260 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

260 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Можно ли признать сделку с квартирой недействительной?

Могут ли признать договор купли-продажи недействительным, если он был заключен во время действия ареста. Арест был наложен судом в качестве обеспечительной меры по другому делу. Продавец дело выиграл, суд постановил арест снять. Не дождавшись вступления в законную силу, продавец заключает договор купли-продажи, получает деньги, документы отдаются в МФЦ. Из Росреестра приходит извещение о приостановке, т.к. наложен арест. На этот момент решение суда уже вступило в силу и продавец идет снимает арест, реестр регистрирует сделку.

Можно ли оспорить эту сделку? Могут ли это сделать третьи лица, проживающие и прописанные в этой квартире, но утратившие право по ст.78 закон 102?

12 Января 2019, 17:15, вопрос №2222129 Анна, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Дмитрий
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Анна, здравствуйте!

В данном случае нужно знакомиться с ДКП, можете его выложить? 

При описанной ситуации основания признания сделки недействительной могут отсутствовать. 

Указанное может быть отдельным основанием для расторжения договора, если там условия прописаны (ст. 450.1 ГК РФ).

12 Января 2019, 17:22
q Отблагодарить
0 0
Анна
клиент, г. Москва

Там стандартно написано, что квартира не в залоге, без ареста, ни кого не прописано.

12 Января 2019, 17:35
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Хотелось бы предметно обсуждать. Если принимать все с Ваших слов. то основания признания недействительным договора, нет, если есть арест. 

Указанное нужно было прописывать, именно случай, когда Покупатель может отказаться от исполнения договора. 

12 Января 2019, 17:37
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1653
ответа
736
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Там стандартно написано, что квартира не в залоге, без ареста, ни кого не прописано.

Анна

А как там конкретно написано — на момент подписания ареста нет, или на момент перехода права собственности ареста не будет?

Но в любом случае нужно учитывать, что если договор уже исполнен — регистрация в Росреестре прошла — расторгнуть его по общему правилу нельзя на этом основании.

12 Января 2019, 17:37
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1653
ответа
736
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
ни кого не прописано

Анна

А они именно прописаны там сейчас:

Могут ли это сделать третьи лица, проживающие и прописанные в этой квартире, но утратившие право по ст.78 закон 102?

Тогда вот на этом основании — если Продавец скрыл этот факт, договор можно будет попробовать расторгнуть (со стороны Покупателя). Но не из-за ареста.

12 Января 2019, 17:40
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Лучше выложить договор, поскольку Вы можете видеть одно, а юрист совсем другое. 

12 Января 2019, 17:41
Анна
клиент, г. Москва

прописано что до подписания договора квартира ни кому не продана и т.д.

Я не собираюсь расторгать дкп. Я покупатель. Продавец уже умер. Меня интересует возможность оспаривания прописанными людьми. Я подала иск о их выселении, они хотят подать о недействительности сделки, что бы затянуть рассмотрение моего иска.

12 Января 2019, 17:53
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Анна, смысл в том, что оспаривать они могут как третьи лица, но это для того, чтобы действительно затянуть процесс. 

Важно видеть основание иска, чтобы оценить перспективу. 

12 Января 2019, 17:54
1952
ответа
1001
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Меня интересует возможность оспаривания прописанными людьми. 

Не смогут оспорить. Тут если и есть основание для оспаривания то только обман со стороны продавца. Обманули покупателя. Только покупатель в такой ситуации может попытаться признать сделку недействительной. Так как только покупатель является потерпевшим от обмана в такой ситуации. Ст. 179 ГК РФ четко на это указывает (смотрите мой ответ ниже). 

С уважением!

12 Января 2019, 18:00
Анна
клиент, г. Москва

Дмитрий, то есть допускаете что суд может принять от них иск к рассмотрению. На каких основаниях суд это сделает?

12 Января 2019, 18:07
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Анна, это право суда, он  может принять такой иск, а может и отказать, указав, что ответчику надлежит подать отдельный иск.

Ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска. (ст. 137 ГПК РФ)

Судья принимает встречный иск в случае, если:
встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

 между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.(ст. 138 ГПК РФ)

12 Января 2019, 18:15
Анна
клиент, г. Москва

Ничего не поняла. Они третьи лица. Не участники сделки. Их права как нибудь затронула наша сделка? Я так понимаю, суд должен принимать иск к рассмотрению, если их права нарушены. Каковы шансы принятия к рассмотрению. Если их иск примут, то дело о выселение будет приостановлено и растянется минимум на 8 месяцев.

12 Января 2019, 18:25
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Анна, к примеру, могут написать, что сделка была мнимая, что их права третьих лица были нарушены. 

Я полагаю, что если судья не заинтересован в деле, то большая вероятность, что откажет в принятии встречного иска. 

