Каковы риски при покупке зем. Участка, где 5 сот. "по документам", а еще 3 - "по факту"

Иван, здравствуйте. Я бы Вам, конечно, потребовать от продавца перед сделкой провести межевание. Дело в том, что это самый безболезненный способ узаконить прирезку земельного участка, но только в том случае, если 300 кв.м. — это площадь менее минимального размера, установленного для участков с данным ВРИ.  Согласно п.10 ст.22 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

То есть кадастровый инженер при определенных обстоятельствах имеет право размежевать участок в границах забора, даже если площадь в результате превышает площадь по правоустанавливающим документам. Только превышение, как я указала ранее, не должно быть больше минимального размера з.у. (а если мин. размер не установлен, то превышение не должно быть более чем на 10%). После межевания внести данные о местоположении границы в ЕГРН и спокойно покупать. Очень немного шансов, что кому-то выделялся участок площадью 3 сотки, тем более, по конфигурации других участков следует, что выделялись все-таки участки прямоугольной форме, ближе к той, которая есть по факту у Вашего продавца. Что касается изменения ВРИ, то опять же надо смотреть градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки. Если в качестве основных ВРИ указано «садоводство», «ИЖС», то Вы как собственник без проблем поменяете ВРИ. Согласно п.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Но если нет ИЖС в основных ВРИ, а есть только садоводство, то этого Вам будет вполне достаточно. С 1 января 2019 года вступает в силу новый закон о садоводстве, согласно которому на садовом участке можно строить жилой дом. На основании ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ

садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

Здравствуйте Иван.

— Отсюда опасения,
что этот 3-соточный «буффер» на моем участке тоже может кому-то уже
принадлежит, а на карте это не отражено. И тогда может быть «попадос»,
т.к. потом мне просто перекроют доступ к дороге и все.

Для
того, чтобы убедиться в этом вызовите кадастрового инженера, для выноса
точек земельного участка в натуре. Он Вам точно скажет где границы
интересующего Вас участка.

Если это фактический самозахват со
стороны продавца, то его можно узаконить через перераспределение в
соответствии со ст. 39.29 ЗК РФ

2.
Могут ли возникнуть серьезные проблемы с переводом данного участка из
категории «для огородничества» в ИЖС или «для садоводства»?

Надо
смотреть местные ПЗЗ. Если в территориальной зоне, к которой относится
участок есть такие ВРИ, то проблем возникнуть не должно.