Налог при отчуждении недвижимого имущества

Вопрос: 1. Даст ли такое прямое владение этими активами уменьшение налогов? 2. Как сделать такой перевод активов от С на А, чтобы заплатить как можно меньше налогов за такое отчуждение?

Артем Макаревич

Здравствуйте. На мой взгляд, перевод активов на физлицо будет сам по себе существенно дорогим с точки зрения налогообложения. Единственная возможность может быть в случае, если внесенные денежные средства при создании ООО сравнима со стоимостью этих объектов. Тогда это может быть менее накладным.

При ликвидации ООО у учредителя возникает налогооблагаемый НДФЛ доход, который можно уменьшить с помощью налогового имущественного вычета по ст.220 НК РФ.

При продаже недвижимости если ООО применяет ОСНО, ему надо будет уплатить НДС и налог на Если УСН — придется будет уплатить налог УСН.

Если недвижимость будет подарена учредителю, то общество на ОСНО также уплатит НДС, а учредитель — НДФЛ. Если ООО на УСН, то не будет только НДС, все остальное будет платить, а учредитель также уплатит НДФЛ.

То есть как видите во всех случаях налоговые последствия столь существенные, что даже возможная экономия на размере налога для частного лица довольно долго не покроет этих затрат. 

Здравствуйте, Артем!

Даст ли такое прямое владение этими активами уменьшение налогов?

Артем Макаревич

поскольку земельный налог и налог на имущество физ. лиц являются местными налогами, то что знать конкретные ставки надо смотреть нормативно-правовые акты муниципалитета, где находятся объекты.

в целом же скажу, что по налогу на имущество ООО, при отсутствии льгот, платит 2%, а ставка по налогу на имущество физ. лиц зависит от вида недвижимости.

соответственно, если Ваш объект недвижимости включен в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 НК или его кадастровая стоимость превышает 300 миллионов рублей, то т.к. налоговая ставка для таких объектов 2%, никакой выгоды от смены собственника Вы не получите.

2. Как сделать такой перевод активов от С на А, чтобы заплатить как можно меньше налогов за такое отчуждение?

Артем Макаревич

по данному вопросу поддерживаю коллегу, оптимальным вариантом для Вас была бы ликвидация ООО с передачей оставшегося имущества участнику, в случае если расходы участника  по приобретению доли в УК ООО сопоставимы с рыночной стоимостью объекта, т.к. в этом случае могли заявив налоговый имущественный вычет по ст.220 НК свести облагаемый доход к минимуму или нулю.

при какой-либо сделке, чтобы определить наименее затратную по налогам, надо это просчитывать, исходя из применяемой ООО системы налогообложения и рыночной (или кадастровой) стоимости объекта недвижимости, т.к. сделка между взаимозависимыми лицами (ст.105.1 НК).

Добрый вечер Артем!

Даст ли такое прямое владение этими активами уменьшение налогов?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать ставки налогов.

Для организаций ставка налога на имущество составляет 2,2%; в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, — 2% (ст. 380 НК РФ; Закон Курской области от 26 ноября 2003 года N 57-ЗКОО налоге на имущество организаций)

Для физических лиц, в собственности которых находятся административные, торговые и иные здания, указанные в ст. 372.8 НК РФ, ставка налога на имущество равняется 2%; для прочих зданий, также не имеющих жилое назначение, — 0,5% (ст. 406 НК РФ; Решение Курского городского Собрания от 23 октября 2015 года N 143-5-РС Об установлении на территории муниципального образования «Город Курск» налога на имущество физических лиц).

Ставки земельного налога для юридических и физических лиц одинаковы и устанавливаются в зависимости от категории земли.

Как видно, явных преимуществ в уплате налога, а именно в размерах ставок, у физических лиц, владеющих нежилыми зданиями и земельными участками, нет. 

Как сделать такой перевод активов от С на А, чтобы заплатить как можно меньше налогов за такое отчуждение?

Если не рассматривать вариант с ликвидацией организации, то остается купля-продажа и дарение имущества.

Продажа: 

при ОСНО ООО платит НДС и налог на прибыль;

при УСН ООО платить налог УСН.

Дарение:

при ОСНО ООО платит НДС, учредитель — НДФЛ 13%;

при УСН ООО платит налог УСН, учредитель — НДФЛ 13%.

При дарении на ОСНО организация платит НДС в силу положений пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ:

1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг);

Учредитель же не освобождается от уплаты НДФЛ при дарении, поскольку ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождение доходов, полученных в результате дарения между организацией и ее учредителем, от уплаты налога.

Если организация находится на УСН, то на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ она не является плательщиком НДС, поэтому уплачивает только налог УСН.