372 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

372 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Оптимизация налога про продаже квартиры. Продажа долями и налоговые вычеты

В целой собственности у одного физического лица с августа 2016 года в Московской области имеется квартира кадастровой стоимостью 2,5 млн. руб. Цена приобретения составила 1 млн. руб. В настоящий момент нашелся покупатель на квартиру за 950 тыс. руб.

При продаже объекта целиком возникает налог (2500000*0,7-1000000=750000) в размере 97500 руб. Возможно ли в целях оптимизации продать квартиру долями (1/2 до конца 2018 г. и 1/2 в 2019 г.), отдельными договорами и сделками, чтобы, если опять-таки возможно, применять к каждой реализации налоговый вычет по 1 млн. руб.? Тогда бы налог с каждой доли составил бы 0 (1250000*0,7-1000000).

На горячую линию ФНС по вопросу налогового вычета по проданным долям в разные налоговые периоды я уже звонил, применить вычеты можно. А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ.

Либо по Вашему мнению, может быть есть какой-то другой вариант оптимизации налога. Предлагать фактически понесенные расходы при приобретении не нужно, их нет.

Покупатель готов на любую сделку, лишь бы в ближайший год собственность целиком или долями перешла на него.

Уважаемые господа, пожалуйста, помогите в данном вопросе квалифицированным ответом. Спасибо.

04 Декабря 2018, 15:46, вопрос №2187802
1300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
22%
Юрист - Виталий
7,5
Рейтинг Правовед.ru
17603
ответа
6969
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калуга
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Евгений!

Первое, на что хочу обратить ваше внимание.

кадастровой стоимостью 2,5 млн. руб.

ЕВгений

В этом случае вы не можете продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости, то есть дешевле 1.750.000 рублей, так как в отношении имущества, право собственности на которое возникло после 1.01.2016, действует следующее правило:

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Другими словами — продадите дешевле 70% кадастровой стоимости, налоговая исчислит налог исходя из 70% кадастровой стоимости.

04 Декабря 2018, 15:49
q Отблагодарить
0 1
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20893
ответа
8067
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
В этом случае вы не можете продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости, то есть дешевле 1.750.000 рублей

Виталий Мысовский

Коллега, продать имущество можно хоть за один рубль, ни в НК ни в ГК нет запрета на продажу недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости 

04 Декабря 2018, 15:57
7,5
Рейтинг Правовед.ru
17603
ответа
6969
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калуга
Общаться в чате

Буквального запрета нет, но он есть опосредованный, так как при продаже имущества по цене ниже 70%, получаете налог, исчисленный именно от 70%. То есть на выбор: либо продаешь, соблюдая требование, либо не соблюдаешь, но получаешь налог в большем размере, чем рассчитывал.

04 Декабря 2018, 16:01
ЕВгений
клиент, г. Москва

Виталий! Вы не заметили, что расчет налогов и так произведен из кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7!

Мой вопрос заключается совершенно не расчете и законодательных актах, регулирующих установление налоговой базы, а в методе оптимизации налога при продаже объекта

04 Декабря 2018, 15:59
7,5
Рейтинг Правовед.ru
17603
ответа
6969
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Калуга
Общаться в чате
А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ.

ЕВгений

Собственник первой и второй доли будет один и тот же? То есть не потребуется соблюдать положение о приоритетном праве покупки (статья 250 ГК РФ)?

04 Декабря 2018, 16:04
получен
гонорар
44%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20893
ответа
8067
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Возможно ли в целях оптимизации продать квартиру долями (1/2 до конца 2018 г. и 1/2 в 2019 г.), отдельными договорами и сделками, чтобы, если опять-таки возможно, применять к каждой реализации налоговый вычет по 1 млн. руб.? Тогда бы налог с каждой доли составил бы 0 (1250000*0,7-1000000).

