Как проверить документы по покупаемой квартире

Здравствуйте,  Светлана.

Вряд ли кто-то согласится застраховать риск возникновения претензий третьих лиц на эту квартиру.

Но, если есть такая страховая компания, можете застраховать свои риски.

Как правило выясняется оформлялась ли квартира в порядке приватизации были ли отказники  от приватизации.

По наследникам также можно проверить наличие наследников соответствующей очереди, лиц, наследующих по праву представления.

От претензий третьих лиц Вы вправе защищаться сроками исковой давности.

Попросите продавцов заказать и предоставить Вам расширенную выписку из домовой книги на указанную квартиру.

Запросите справки от психиатра и нарколога, что продавцы на учете не состоят, сделку лучше провести через нотариуса, который проверяет дееспособность сторон.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 379-ФЗ)

 
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Светлана.

Для начала Вам нужна выписка с Росреестра, чтобы проверить, есть ли ограничения. 

Запросите у собственников информацию о том, что из себя представляла последняя сделка по приобретению, когда она была (общий срок исковой давности — предъявления претензий по сути — 3 года, согласно ст. 196 ГК, хотя, разумеется могут быть нюансы).

Запросите выписку по домовой книге на зарегистрированных лиц. Уточните, кто из них писал отказ от приватизации (ведь за этим лицом сохраняется право пожизненного проживания).

Что касается страхования рисков — важны детали договора страхования, чтобы в конечном итоге не получилось, что страховщик особо нагрузки по возмещению не несет за конкретные ситуации (и что-то взыскивать с него будет крайне сложно и дорого опять же).

Уважаемая Светлана! Доброго!

Пока я только знаю что там и дарение и наследство. 1) Какие вопросы нам надо задать продавцам этой квартиры по документам, чтобы максимально выяснить какая у них ситуация? 2) Спасет ли нас титульное страхование, если вдруг вылезут через несколько лет какие-либо наследники, инвалиды с их стороны?

Риски есть везде и во всем. Если там уже квартира более трех лет в собственности (общая?), то уже легче. А так, надо смотреть расширенную выписку из ГРН/ЕГРН. Так сложно что-то дельное говорить.

Доброго дня!

1) Какие вопросы нам надо задать продавцам этой квартиры по документам, чтобы максимально выяснить какая у них ситуация?

Светлана

Есть ли еще иные наследники и после кого происходило оформление наследственных прав и как давно, но в общем для Вас как для покупателя это не грозит тем, что в случае появления наследников, претендующих на квартиру у Вас её заберут — вопрос будет решаться с наследником и взысканием денег именно с него, а не с Вас, так как квартира уже будет Вашей личной собственностью как добросовестного приобретателя. Также следует уточнить есть ли какое-то обременение на квартиру, это возможно сделать посетив сайт Росреестра в интернете или заказав выписку из ЕГРН, также желательно проверить продавцов на сайте судебных приставов на наличие задолженности, проверить оплату коммунальных услуг, а также лиц, кто зарегистрирован в квартире. Если собственность долевая — для Вас это упрощает покупку и делает её более безопасной, так как в соответствии со ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделка оформляется нотариально:

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

2) Спасет ли нас титульное страхование, если вдруг вылезут через несколько лет какие-либо наследники, инвалиды с их стороны?

Светлана

Вы приобретаете квартиру с использование заемных средств? Титульное страхование — это в общем подстраховка для банка больше чем для Вас.

Здравствуйте, Светлана! При приобретении квартиры прежде всего необходимо запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН (выдается сейчас вместо свидетельства о государственной регистрации права). 

Далее необходимо запросить правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.).

И смотреть собственно вместе оба документа чтобы все совпадало. 

И третье это справка о зарегистрированных лицах.

если вдруг вылезут через несколько лет какие-либо наследники, инвалиды с их стороны?

Светлана

А это уже неважно, они пропустили срок принятия наследства, поэтому могут претендовать только на компенсацию за свою долю (п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

1) Какие вопросы нам надо задать продавцам этой квартиры по документам, чтобы максимально выяснить какая у них ситуация?

Квартира в долевой собственности? Какая сделка изначально была до дарения и наследства?

Если это была приватизация, то были ли на момент приватизации отказники от приватизации?

Так же необходимо проверить карточку регистрации. Кто на сегодняшний день зарегистрирован в квартире? На каких основаниях?

Изучите выписку из ЕГРН, а лучше запросите выписку на квартиру о переходе прав на квартиру. Если были какие-то продажи и часто, то это уже крайне подозрительно.

Проверьте документы о праве собственности.

По поводу наследников: В договоре можно указать, что если в будущем появляются иные наследники, то Продавец выплачивает компенсации за доли наследникам.

2) Спасет ли нас титульное страхование, если вдруг вылезут через несколько лет какие-либо наследники, инвалиды с их стороны?

По поводу титульного страхования: Если СК страхует, то внимательно изучите от чего она страхует.

Светлана, здравствуйте. 

Не думаю, что можно ответить на Ваши вопросы исчерпывающе, поэтому так сказать без права на гонорар: 

Ситуаций на столько много, что даже, если подготовить Вам вопросы  — пользы от этого не будет, в виду того, что каждый ответ будет тянуть за собой новые и новые вопросы. Мало того, что невозможно на сто процентов быть уверенным в чистоте любой сделки по вторичной недвижимости, так еще и в таком формате это не реально. 

По хорошему нужно проверять эту квартиру на юридическую чистоту, и-то это позволит только снизить риски и выявить видимые проблемы, но не позволит полностью избавить от них. Я Вам предлагаю подробно расспросить продавца о всей истории квартиры чуть ли не с момента выдачи ордера на неё, выложить всю историю в вопросе, прикрепить документы на квартиру (очень желательно если будет и выписка из Росреестра о переходе прав на объект недвижимого имущества), а мы уже сможет проанализировать всю исходную информацию и дать хоть какое-то реальное заключение по этому объекту.