Как в данной ситуации разрешить вопрос в отношении квартиры?

Добрый день, требуется срочный совет как поступить в ситуации.

Ситуация следующая: есть трехкомнатная квартира у моего брата родного, в которой мы выросли (родителей в живых нет) квартиру после смерти приватизировал на свое имя брат. После получения собственности брат женился и у него родился ребенок. В данный момент у брата очень серьезные проблемы со здоровьем, возможно жить он долго не будет. По большей части проблемы со здоровьем появились из-за его неадекватной жены. Я понимаю, что после смерти все права на квартиру перейдут сыну и, соответственно, его жене. Пока брат живой, что я могу сделать что бы хотя бы часть квартиры досталась мне? Я не собираюсь лишать ребенка жилплощади, его ребенок мне как родной. Но его мать уже заговорила про продажу и обмен, потому что у нее накопилось долгов по коммуналке за много лет. Брата она выгнала из его же квартиры и не пускала его жить, пока его здоровье совсем не упало. Все ее действия в течении многих лет были направлены на то, что бы загнать в могилу брата и остаться одной жить в квартире.Своего жилья у нее нет. Она не работает, пьет, ее обеспечивают родственники. Домой приходила опека, соседи вызывали. Весь подъезд свидетелей что его жена алкоголичка неадекватная.

Я не знаю сколько у нас есть времени, но какой вариант оптимальный что бы сохранить хотя бы часть жилья за мной? Может быть завещание?

Дарение? Прошу сориентировать в данном вопросе, что будет наименее материально затратно и что быстрее всего мы можем оформить. В квартире прописан только брат и ребенок (12 лет). Спасибо.