Преимущественное право выкупа согласно 159 ФЗ

Здравствуйте Александр

Руководствоваться в данном вопросе следует Информационным письмом №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 3. п. 4. ФЗ 159 приобретение арендуемого имущества возможно в случае, если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в вышеуказанном информационном письме указано, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Ваша ситуация подпадает под этот случай, тем более учитывая срок включения администрацией арендуемого Вами имущества в данный перечень, так что возможность выкупить помещение есть. необходимо обращаться в арбитражный суд и отстаивать свое право в соответствии с вышеуказанными положениями.

С уважением

Александр, здравствуйте!

Преимущественное право приобретения арендуемого имущества возникает у арендатора с момента введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ и прекращается по истечении срока действия статей 1 — 6 и 9 указанного закона. Арендатор, утративший право аренды после вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ, не утрачивает преимущественного права приватизации арендуемого недвижимого имущества. Закон придает значение наличию арендных отношений исключительно на день вступления его в силу. Кроме того, судами неверно истолковано информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку моментом принятия решения о приватизации следует считать решение о включении имущества в план приватизации.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Поэтому пока сказать сложно, нужны подробности, но велика вероятность того, что муниципалитет поступил правомерно. Но, в любом случае, советую Вам обратиться в суд, хуже точно не будет. Если необходимо составить документы обращайтесь ко мне, смогу оказать помощь.

Добрый день, Александр.

Возможность выкупить данное помещение есть, для этого полученный отказ нужно обжаловать через суд.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в данный Перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ. В силу ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

С учетом этого отказ в выкупе является незаконным, противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает ваши права.

Во вложении пример судебного решения подтверждающего эту позицию.

Удачи вам!

Здравствуйте.

Согласно Закону от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении измений о внесении изменении в отдельные законодательные акты...» данное право выкупа в льготном порядке предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.

Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение имеет разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см.  Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.

В Законе закреплена максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, — три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок применяется по умолчанию, если иной срок не определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Уважаемый Александр!

Для полной правовой оценки, необходимо ознакомиться с отказом. От этого зависит принятие решения об его обжаловании, поскольку в соответствии с законом, такой отказ имеет место быть. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ст. 18 Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Дополнительно прикрепляю Вам постановление ФАС с благоприятным исходом.

Удачи Вам!

    Здравствуйте, Александр!

    В соответствии с п. 4 ст.18
 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ  «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» федеральные
органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в
указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во
владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9
Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их
государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

При этом согласно
ст.9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства,
соответствующий установленным статьей 3
настоящего Федерального закона требованиям (далее — заявитель), по своей
инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии
условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего
предпринимательства, установленным статьей 4
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества (далее — заявление), не включенного в
утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

А в отношении
имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства, заявитель по своей инициативе
вправе направить в уполномоченный орган заявление при условии, что:

1) арендуемое
имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое
имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации» перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и
более лет до дня подачи этого заявления.

  Исходя из
данных норм, Вы вправе на данный период использовать данное
имущество на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной
платы), для чего также повторно обратиться в администрацию, за покупкой же
данного имущества Вы вправе обратиться не ранее 15.03.2015 г.  

Здравствуйте Александр!

В соответствии со ст. 650 и ст.624 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

 В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условиео выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

 Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть, Если Вашим договором аренды не предусмотрен выкуп здания, то Вы вправе заключить дополнительное соглашение о последующем выкупе имущ.

СОгласно ст. 2 -4

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 

Государственное или муниципальное унитарное предприятие
вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего
Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
права арендатора на приобретение указанного имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за
исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
(кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
реализовано при условии, что:

(в
ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
настоящего Федерального закона;

(п.
1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое
имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого
или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества;

(в
ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от
02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в
соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
9 настоящего Федерального закона.

 То есть, Вы вправе требовать передачи  арендованного имущества при соблюдении всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный перечень. Если арендованное здание было включено в перечень до подачи Вами заявления о приватизации, то решение Администрации является правомерным.

В ином случае, Вам следует обжаловать решение Адм. в суде.

Согласно п. 8 ст. 4 Закона  Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
(или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

То есть, при наличии оснований Вам следует подавать заявление в суд.

Согласно п. 3ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями) 

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

 Таким образом, сейчас Вам следует установить  относится ли арендуемое здание к вышеуказанным категориям и  при наличии оснований обращаться в суд.

Смогу оказать услугу по  составлению  иска,  а также  проконсультировать по перспективам успешного решения вопроса в Чате или по скайпу.

С уважением Ф, Тамара