Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы риски при покупке зем. Участка, где 5 сот. "по документам", а еще 3 - "по факту"
Добрый день! Хотел бы купить земельный участок с целью строительства дома для постоянного проживания. Кадастровый номер 50:21:0110115:21
Ситуация следующая:
- Продается участок 8 соток, из них 5 "по документам", а 3 - "по факту". Смотрел участок "вживую" - 8 сот., огорожены забором;
- Участок граничит с дорогой. При этом непосредственно к дороге прилегают те 3 сотки, которые "по факту", а не 5 соток, которые "по документам" (см. карту, прилагается);
- Участок категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, по документу: для огородничества.
Вопрос:
1. Как удостовериться, что эти 3 сотки (которые "по факту") не находятся в частной собственности?
- На публичной кадастровой карте там пустое место. Но на карте так же и рядом с участком пустые места, а на самом деле там соседи, которые даже построились. Со слов риэлтора, участки у соседей в собственности.
- Отсюда опасения, что этот 3-соточный "буффер" на моем участке тоже может кому-то уже принадлежит, а на карте это не отражено. И тогда может быть "попадос", т.к. потом мне просто перекроют доступ к дороге и все.
2. Могут ли возникнуть серьезные проблемы с переводом данного участка из категории "для огородничества" в ИЖС или "для садоводства"?
- Соседи рядом вроде перевели свои участки:большинство в "для садоводства", но есть и некоторые, кто перевел в ИЖС.
Прилагаются кадастровая карта с моими комментариями и выписка из ЕГРН.
- Кадастровая карта.jpg
- 5.jpg
- 1.jpg
Иван, здравствуйте. Я бы Вам, конечно, потребовать от продавца перед сделкой провести межевание. Дело в том, что это самый безболезненный способ узаконить прирезку земельного участка, но только в том случае, если 300 кв.м. — это площадь менее минимального размера, установленного для участков с данным ВРИ. Согласно п.10 ст.22 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
То есть кадастровый инженер при определенных обстоятельствах имеет право размежевать участок в границах забора, даже если площадь в результате превышает площадь по правоустанавливающим документам. Только превышение, как я указала ранее, не должно быть больше минимального размера з.у. (а если мин. размер не установлен, то превышение не должно быть более чем на 10%). После межевания внести данные о местоположении границы в ЕГРН и спокойно покупать. Очень немного шансов, что кому-то выделялся участок площадью 3 сотки, тем более, по конфигурации других участков следует, что выделялись все-таки участки прямоугольной форме, ближе к той, которая есть по факту у Вашего продавца. Что касается изменения ВРИ, то опять же надо смотреть градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки. Если в качестве основных ВРИ указано «садоводство», «ИЖС», то Вы как собственник без проблем поменяете ВРИ. Согласно п.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Но если нет ИЖС в основных ВРИ, а есть только садоводство, то этого Вам будет вполне достаточно. С 1 января 2019 года вступает в силу новый закон о садоводстве, согласно которому на садовом участке можно строить жилой дом. На основании ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ
садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
Здравствуйте Иван.
— Отсюда опасения,
что этот 3-соточный «буффер» на моем участке тоже может кому-то уже
принадлежит, а на карте это не отражено. И тогда может быть «попадос»,
т.к. потом мне просто перекроют доступ к дороге и все.
Для
того, чтобы убедиться в этом вызовите кадастрового инженера, для выноса
точек земельного участка в натуре. Он Вам точно скажет где границы
интересующего Вас участка.
Если это фактический самозахват со
стороны продавца, то его можно узаконить через перераспределение в
соответствии со ст. 39.29 ЗК РФ
2.
Могут ли возникнуть серьезные проблемы с переводом данного участка из
категории «для огородничества» в ИЖС или «для садоводства»?
Надо
смотреть местные ПЗЗ. Если в территориальной зоне, к которой относится
участок есть такие ВРИ, то проблем возникнуть не должно.
Спасибо за комментарий.
По вопросу №1.
Я не очень понял, зачем мне вызывать кадастрового инженера и что мне это даст? Из документов и кадастровой карты, которые я приложил к вопросу, следует, что границы у участка есть и на карте они отображены.
Вопрос в другом. Как удостовериться, что 3-сотки «буффера» между дорогой и продаваемым участком не находятся в чьей-либо (частной) собственности?
По вопросу №2.
Что такое ПЗЗ, где посмотреть «местные ПЗЗ», как понять к какой территориальной зоне относится участок?
Как удостовериться, что 3-сотки «буффера» между дорогой и продаваемым участком не находятся в чьей-либо (частной) собственности?
Если границы этого буфера не стоят на кадастровом учете, то никак. Если стоят то можно заказать кадастровый план территории, в котором будут указаны границы всех земельных участков в пределах этого кадастрового квартала. С помощью него кадастровый инженер и может посмотреть есть ли права на данный буфер или нет.
Вызывать же его нужно для того, что границы (контуры) земельных участков отраженных на ПКК не совпадают с картографической основой и на нее нельзя полагаться. Указать как действительно на местности идут границы участка может только кадастровый инженер.
Что такое ПЗЗ
Правила землепользования и застройки, который среди прочего в градостроительных регламентах устанавливают виды разрешенного использования ЗУ.
где посмотреть «местные ПЗЗ»
например здесь
https://fgistp.economy.gov.ru/
как понять к какой территориальной зоне относится участок?
визуально. Можно сверяться с ПКК.
Поспрашивайте соседей (смежных с Вашим участком). Вполне возможно, что у них была подобная ситуация (по документам 5 соток, а по факту больше), и узаконили они их именно путем проведения межевания. Опять же, сомневаюсь, что участки «нарезались» таким образом, что за счет одного участка полностью перекрывался доступ другого участка к дороге. Это очень маловероятно. Скорее всего, выделялся участок полностью до дороги, а площадь устанавливалась «на глаз».