12 Января 2019, 18:28
Анна
клиент, г. Москва

Дмитрий, как сделка между двумя физическими лицами может нарушить права третьих лиц? 

12 Января 2019, 18:34
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

К примеру, если у продавца была супруга, а она на сделку не давала согласия, либо если у него были долги, а он избавляется от имущества, чтобы не платить своим кредиторам,  и  т.д. 

12 Января 2019, 18:35
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Анна, можете ознакомиться с решением суда. 

Между Новиковой О.А. и Потехиной Е.В. был заключен договор продажи комнаты. Как оказалось, до заключения договора продажи у Новиковой имелся спор по взысканию с нее долга по распискам. О данном споре покупатель Потехина знала, но все же приобрела комнату. Уже после регистрации перехода права собственности суд удовлетворил требования Киселенко А.Ю. к Новиковой О.А. о взыскании долга в размере 339 825 руб. Цена комнаты была примерно 500 тыс. Поскольку никакого иного имущества у Новиковой не было, Кисленко обратился в суд с иском о признании договора продажи комнаты недействительным и применении последствий недействительности. Суд удовлетворил данное требование по статье 10 ГК РФ посчитав, что продавец и покупатель  злоупотребили правом, хотя комната продавалась по рыночной цене.

https://zakon.ru/blog/2016/8/9...

Решение суда Решение суда Саратов.docxСаратов.docx
12 Января 2019, 18:56
Анна
клиент, г. Москва

Здесь всё не так. Третьи лица ни как не связаны ни с продавцом, не с покупателем. Третьи лица прописаны, и все. Квартира у них забрана судом и продана с торгов. Купил человек у которого купила потом я. Они оспаривали торги. Проиграли. Теперь хотят оспорить мою сделку, что бы затянуть процесс выселения. На каких основаниях суд может принять от них иск? Из предыдущих ответов я поняла, что выиграть дело у них не получится. Теперь хочу понять на сколько правомерно будет принятие иска судом. На что они могут ссылаться при подачи иска, как затронуты их интересы?

12 Января 2019, 19:12
9,2
Рейтинг Правовед.ru
4810
ответов
2264
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Теперь более подробнее уточнили нюансы. Относительно признания сделки недействительной в указанном случае вероятнее всего будет отказ. Их права не затронуты.  Сами понимаете, что написать можно как угодно.

Что можно написать сложно предположить. Позиция у них будет слабая, так как у Вас все законно прошло. 

12 Января 2019, 19:18
получен
гонорар
50%
Юрист - Алексей
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1653
ответа
736
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Анна.

Здесь нет оснований для признания сделки недействительной — к моменту перехода права собственности арест был снят, и Росреестр зарегистрировал собственность за Покупателем на законным условиях.

Могут ли это сделать третьи лица, проживающие и прописанные в этой квартире, но утратившие право по ст.78 закон 102?

Опять же — для признания сделки недействительной нужны основания.

Вот общие основания недействительности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ:

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности 

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности 

Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления 

Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица 

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 

Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет 

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности 

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

Снятый же арест основанием недействительности быть не может.

12 Января 2019, 17:22
q Отблагодарить
1 0
9,4
Рейтинг Правовед.ru
1653
ответа
736
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Оренбург
Общаться в чате
Могут ли признать договор купли-продажи недействительным, если он был заключен во время действия ареста.

Анна

Заключать договор по поводу арестованного имущества можно — ведь заключение договора — это всего лишь взятие на себя обязательства. Другое дело, что исполнить такой договор будет нельзя — Росреестр не пропустит. Но это никак не влияет на действительность договора. Просто он будет неисполним, и с Продавца (если он скрыл арест) при определённых условиях можно будет взыскать за это убытки. 

Но в Вашем случае, на момент исполнения договора — ареста уже не было — и Росреестр благополучно зарегистрировал переход на законных основаниях.

12 Января 2019, 17:35
получен
гонорар
50%
Юрист - Эльдар
1952
ответа
1001
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Анна! То, что квартира находилась под арестом — это не основание для признания сделки недействительной (такого основания законом не предусмотрено).

Тут можно цепляться за вот этот момент:

написано, что квартира не в залоге, без ареста, ни кого не прописано.

И указывать на обман со стороны продавца. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной. Но при всех описанных Вами обстоятельствах:

Из Росреестра приходит извещение о приостановке, т.к. наложен арест. На этот момент решение суда уже вступило в силу и продавец идет снимает арест, реестр регистрирует сделку.

шансов на положительный исход практически нет.

Могут ли это сделать третьи лица, проживающие и прописанные в этой квартире, но утратившие право по ст.78 закон 102?

Оспорить сможет только тот, кого обманули. В данном случае это покупатель. Ст. 179 ГК РФ:

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

С уважением!

12 Января 2019, 17:54
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25