ИЖС и коммерция

Question

Можно ли индивидуальному предпринимателю заниматься коммерческой деятельностью в собственном здании при том, что назначение его земли ИЖС? Речь идёт о предоставлении услуг по размещению людей в гостевом доме. Что если здание полностью сдаётся в аренду организации, которая занимается долгосрочным заселением персонала для фирмы? Нужно ли менять назначение земли в таком случае?

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! Что если здание полностью сдаётся в аренду организации, которая занимается долгосрочным заселением персонала для фирмы? Нужно ли менять назначение земли в таком случае? Shamil Нельзя заниматься предпринимательской деятельностью на участке с разрешенным использованием ИЖС, необходимо менять данный вид использования: Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»: Гостиничное обслуживаниеРазмещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них Если данный вид разрешенного использования, приведенный мной выше возможен на Вашем участке, то необходимо обратиться в администрацию в отдел земельных отношений с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка, после вынесения постановления, обратиться в МФЦ и поменять вид. Далее можете использовать Ваш дом как гостиницу.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте! Нет, Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 06.10.2017) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» предусматривает, что участок под ИЖС может использоваться Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений но никак не под гостиницу. За нецелевое использование участка предусмотрена ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 , 2.1 и 3 настоящей статьи, -(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Поэтому Вам необходимо менять ВРИ.

Олег Чебыкин · Answer

Самовольной постройкой является возведение на садовом или дачном участке или участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, многоквартирного дома, мини-гостиницы, оборудования промышленного производства и т.д. Перечисленные строения относятся к разряду самовольных, так как они возведены на земельном участке, который не предназначен для такого использования. В силу абз. 3 п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Таким органом является Минэкономразвития России (п. 5.2.28(9) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437). Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, нормы которого распространяются на сферу земельных отношений. Строка с кодом (числовым обозначением) вида разрешенного использования земельного участка 2.1 этого Классификатора имеет наименование вида разрешенного использования земельного участка — «Для индивидуального жилищного строительства» и его описание: «Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений». Таким образом, на земельном участке для индивидуального жилищного строительства разрешено возводить только индивидуальный жилой дом, а не многоквартирный или, например, гостиницу.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Шамиль! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег: в силу п.п.1-3 ст.209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Если у Вас сооружение (здание) в собственности, то Вы его можете сдавать иному лицу, при этом нужно понимать, что есть соответствующие СанПины, в т.ч. и для гостевых домов. Касательно ВРИ ЗУ, в принципе, здесь надо смотреть местные Правила землепользования и застройки с картой зонирования. Может ВРИ и надо менять, а может и нет. Кроме того, обратите внимание, что согласно ч.1 ст. 39 ГрК РФ (см. статью в целом плюс местные ПЗЗ): Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Надо вникать.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте. Насчет ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ коллеги написали. Нужно ли менять назначение земли в таком случае? Это лучше сделать, как указали коллеги. При этом, если соответствующий вид разрешенного использования включен в градостроительный регламент, то достаточно подать соответствующее заявление через МФЦ. ч. 4 ст. 37 ГрК РФ Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Если нет, то нужно будет получать разрешение на условно-разрешенное использование в соответствии со ст. 39 ГрК РФ Что если здание полностью сдаётся в аренду организации, которая занимается долгосрочным заселением персонала для фирмы? В этом случае, считаю, что это будут не Ваши проблемы, а лица использующего арендованный земельный участок не по целевому назначению. Есть еще один вариант — создание наемного дома. На данный момент нормы о наемных домам идут в разрез с земельным законодательством, по ЖК РФ они допустимы. Я считаю, что объект индивидуального жилищного строительства вполне соответствует понятию наемного дома. ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 — 4 настоящей статьи. Поэтому для надежности лучше изменит ВРИ на «Жилая застройка» (ВРИ 2.0 в классификаторе ВРИ ЗУ) и можно будет использовать здание как наемный дом не опасаясь штрафа от Росреестра по ст. 8.8 КоАП РФ.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Шамиль. Часть 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, ст.36 и 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает обязанность собственника земельного участка использовать его в соответствии с его целевым назначением, исходя из категории земли и вида разрешенного использования, с учетом требований Правил землепользования и застройки, действующих в Вашем населенном пункте. Как уже указали коллеги, на участках для ИЖС не предусмотрено для предпринимательской деятельности, необходимо оформить соответствующий вид разрешенного использования В городе Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные Решением городского собрания от 29.12.2009 г №202. В соответствии с разделом 1.6 данных Правил 1.6. Использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам 1. Не соответствующими градостроительным регламентам являются земельные участки, объекты капитального строительства, расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, в следующих случаях: а) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон; б) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использования территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов; в) существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. … 3. … Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. Следовательно, исходя из данногоо документа, Вам следует проверить, что допустимо размещать на Вашем земельном участке вообще в принципе, и если возможно оформить такие изменения. В противном случае Вы можете быть привлечены к адм. ответственности по ст.8.8 КоАП РФ.