8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
200 ₽
Вопрос решен

Места общего пользования в нежилом помещении

Уважаемые господа! Нашей организации принадлежит нежилое здание на праве собственности с местами общего пользования в данном помещении. Однако в данном здании есть иные кабинеты, которые принадлежат другим организациям также на праве собственности. Мы пытаемся заключить с ними договора на компенсацию затрат по содержанию мест общего пользования. Каков правовой режим мест общего пользования в нежилом здании? Можно ли рассчитывать компенсацию наших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждого из собственников пропорционально общей площади мест общего пользования? Есть также предложение производить расчет, исходя из работающих сотрудников на каждом предприятии, что я считаю не правильным. С другой стороны - действующим законодательством не определено понятие мест общего пользования в нежилом помещении и как быть? Заранее благодарна.

22 октября 2012, 12:03, Ольга, г. Тверь
Максим Дружкин
Максим Дружкин
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

Вы правы, порядок пользования нежилыми помещения не установлен, это и объясняется спецификой данного объекта недвижимости. В данном случае, поскольку в здании, исходя из Вашего вопроса, только нежилые помещения, то понятие "место общего пользования согласно ЖК РФ" в данном случае не применимо. Речь может идти или об общем имуществе собственников, т.е. долевом либо о собственности на конкретную площадь, соответственно только о договорных отношениях собственников помещений. В соответствии с заключенными тдоговорами об оказании ком. услуг на соответствующего собственника помещения - получателя услуг возложена обязанность такие услуги оплатить. Если Ваши соседи используют данные услуги коммунального комплекса, подключившись к соответствующим коммуникациям, то Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения за счет Вас в результате отказа от оплаты понесенных расходов на содержание данного имущества. Также можете установить свои приборы учета и, заключив дополнительные соглашения к ранее заключенным договорам, оплачивать только потребленные объемы воды, электроэнергии, др. Если таким образом не удастся урегулировать ситуацию, и не получается на договорной основе с соведями решить данный вопрос, то только через суд можно данный вопрос пытаться разрешить.

22 октября 2012, 12:49
0
0
0
0
Ольга
Ольга
Клиент, г. Тверь

в данном случае меня интересует урегулирование отношений по оплате коммунальных услуг и ,например, зарплата уборщицам, в местах общего пользования. Мы хотим предложить им заключить договора на компенсацию услуг по содержанию мест общего пользования пропорционально занимаемым площадям... это возможно??? отн их поступает предложение- расчитать компенсацию в зависимости от кол-во работников их и наших в данном помещении..я считаю это не верным...

22 октября 2012, 12:55

Здравствуйте! Как и было отмечено, в данном случае действует свобода договора согласно нормам ГК РФ, можете заключить и так, и так. Раз услуге по уборке оказываются в объеме, определенном исходя из площади здания, а не количества работников (также посетителей, клиентов, гостей и др. лиц), то целесообразней размер возмещения затрат определить конечено из площади, т.е. пропорционально праву собственности.

22 октября 2012, 13:01
Консультация юриста бесплатно
Елена Бегичева
Елена Бегичева
Юрист, г. Москва

Здравствуйте.

В отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. Я полагаю, что в данном случае подлежит применения аналоги закона, т.е. гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения

В силу ст. 6 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», который определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В постановлении Пленума ВАС РФ, разъяснено, что:

во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

Споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

22 октября 2012, 13:25
0
0
0
0

Что касается определения размера участия в общих расходах, то тут нужно исходить из положений ст. 249 ГК РФ, согласно которой, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Т.е., размер компенсации должен определяться пропорционально, занимаемой площади.

22 октября 2012, 13:40
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва

ЗДравствуйте Ольга!

Если речь идет о нежилом здании пристроенному к жилому зданию, расположенному в г. Твери, Вам следует руководствоваться ПОСТАНОВЛЕНИЕм администрации Тверской области от 15.03.2006 N 41-па "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ВСТРОЕННЫМИ В ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРИСТРОЕННЫМИ К ЖИЛЫМ ДОМАМ" ( далее ПРавила),

Согласно п .п.1.3,1.13., 2.1, 2.2, 8.31-8.34, 6.38, 9.1,10.26 Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

- содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- использовать нежилые помещения по назначению;

- нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

- выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

- использовать земельный участок без ущерба для других лиц.