ЕВгений

Евгений, добрый день! В принципе да. Согласно ст. 220 НК РФ при продаже имущества налогоплательщик имеет право воспользоваться налоговым вычетом при продаже имущества. Применительно к квартире его размер составит в пределах 1 млн. Данный вычет может быть получен в каждом налоговом периоде поэтому разнесения сделок по разным годам дает основание применить налоговый вычет в каждом налоговом периоде,

На горячую линию ФНС по вопросу налогового вычета по проданным долям в разные налоговые периоды я уже звонил, применить вычеты можно. А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ.
Именно что такого запрета в законе нет, в случае отказа придется обжаловать в судебном порядке.

04 Декабря 2018, 15:51
q Отблагодарить
0 0
ЕВгений
клиент, г. Москва
случае отказа придется обжаловать в судебном порядке

Андрей Власов

Андрей! Зачем такие сложности… Наверняка есть варианты проще. Неужели люди в нашей стране не отчуждают доли из целого объекта

04 Декабря 2018, 16:02
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20893
ответа
8067
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Андрей! Зачем такие сложности… Наверняка есть варианты проще. Неужели люди в нашей стране не отчуждают доли из целого объекта

ЕВгений

А как Вы при отказе Росреестра будет право регистрировать? ) В том то и дело что отчуждают и запрета на такие сделки нет, но нельзя исключать самодурства сотрудника Росреестра которые незаконно откажет в регистрации прав по такой сделке. Если будет отказ то его придется обжаловать, другого пути нет, либо продавать квартиру целиком.

04 Декабря 2018, 16:14
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20893
ответа
8067
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Либо по Вашему мнению, может быть есть какой-то другой вариант оптимизации налога. Предлагать фактически понесенные расходы при приобретении не нужно, их нет.

ЕВгений

Евгений, а на каком основании приобретена квартира если нет расходов? Не наследство?

04 Декабря 2018, 16:36
Юрист - Айсина
397
ответов
141
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Евгений, добрый день!

В дополнение к ответам, хочу отметить, что все сделки с долями должны быть нотариально удостоверены. Т.е. для продажи квартиры по долям Вам необходимо с покупателем сначала обратиться к нотариусу с документами на квартиру и с паспортами сторон сделки. Нотариус составит договор купли-продажи доли, удостоверит его после подписания. Затем этот договор сдается в МФЦ либо в Росреестр для регистрации перехода права собственности. За удостоверение сделки нотариус берет вознаграждение по своим тарифам (обычно процент от стоимости продажи либо от кадастровой стоимости объекта).

04 Декабря 2018, 15:57
q Отблагодарить
0 0
397
ответов
141
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ижевск
Общаться в чате
А вот Росреестр мне сообщил, что такая сделка не пройдет регистрацию, при этом никак не закрепляя законодательно свой ответ.

При продаже квартиры как целого объекта, удостоверять сделку у нотариуса не нужно. Возможно поэтому в Росреестре Вам сказали, что продажа доли регистрацию не пройдет, поскольку подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

04 Декабря 2018, 16:00
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20893
ответа
8067
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
В дополнение к ответам, хочу отметить, что все сделки с долями должны быть нотариально удостоверены.

Айсина Бакирова

Это нет так, согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости»

 Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
в данном случае собственность еще не долевая, долевой она станет только после регистрации права второго долевого собственника

04 Декабря 2018, 16:05
ЕВгений
клиент, г. Москва

В Росрееятре я задавал вопрос именно о нотариально удостоверенном договоре купли-продажи доли…

04 Декабря 2018, 16:07
получен
гонорар
33%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4520
ответов
3401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. В данном случае я все же приведу Вам практику судов, когда указанные продажи по долям уже признавались схемой ухода от налога с начислением его как за продажу обьекта целиком. Например посмотрите вот это 



 Дело № 33а-17655/2016  

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

  Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда 
12 октября 2016 года 

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и не оспаривалось административным ответчиком, квартира,… была приобретена в общую долевую собственность.… Его последующая продажа, не смотря на формальное заключение отдельных договоров купли-продажи долей (по 1/4 ) в праве, также фактически осуществлялась в качестве единого объекта. Об этом свидетельствует совершение сделок в один и тот же день — 06 октября 2014 года, с одним и тем же покупателем…

Учитывая, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности четырех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности, несмотря на наличие четырех договоров купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Иными словами, каждый участник общей долевой собственности имеет право получить долю имущественного налогового вычета пропорциональную принадлежащей ему доле

Поэтому советую оформлять продажу не только разными договорами, но и разными датами. При этом гарантировать отсутствие вопросов со стороны налоговой я не берусь. Советую Вам обратиться все же в минфин с письменным запросом с подробным описанием именно Вашей ситуации.

