8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
389 ₽
Вопрос решен

Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое

Добрый день!

Планирую перевод жилой квартиры многоподъезного дома в коммерческую недвижимость с последующим выводом отдельного входа.

Помимо списка документов согласно ЖК РФ Статья 23, в администрации просят согласие более 50% собственников от общего количества голосов дома.

Не могу найти на основании чего это требуется.

Собрал 42% голосов. Возможно нужно более 50% не общего количества голосов дома, а большинство участвующих в заочном голосовании (при собрании кворума)?

Помогите понять текущие требования по согласию жильцов дома.

На данный момент выходит новый законопроект http://sozd.duma.gov.ru/bill/542922-7, который подробно описывает требования по согласию. Но он еще не вступил в силу.

, Алексей, г. Нижний Новгород
Константин Каржавин
Константин Каржавин
Юрист, г. Санкт-Петербург

Алексей, добрый день!

Зависит от того, будут ли проводиться «манипуляции» с общим имуществом МКД. В таком случае, орган местного самоуправления может потребовать предоставление согласия остальных собственников, согласно п.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как отметил Верховный суд в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008):

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Предполагаю, что Ваши действия затрагивают общее имущество, поэтому необходимо согласие собственников, которое решается на собрании собственников жилья. При этом, собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Возможно, отсюда идет упоминание этого количества собственников.

1
0
1
0

Судебная практика также подтверждает данный факт. Ниже привожу извлечения из Определения Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 18-КГ17-185:

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Алексей
Алексей
Клиент, г. Нижний Новгород

Спасибо за развернутый ответ.
В пункте 1 статьи 46 ЖК есть описание по решению собственников. В том числе и по реконструкции. Здесь уже речь идет о согласии не всех собственников, а более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.
А в части 2 статьи 40 пишется о согласии всех собственников. По практике — на какие цифры тогда можно ориентироваться?

Консультация юриста бесплатно
Юрий Грибов
Юрий Грибов
Юрист, г. Тольятти

Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, определён в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ-

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При чём, документы указанные в пп.3 и 4 заявительвправе не предоставлять,(часть 2.1 указанной статьи), а также — в п. 2, если право собственности зарегистрировано в Росреестре.

Данный перечень, как видим- исчерпывающий ирасширительному толкованию не подлежит, никаких решений общего собрания собственников не требуется.Общее собрание собственников решаеттолько вопросы использования общего имущества многоквартирного дома.

А вообще- компетенция общего собрания собственником МКД определена в ст. 44 ЖК РФ и вопрос о переводе в нежилое помещение никакого отношения к компетенции собрание вообще не имеет

Вам не следует идти на поводу незаконных «требований» чиновников, а обратиться с жалобой в прокуратуру. Прокурор вынесет представление об устранении администрацией нарушений законодательства в соответствии со ст.24 ФЗ «О прокуратуре РФ».

Удачи Вам

0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Жилищное право
Запрет на перевод жилого помещения в нежилое
Добрый день! У нас новый большой 3-х подъездный многоквартирный дом. Почти весь первый этаж был выкуплен одним человеком и переведен в нежилые помещения. Сейчас во всех данных помещениях начали строить входные группы, которые почти полностью занимают все участки под озеленение. Причем ширина некоторых ступеней составляет 4,5 метра! Основанием для перевода служило единственное проведенное собрание собственников, включающее порядка 20 вопросов, 2 из которых относились к согласию собственников о «устройстве входных групп и переводе жилых помещений №…, …, в нежилые». Больше никаких разъяснений, планом переустройства и т.п. не прилагалось. Данные пункты по голосованию набрали по 73% каждый. Но, в протоколе собрания указан кворум 53,8% (общее 25800 кв.м, кворум из 13600 кв.м.). Получается перевод в нежилое помещение и использование общедомовой территории (построение входных групп) является незаконным? Данному протоколу уже больше года, но стройка началась только сейчас и жильцы впервые увидели проект перепланировки с этими огромными входными группами, занимающие все преддомовую территорию. Еще раз вопросы: 1. Законно ли было разрешать перевод помещений из жилых в нежилые, а также затрагивать общедомовое имущество (размещение входных групп), если кворум общего собрания жильцов составил всего 53,8%? 2. Мы можем сделать запрет по данным вопросам исходя из того, что протоколу голосования уже больше года? 3. Опишите коротко какие действия нужно предпринять. Большое спасибо!
, вопрос №1927862, Юрий, г. Краснодар
3 ответа
Жилищное право
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Подскажите пожалуйста какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое? Как я понимаю, осуществляется этот перевод в районном МФЦ? И может быть сможете сказать, сколько потребуется денег и времени?
, вопрос №1818913, Ксения, г. Москва
1 ответ
Жилищное право
Нужно ли согласие всех жильцов для перевода жилого помещения в нежилое?
Здравствуйте. Нужно ли согласие всех жильцов мкд для перевода жилого помещения в нежилое, если в квартире произведена перепланировка (узаконена). Сделан отдельный вход, выведено крыльцо с лестницей официально. Спасибо.
, вопрос №1755086, Игорь, г. Южно-Сахалинск
3 ответа
Жилищное право
Перевод жилого помещения в нежилое для открытия косметического салона
Добрый день. Планирую открыть косметический салон, и сейчас занимаюсь переводом жилого помещения в нежилое. Скажите пожалуйста, существуют ли какие-либо нормативы по внутренней отделке таких помещений? Если существуют, каким НПА это регулируется? Чтобы сразу отразить список необходимых работ в проектной документации. Большое спасибо!
, вопрос №937948, Людмила Александровна, г. Новосибирск
1 ответ
Недвижимость
Перевод жилого помещения в нежилое
ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ в Химках, стоимость и сроки - 4 объекта ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ в Химках, стоимость и сроки - 4 объекта
, вопрос №650351, Татьяна, г. Химки
1 ответ