Пользование нежилыми помещениями, встроенными в жилые дома и пристроенными к жилым домам, включает в себя:

- организацию по содержанию;

- комплекс работ по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии;

- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками коммунальных и иных услуг;

- осмотры;

- надлежащее обслуживание;

- подготовку к сезонной эксплуатации;

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт;

- уборку нежилых помещений;

- уборку мест придомовой территории;

- уход за зелеными насаждениями.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают надлежащее обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включающее комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и технических устройств.

Система обслуживания нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, обеспечивает нормальное функционирование элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и инженерных устройств в течение установленного их срока службы с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя работы по контролю за их состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль за неисправным состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя комплекс строительных и организационно-строительных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем нежилых помещений для поддержания эксплуатационных показателей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают проведение ежегодных сезонных осмотров нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны обеспечить уборку закрепленной территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости - посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы, механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скорости машин до 4 км/час.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

- обеспечить сохранность насаждений;

- в летнее время и в сухую погоду поливать газоны и цветники, деревья и кустарники;

- новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечить:

- нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподпольев;

- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

- предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподпольев;

- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечивать содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

То есть, собственники нежилых помещений, расположенных в здании примыкающему к жилому дому обязаны соблюдать вышеуказанные и иные установленные данным Постановлением требования.

Если к Вам не относится вышеуказанный нормативный акт, то действует следующая норма.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.


Исходя из смысла данной нормы, Вы имеете право требовать компенсации Ваших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждым собственником нежилого помещения.

То есть, если Вам не удается достигнуть согласия по данному вопросу, то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Для этого Вам следует подавать исковое заявление об определении мест общего пользования и порядке пользования ими.

Однако в Вашем случае, при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса во вне судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

