Собрания собственников помещений, проверка протоколов и бюллетеней, передача в пользование ОДИ

Здравствуйте Алексей.

В УК не хотят заключать договор, мотивируя тем, что в протоколе не указана сумма платы за возмездное пользование и срок пользования ОДИ.

Согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»:

21. Протоколы общих собраний и решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания и поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

22. Протокол общего собрания составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. 

В протоколе должны быть указаны дата и место проведения общего собрания, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». 

Примерная форма протокола общего собрания приведена в Приложении № 3 к настоящим Рекомендациям.

Соответственно, если в повестку дня был включен лишь вопрос  о передаче общедомового имущества в пользование, а сумма платы за возмездное пользование и срок пользования в повестку дня не включались и не рассматривались, протокол оформлен верно.

Я считаю, что если не оговорен срок, то договор заключается бессрочный.

Между тем, необходимо было также включить в повестку рассмотрения и вопрос касающийся срока действия договора, т.е. если на неопределенный срок, это также нужно было решить путем голосования и отразить в протоколе. 

Отсутствие рассмотрения вопроса о сроке действия договора не еще не означает, что он заключен на неопределенный срок, это лишь означает  что данный вопрос не был предметом рассмотрения на собрании и необходимость решения этого вопроса осталась.

 А плату устанавливают не жильцы, а УК. 

Это только в случае, если договором управления такие права были даны управляющей компании, по общим же положениям законодательства следует, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ:

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии 

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Соответственно если согласно договору у управляющей компании нет такого права как — установление размера платы за пользование общедомовым имуществом, данный вопрос также необходимо включить в повестку общего собрания и включить в протокол.

Здравствуйте Алексей.

и срок пользования ОДИ. Я считаю, что если не оговорен срок,

Ваше возмездное пользование по сути аренды. Поэтому верно что договор заключен на неопределенный срок. Его может расторгнуть любая сторона через 3 месяца с момента направления уведомления.

ч. 2 ст. 610 ГК РФ

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

И, главный вопрос, имеет ли право УК вообще проверять протоколы и бюллетени, или они обязаны заключить договор и просто перенаправить протоколы и бюллетени в жилищную инспекцию?

Да верно. Но договор он на то и договор, что условия его должны быть согласованы сторонами. Так как собственники уполномочили на заключение договора УК (п.п. 3.1. п. 1 ст. 44 ЖК РФ) то уполномочена, стало быть вырабатывать условия. Придется договариваться. Если не договоритесь и исходя из того, что для УК этот договор по сути является обязательным, то условия придется устанавливать в суде (ст. 445 ГК РФ).

Здравствуйте, Алексей!

Чтобы понять, обязана ли УК по решению общего собрания заключить указанный Вами договор, и что для этого необходимо отразить в решении общего собрания, нужно прежде всего посмотреть договор управления с УК.

В соответствии со ст.162 ЖК РФ:

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как видно, из общей формулировки закона (да и подзаконных актов), не следует обязанность УК заключать от имени собственников договоры о передаче в пользование общего имущества. А значит требовать от УК заключить такой договор можно только в случае, если такое условие прописано в конкретном договоре управления с Вашей УК.

Если в договоре с УК есть условие об обязанности УК заключить от имени собственников договор, то условия о сроке и стоимости являются уже следующим шагом и о том, как определяется срок и стоимость по такому договору также должно в первую очередь прописываться в договоре с УК и/или в решении общего собрания.