С уважением Евгений Беляев


04 Декабря 2018, 16:06
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4520
ответов
3401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

продавать Вы будете одному покупателю? Если да, то могут быть.вопросы именно в части того, что у данной операции нет экономического смысла за исключением ухода от налогов

04 Декабря 2018, 16:07
ЕВгений
клиент, г. Москва

Разумеется разными датами! Более того в разных налоговых периодах. Иначе вся эта процедура оптимизации априори теряет экономический смысл. Или Вы думаете, можно одновременно двумя разными сделками можно произвести отчуждение? Но тогда я Покупатели вероятно должны быть разные… (хотя это думаю для Покупателя не было бы особой проблемой)

04 Декабря 2018, 16:11
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4520
ответов
3401
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Да, покупатель, во избежание вопросов по схеме лучше что бы был не одним лицом.По датам я просто еще раз заострил внимание именно исходя из наличия негативной судебной практики.

04 Декабря 2018, 16:13
Адвокат - Елена
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5169
ответов
2473
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Пенза
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Евгений!

Закон не содержит запрета на отчуждение единоличным собственником своей доли. Вся проблема в том, что после отчуждения доли изменяется режим собственности, поэтому полагаю, что Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, сославшись на ст. 26 Федерального  закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости»



1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

Согласно ст. 244 ГК РФ 

4

. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Практика приостановок Росреестром регистрации по указанным основаниям существует уже достаточно давно( с момента выражения гос.позиции о недопущении дробления недвижимости). Поэтому к отказу Вам нужно быть готовым.

Полагаю, что такой отказ будет незаконным исходя из положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку в законе нет прямого запрета на совершение действий  то действия разрешены.

Судебная практика признания действий Росреестра незаконными в стуаци, аналогичной Вашей, есть.

№ 33а-3618/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 октября 2017 года г. Смоленск

Судебная коллегия по административным делам Смоленского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному исковому заявлению… о признании действий государственного регистратора незаконными, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 года.


установила:

… обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения от 31 мая 2017 года о

приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности… о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности истцов на вышеуказанную квартиру, возникших на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности от 30 мая 2017 года, заключенному между истцами…

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 г. административный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового — об отказе в удовлетворении административного иска, указывая… а такжео невозможности создания общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на него.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.


Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у административного ответчика не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на долю в вышеуказанной квартире, поскольку действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество.При этом запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.

В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.

Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.309,311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области — без удовлетворения.

При этом первая сделка по отчуждению доли нотриальному удостоверению не подлежит, а вот вторая уже должна быть удостоверена нотариально. 

04 Декабря 2018, 16:10
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5169
ответов
2473
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Пенза
Общаться в чате

То есть изложенный Вами в вопросе вариант опимизации является вполне приемлемым, и, пожалуй, единственным, если готовы к возможным препятствиям со стороны Росреестра. 

04 Декабря 2018, 16:13
Юрист - Елизавета
2626
ответов
867
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Возможно ли в целях оптимизации продать квартиру долями (1/2 до конца 2018 г. и 1/2 в 2019 г.), отдельными договорами и сделками, чтобы, если опять-таки возможно, применять к каждой реализации налоговый вычет по 1 млн. руб.
ЕВгений

Добрый день! В соот. с письмом министерства финансов РФ от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.
В случае если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Поэтому в вашем случае, что получить налоговый вычет в размере 1млн рублей необходимо чтобы продажа доли в праве собственности на квартиру происходила как самостоятельный объект купли продажи, т.е. вам необходимо  выделить каждую долю в натуре.

В вашем случае при не выделенной доли в натуре, размер имущественного вычета будет пропорционально поделен размеру проданной доли.

Поэтому для уменьшения налога данный способ вам не подойдет.

04 Декабря 2018, 16:13
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.