квартиры, и соответственно в этом случае застройщик не имеет права на составление одностороннего передаточного акта:
Как видим, Вам следует собирать качественную доказательственную базу на случай судебного разбирательства. Факт донесения Ваших справедливых, законных требований об устранении недостатков до застройщика непременно будут учтены судом, а недобросовестные действия (бездействие) застройщика, в частности, выражающиеся в игнорировании составления акта несоответствия и уклонении от устранения недостатков, настроят суд против застройщика.
Если же Вашей целью не является неподписание АПП ввиду выявленных существенных недостатков, а напротив, Вы хотите подписать такой двусторонний передаточный акт, но Вас не устраивает навязываемая застройщиком дата подписания задним числом и несоответствующее действительности отсутствие претензий, то такое требование (претензию) также нужно отправить в адрес застройщика, а затем обратиться в суд с иском о понуждении подписания двустороннего акта приема-передачи.
Поэтому Вам не стоит акцентировать внимание на той тактике, что сначала Вы подписываете АПП задним числом без претензий к качеству квартиры, а затем попытаетесь ее оспорить. Успешный исход при этой тактике маловероятен. Вам лучше воспользоваться вышеприведенными рекомендациями.