Как правильно оформить договор задатка и договор купли-продажи, если в сделке участвует несовершеннолетний

Доброго дня!

1. Кто может подписать договор задатка при продаже квартиры?

Татьяна

В данном случае подписать договор должны три собственника — две совершеннолетних сестры и несовершеннолетняя дочь, так как ей уже больше 14 лет — договор подписывает, мать как представитель дочери пишет, что согласна.

2. При одновременной покупке квартиры для несовершеннолетнего (для получения разрешения опеки) ДКП продажи оформляется на несовершеннолетнего, а подписывает представитель (мать)?

Татьяна

Опять также — договор подписывает дочь, а мать пишет ниже, что согласна, тем самым подтверждая своё согласие как на приобретение в одном договоре, так и на продажу в другом. Следует учесть, что подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, так как в них отчуждается доля в праве несовершеннолетнего, а также происходит отчуждение долей:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Здравствуйте, Татьяна!

Как указано в статье 26 Гражданского кодекса РФ:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса.

Поэтому поскольку дочери 15 лет, то любой договор она должна подписывать самостоятельно. Но при этом с согласия одного из родителей. То есть в договоре, помимо подписи ребенка, должна быть ещё подпись родителя.

Доброе утро!

1. Кто может подписать договор задатка при продаже квартиры?

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

2. При одновременной покупке квартиры для несовершеннолетнего (для получения разрешения опеки) ДКП продажи оформляется на несовершеннолетнего, а подписывает представитель (мать)?

1. Кто может подписать договор задатка при продаже квартиры?

Татьяна

В связи с тем, что в квартире 

три собственника: двое взрослых (две сестры) и несовершеннолетняя (дочь одной из сестёр, 15 лет)

Татьяна

ГК РФ Статья 154. Договоры и односторонние сделки
 

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

поэтому договор задатка, как и основной договор купли-продажи должны подписывать все три собственника

2. При одновременной покупке квартиры для несовершеннолетнего (для получения разрешения опеки) ДКП продажи оформляется на несовершеннолетнего, а подписывает представитель (мать)?

Татьяна

Для получения разрешения опеки предоставляются два договора купли-продажи:

ДКП продаваемой квартиры и ДКП приобретаемой квартиры. 

При этом ДКП продаваемой квартиры подписываете, вы, все три собственника и Покупатели. Так как ребенок является несовершеннолетним, то он ставит свою подпись с согласия родителя-собственника.

В договоре купли-продажи приобретаемой квартиры так же должна стоять подпись родителя и ребенка.

Оба договора предоставляются в органы опеки, где оба родителя ребенка оформляют заявление на отчуждение доли ребенка и покупку иного жилья для ребенка.

После получения разрешения от органов опеки, вы  с Покупателями продаваемой квартиры обращаетесь к нотариусу, который оформляет вам договор продаваемой вами квартиры. Если покупаемая вами квартира находится в долях у нескольких собственников, то такой договор придется оформлять у нотариуса. 

Если собственником покупаемой квартиры является единственный владелец, то договор купли-продажи между единственным владельцем и вами с ребенком или только ребенком у нотариуса оформлять не нужно. Такой договор составляется в простой письменной форме и подается в МФЦ для регистрации перехода права собственности.