Ипотека. Платеж прошел, задолженность погашена. Началась обработка заявления на снятие обременения

Добрый день. Действительно изначально Вам необходимо выделить доли. Это следует из  п. 4 ст. 10  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

. 1. Можно ли выделить доли двум несовершеннолетним детям четко на сумму материнского капитала, не более того?

 Выделение долей детей происходит именно так. Посмотрите  

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией
права на материнский (семейный) капитал( Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 г.)

10. Если жилое помещение, приобретенное с использованием
средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в
общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при
разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует  поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли  детей в праве собственности на данное жилое помещение. 

12. Объект недвижимости, приобретенный (построенный,
реконструированный) с использованием средств материнского
(семейного) капитала, находится в общей долевой собственности
супругов и детей.

13. Доли в праве собственности на жилое помещение,
приобретенное с использованием средств материнского (семейного)
капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей  на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства,  за счет которых было приобретено жилое помещение. 

При этом в данном случае Вы, на мой взгляд, не сможете не совершая сделку сразу переоформить квартиру на тестя. Более того, в связи с тем, что квартира будет в долевой собственности оформление сделок будет происходить только через нотариуса, а если речь идет об отчуждении долей детей(я так понимаю несовершеннолетних), то потребуется еще и согласие органа по опеке

ГК Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте,  Галина.

В дополнение к ответу коллеги, с которым я полностью согласен, обращаю Ваше внимание также на то, что кроме наделение долями детей, есть еще обязанность выделить доли супругам (родителям детей), если квартира приобретена в браке.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
22 июня 2016 г.

Обзор
судебной практики по делам, связанным с реализацией
права на материнский (семейный) капитал 

Отменяя судебные постановления и направляя дело на новое
рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским  делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что в силу части 4  статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ жилое  помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с  использованием средств (части средств) материнского (семейного)  капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с  определением размера долей по соглашению.

Что касается Вашей сделки, то Вы говорите об отступном.

Гражданский кодекс

Статья 409. Отступное

 
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Но, для того, чтобы провести эту сделку необходимо наличие обязательств у владельцев квартиры по отношению к тестю, Договор займа, например, может быть этим обязательством.

Однако, и на сделку по статье 409 ГК РФ требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей.

Обойти это согласие возможно предъявлением иска тестя к Вам и к детям о признании за ним права собственности на жилое помещение, при этом, он будет обязан доказать оплату им покупки этой квартиры.

При этом, в силу долей по мат. капиталу даже по его иску, он все равно не сможет стать полным собственником квартиры, так как в квартиру был вложен мат.капитал.

С уважением!  Г.А.  Кураев

1. Можно ли выделить доли двум несовершеннолетним детям четко на сумму материнского капитала, не более того?

Галина

Да, можно выделить доли детям в соответствии с вложенным маткапиталом. 

2. Как правильно действовать дальше, чтобы после выделения долей детям сразу оформить квартиру на тестя, чтобы потом ее не продавать и не дарить ему, а сразу сделать собственником? Слышали, что существует что-то типа взаимозачета или возврата долга имуществом.

Галина

Здесь у вас возникает проблема, потому что в квартире будет доли на детей и чтобы квартиру полностью оформить на тестя, нужно чтобы родители детей обратились в органа опеки и получили постановление об отчуждении долей детей согласно ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». В этом случае опека требует, чтобы детям были предоставлены доли не меньше тех долей которые были в отчуждаемом жилье как по квадратам так и по деньгам.

К сожалению, так как квартира была оформлена на зятя, то сначала придется оформить на зятя и его детей, а потом уже займетесь переоформлением на тестя.

и зять, и дочь, и тесть заранее договаривались о таком ходе событий.

Галина

Устные договоренности ничего по сути не стоят, даже если не было спорных моментов. Либо заключайте какое-то соглашение в котором прописывайте, что они вам обязуются подарить свои доли, либо заключите соглашение о возврате потраченных тестем денег.

Здравствуйте, Галина!

Дополню консультацию коллег… Как справедливо указал Евгений Беляев

Можно ли выделить доли двум несовершеннолетним детям четко на сумму материнского капитала, не более того?

Галина

То да — можно, при этом родители должны будут отказаться от своего права на долю, приобретенной за счет средств МСК… так как в силу закона

жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей...

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Федеральный закон N 256-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При оформлении в общую долевую собственность родителей (супругов) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, супруги должны оформить соглашение о разделе той доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, а также соглашение об определении размера долей родителей (супругов) и их детей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, т.е. обладает характерными для сделки признаками (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, является сделкой, требующей обязательного нотариального удостоверения.http://www.garant.ru/products/...

2. Как правильно действовать дальше, чтобы после выделения долей детям сразу оформить квартиру на тестя, чтобы потом ее не продавать и не дарить ему, а сразу сделать собственником

Галина

Сразу не получится, здесь вопрос в том, что на родителях лежит обязанность по выделению долей на детей, т.к. об этом прямо указано в законе (выше ссылку приводила) при этом право общей долевой собственности у детей и родителей возникнет только с момента внесения записи об этом праве в ЕГРН

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.http://www.consultant.ru/docum...

И соответственно право на распоряжение своей долей возникнет у зятя только с момента внесения записи об общей долевой собственности на квартиру в ЕГРН… Т.е. здесь без дарения или купли-продажи не обойтись… При этом, что касаемо вопроса

Слышали, что существует что-то типа взаимозачета или возврата долга имуществом.

Галина

То здесь все гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд, т.е. между зятем и тестем должно было быть оформлено обязательство имущественного характера… и соответственно после перераспределения долей в квартире между детьми и родителями, зять сможет передать свою долю тестю по отступному…

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

При этом речь идет только о передаче его личной доли, доли детей и супруги останутся не изменными… Поэтому в этом смысла не вижу.

Если речь идет о передаче всей квартиры в собственность тестя, то доли могут подарить (продать) зять с супругой, но вот доли детей опека не позволит ни продать, ни подарить и в силу закона, по общему правилу, такие сделки запрещены.

Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

С уважением, Алина Пучко.