22 октября 2012, 13:46
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
300 ₽
Вопрос отозван
Гражданское право
Незаконно занимаются места общего пользования
В здании собственником самовольно заняты места общего пользования (чердачное помещение, полностью ограничен доступ к коммуникациям связи, принадлежащим другому собственнику, установлено уличное ограждение с замком, преграждающее доступ к окнам других собственников).Требуется составить исковое заявление в суд с целью устранения препятствий в пользовании общим имуществом.
08 ноября 2019, 12:34, вопрос №2580778, Ольга, г. Нижний Новгород
3 ответа
500 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Размещение объектов сети связи в нежилом здании (по аналогии с МКД) в местах общего пользования
Добрый день! Оператор связи в 2004-2009 годах в нежилом здании, которое поделено на помещения и помещения на праве собственности принадлежат нескольким собственникам (далее по тексту – здание) осуществил своими силами и за свой счет строительство ЛКС (объекта линейно-кабельного хозяйства) (далее по тексту – объект) - затраченные материалы, выполняемые работы – все указаны в спецификации - рабочая, исполнительная документация имеется. Конструктивные элементы объекта расположены в местах общего пользования – лестничные пролеты, стены, потолок, крыша здания, межлестничные пролёты, под плинтусами пола и т.п. Указанный объект был передан на основании акта ОС-1 одному из собственников помещений в здании. Затем был заключен договор на передачу от собственника к оператору объекта в аренду (пользование) с тем, чтобы оператор имел возможность оказывать услуги связи в здании. А оператор принял на себя обязательство содержать объект в исправном состоянии и следить за его тех. состоянием. В 2013 году с компанией (ООО), позиционирующей себя управляющей компанией в здании оператор заключил договор на предоставление возможности размещать на возмездной основе оборудование в указанном здании. Вопрос о наличии у ООО полномочий на заключение подобного договора обсуждался только устно между ООО и оператором. Дополнительно в рамках этого же договора обеспечило подключение электричества и электропитание активного оборудования, размещенного на объекте. В период с 2013 по 2017 годы ООО увеличило цену по договору почти в 2 раза, оператор запросил у ООО официальным письмом документы подтверждающие полномочия ООО на заключение и исполнение договора, сославшись на то, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Используя данные нормы по аналогии к нежилому зданию (согласно Постановлению Пленума, ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64) можно сделать вывод что только общее собрание собственников здания имеет право принимать решения об использовании общего имущества, в том числе и на возмездной основе. В ответ на этот запрос ООО сообщило, что договора на выбор управляющей компании нет, решения собственниками не принималось, но ООО фактически исполняет функции управляющей копании (по сложившемуся порядку вещей) и на этом основании заключило в 2013 году договор с оператором. Оператор, не согласный с таким положением вещей, передал в совместное пользование своим абонентам (владельцам и пользователям нежилых помещений в здании) конструктивные элементы объекта, а именно – кабели связи из общего состава ЛКС, согласовав режим совместного использования и совместной ответственности в части эксплуатации этих кабелей (путем оформления соглашения). Далее оператор демонтировал активное оборудование и часть элементов объекта, которые питали это оборудование, и расторг договор с ООО. В настоящее время ООО начало активные действия – режет кабели связи, которые идут к абонентам (несмотря на то, что они промаркированы ими), ссылаясь на то, что у лиц, которые размещают и используют указанные кабели и вообще элементы объекта ЛКС не заключен договор на размещение элементов сети связи с ними, как с управляющей компанией в здании. Как абонентам, оператору и собственнику помещения (тому, кому передан этот объект) совместно защитить свои права от действий ООО? Куда следует обращаться в случае, когда ООО режет кабели и лишает абонентов связи? Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Закона о связи). Согласно действующему законодательству, сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства. (ст. 7 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее – Закон о Связи)), ст. 13.5. "Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность за нарушение правил охраны линий или сооружений связи. Также уведомляем, что в Российской Федерации действуют Правила охраны линий и сооружений связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 578 от 09.06.1995 года, направлены они, в том числе на обеспечение сохранности действующих кабельных радиорелейных и воздушных линий связи. Собрать собрание собственников – нереально, поскольку большинство из них не находятся в городе и им всё равно, что происходит в спорах в здании, главное, чтобы им их помещения приносили арендную плату. И выяснить всех собственников не представляется возможным, таких данных никто не предоставит. Нужны реальные предложения и советы. А также помощь в составлении конкретного алгоритма действий, есть ли у нас шансы свободно оказывать услуги связи абонентам, не платя баснословные деньги этому ООО?
21 сентября 2017, 07:28, вопрос №1757707, Татьяна, г. Красноярск
2 ответа
289 ₽
Вопрос решен
Все
Расчет по квартплате за место общего пользования нежилого помещения
Я являюсь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. В доме два офисных помещения, соединенных одним коридором, т.е. местом общего пользования. Интересует размер оплаты за коммунальные услуги именно этого места общего пользования. Как рассчитывается сумма ? В целом понятно что пропорционально площади офиса, при равной квадратуре у нас 50 на 50. Оплата такая же, как и за офис, либо она ниже, либо мы вообще за эту площадь не должны платить ?
27 сентября 2016, 19:30, вопрос №1390426, Ильдар, г. Уфа
12 ответов
Жилищное право
Выкуп мест общего пользования в нежилом помещении
Здравствуйте! Приобрел на торгах Росимущества нежилое помещение на верхнем этаже административного здания. В лот были включены Литеры приЛифтовой площадки и лестничных клеток находящихся на приобретенном этаже. Деньги за эти Литеры (площади общего пользования?) так-же были Мной уплачены, т.о.: 1.Передали Мне в собственность площади общего пользования или т.к. они на самом верху, то и не общие вовсе, а необходимые для обслуживания верхнего этажа)... 2. Могут ли владельцы нижних этажей приобрести так-же (с выделением в натуре) часть мест общего пользования в рамках своих этажей и в дальнейшем препятствовать (или усложнять) доступ на верхние этажи? 3. Являюсь ли Я сособственником мест общего пользования нижних этажей по умолчанию не смотря на то, что нет документов о приобретении мной части лестниц нижележащих этажей? Спасибо.
15 января 2016, 12:52, вопрос №1101245, Василий, г. Уфа
1 ответ
200 ₽
Вопрос решен
Право собственности
Может ли владелец нежилого помещения продать свою долю в местах общего пользования?
Четыре нежилых помещения, принадлежащих разным собственникам, имеют места общего пользования: коридор и санузел. У нас, собственников, появилось желание оборудовать собственные санузлы. Для этого необходимо поделить места общего пользования. Имеем мы на это право? Как правильно все оформить? Могу я продать свою долю в местах общего пользования своему соседу по нежилому помещению?
27 февраля 2013, 19:34, вопрос №50174, Татьяна Сударикова, г. Самара
11 ответов
Дата обновления страницы 11.05.2013