Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка Недвижимости при исполнительном производстве Продавца
Добрый день!
Хочу приобрести недвижимость, она в долевой собственности, по 1/2. У каждого собственника есть испол. производства, как закрытые по ст.46ч1п.3, так и открытые. Открытые на одном 250 т.р на втором почти 1 млн. по потреб кредитам. и проч. не ипотека. Собственники готовы гасить задолженность перед приставами, но деньгами из продажи недвижимость. Недвижимость единственное жилье для продавцов первый будет покупать другое, второй только гасить долги.
1. Какие варианты есть оформить сделку с последующим оплатой долга.(нотариусы отказываются брать на себя обязательства по оплате долгов через свой депозит, банки через аккредитив тоже)
2. Как обезопасить себя от возможной признании сделки недействительной в случае банкротства собственников. т.к. возможны и другие кредиты о которых я не знаю (признаки не платежеспособности), а также причинение вреда прочим кредиторам.
Здравствуйте, Александр.
Если ограничений на квартиру нет ( в Росреестре можно проверить, заказав выписку через МФЦ), то серьёзных каких-то рисков нет, кроме тех, что есть при любой сделке с недвижимостью.
Да, если начнётся процедура банкротства, то управляющий может попытаться оспорить сделку, но чтобы её оспорить, она должны быть подозрительной — например, цена значительно ниже рыночной.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
В остальном же, я прямых оснований для оспаривания не вижу. Сам по себе долг по исполнительному производству ещё не говорит, что квартиру нельзя продавать.
Какие варианты есть оформить сделку с последующим оплатой долга.(нотариусы отказываются брать на себя обязательства по оплате долгов через свой депозит, банки через аккредитив тоже)
Александр
Александр, добрый день! Согласно ст. 313 ГК РФ
Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:
1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;
согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в том числе в определении его условий поэтому в договор допустимо включение условия о направлении покупателем части средств из стоимости квартиры на погашение долга одного из продавцом, проблема в том, что поскольку такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению нотариус может упереться. С другой стороны поскольку жилье единственное для обоих насколько я понял на него в принципе не может быть обращено взыскание в силу ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика когда ВС РФ пару недель назад все таки развил постановление КС РФ 2012 году о необходимости скорректировать ст. 446 ГПК РФ в части недопущения прав кредиторов рассматривала дело когда у должника злостно уклонявшегося от погашения долга единственным жильем ьыла пятикомнатная квартира, поэтому если здесь обычная квартира опасаться признания такой сделки недействительной ввиду причинения вреда кредиторам нет
1. Какие варианты есть оформить сделку с последующим оплатой долга.(нотариусы отказываются брать на себя обязательства по оплате долгов через свой депозит, банки через аккредитив тоже)Александр
Добрый день,
Как вариант оформите ипотеку, т.е. право собственности оформляете на себя, оплата после регистрации права собственности на Вас. Права продавцов защищены залогом имущества (пока Вы не оплатили задолженность имущество находится в залоге у продавцов). Можно произвести часть оплаты и т.п.
2. Как обезопасить себя от возможной признании сделки недействительной в случае банкротства собственников. т.к. возможны и другие кредиты о которых я не знаю (признаки не платежеспособности), а также причинение вреда прочим кредиторам.Александр
Никак не сможете, если обязательства уже возникли. Но так как квартира единственная (и не в залоге), кредиторы скорее всего такую сделку оспаривать не будут, так как появится еще один кредитор (вы), а квартиру они продать не смогут, и следовательно выручить деньги.
Никак не сможете, если обязательства уже возникли. Но так как квартира единственная (и не в залоге), кредиторы скорее всего такую сделку оспаривать не будут, так как появится еще один кредитор (вы), а квартиру они продать не смогут, и следовательно выручить деньги.Илья Казаков
Я понимаю что любая сделка рискованная, но в случае оспаривания сделки у меня должен быть комплект документов который покажет, что я являюсь добросовестным приобретателем. Объект не квартира — жилой дом, думаю дополнительно использовать материнский капитал, возможно существуют еще какие то шаги которые нужно предпринять, в доказательство своей добросовестности. например оформить частичную ипотеку.
В данном случае добросовестность мало чем поможет. Банкротство особая процедура со своими правилами. Но как я уже написал выше, кредиторам просто невыгодно оспаривать такую сделку в банкротстве, так как кредиторская задолженность увеличится, а имущество нет.
Жилой дом или квартира разницы нет, если это единственное жилое помещение.
Что касается общих требований, это отсутствие текущих ограничений, рыночная цена сделки.
Здравствуйте, Александр!
Во — первых, я хотел бы у Вас уточнить: зарегистрированы ли в Росреестре на эти объекты недвижимости какие-либо ограничения (запреты, аресты)? Вы внимательно изучили содержимое выписки из ЕГРН на эти объекты?
Во — первых, я хотел бы у Вас уточнить: зарегистрированы ли в Росреестре на эти объекты недвижимости какие-либо ограничения (запреты, аресты)? Вы внимательно изучили содержимое выписки из ЕГРН на эти объекты?Василий Катаев
Выписки изучили, ограничений нет
Надеюсь, Вы сами заказывали их в МФЦ?.. А — то, у меня Клиентка была в прошлом году. Так вот, при покупке жилья — выписку получала не она. Итог: плачевен. После купли — продажи, выяснились «подводные камни» (выписка была поддельной). Уголовное дело — то возбудили, а толку… Сделку обжаловали и купленную квартиру у нее забрали… Рассказываю об этом, в целях минимизации Ваших рисков…
Если ограничений никаких нет — то тогда Вы, к сожалению, уже никак не сможете обязать погасить продавца этот долг — деньги будут его, и он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. И даже если Вы где-то в договоре это пропишите, полагаю, что условие признают незаконным.