Подскажите дальнейшие действия

Добрый день

Виноват ли в этом банк? 

нет банк не виноват, поскольку банк в принципе не интересуют эти обстоятельства, их выявление не входит в его обязанности. Банк дает деньги на ипотеку — на этом его обязательства перед вами в большей части заканчиваются. Поэтому даже в случае расторжения договора, банк не будет в убытке 

ведь она или её родственники могут признать сделку недействительной

Одного только факта ее нахождения на учете никак не достаточно для того, чтобы требовать признания договора недействительным

Чтобы признать это, необходимо доказывать, что в момент  совершения сделки она не осознавала значения своих действий и не могла руководить ими, а это далеко не очевидно даже для хронически больных людей

Установить этот факт может только экспертиза, если она будет проведена в судебном процессе по требованию одной из сторон

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Здравствуйте!

последнее, возможно лишь в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала о «несдееоспособности» своего контрагента и воспользовалась этим обстоятельством

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.http://www.consultant.ru/docum...

Может следует с неё взять расписку, что на момент подписания она была вменяема? В договоре купли продажи правда есть пункт, где оговорено, что стороны подписавшие договор находятся в полной дееспособности на момент подписания, стоит ли надеяться на этот пункт?

Я, полагаю, здесь необходимо исходить из определения о добросовестности приобретателя… Приведу выдержку из Постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П http://www.consultant.ru/docum...

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Таким образом, Вы не знали и не могли знать о наличии у Продавца наличия психического растройства, при этом сведений о недееспособности данного лица нет и быть не может в силу того, что дееспособности оно не лишено… Кроме того, наличие записи в амбулаторной карте продавца о наличии определенного заболевания, не повод усомниться в его недееспособности, т.к. ст. 177 ГК РФ можно применить не только в отношении лиц с психическими заболеваниями, но и в отношении лиц в болезненном состоянии, в состоянии алкогольного, токсического, наркотического опьянения или аффекта, т.е. когда человек не может в полной мере отдавать отчет в своим действиям. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось, что называется «в здравом уме и твердой памяти»… Соответственно наличие данного пункта в договоре, это несомненно плюс, как и сведения о намерении сторон, что они соответствуют их воле и т.д. Было бы не плохо получить мед.справку на момент совершения такой сделки, но раз ее не было получено, то сейчас смысла тоже нет ее получать, только если для личного успокоения… Но думаю не стоит «провоцировать» продавца по данному поводу, чтобы и мысли у нее не возникло о возможности отменить сделку по этим обстоятельствам.

Срок исковой давности здесь общий — 3 года

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.http://www.consultant.ru/docum...

Поддержу колегу в том, что 

сейчас вам ничего не остается, чем оставить события идти своим чередом

Если вдруг у продавца или у заинтересованных сторон (здесь могут быть наследники продавца) возникнет желание признать сделку недействительной, то на них лежит обязанность по доказыванию обстоятельств на которые они ссылаются, в т.ч. по проведению экспертизы и др., что крайне сложно будет сделать, по прошествию времени.

С уважением, Алина Пучко.