Консультация по созданию снт

Question

Я купил участок с подрядом , в поселке типа коттеджного. Застройщик и инвестор по ходу строительства обанкротился , дом я построил сам ,и таких нас примерно 20, у каждого своё свидетельство на землю, на дом, свой договор на электричество и газ. Вода у каждого своя. По сути у нас сейчас типа хутора. Но банкрот вывел часть своей земли (2 и 3 очередь это приблизительно 160 участков) нашего посёлка из под банкротства и отдал за долги. 2-3 очередь это просто леса-поля без дорог и без всего - просто примыкает непосредственно к нам и географически является нашим продолжением . И несколько участков новый владелец получил на 1 очереди. Продать у него ничего не получается. Мы опасаемся что он создаст свое СНТ и будет нам диктовать условия. По его заявлению, дороги всего поселка (земли общего пользования) он тоже выкупил у обанкротившегося инвестора . По сути уже было заявление, что у него денег нет, и все проблемы всего посёлка 1-2-3 очереди (дороги и тд) он будет решать за наш счёт. Сейчас у нас есть днт. Вопрос в самой общей постановке - как обезопасить себя от нового владельца ? и возможно ли разделение земель общего пользования по каким либо причинам ( через суд, ненадлежащий собственник) ? мы хотим чтобы владельцы участков 2-3 очереди не ездили через нашу первую очередь, а ездили по другой дороге . которая сейчас находится в убитом виде - как и наши до нашего появления .. Дороги нашей 1 очереди ,практически все мы строили на свои деньги ( но платили естественно налом . документов нет) . В качестве меры защиты и возможности не попадать на поборы предлагается создание снт. 1) какие конкретно документы требуются. там какие то планы поселка надо , но какие и где их брать? 2) возрастают ли реально наши финансовые затраты - типа надо платить зп, налоги и тд .Сейчас всё в черную.Мы просто скидываемся и платим за ремонт дорог, охрану, вывоз мусора. 3) можно ли платить зп председателя и бухгалтера меньше мрот ? 4) есть ли возможность у нового владельца 2-3 очереди закрыть наше СНТ (если мы его откроем) только на том основании , что земли общего пользования принадлежат ему? 5) сроки перерегистрации днт в снт ? до НГ? или с 1 января? 6) существует ли возможность всё таки отсудить часть дорог в собственность нашего снт и закрыть сквозной проезд через нашу часть поселка . ? 7) можем ли мы (если откроем снт) не принимать в него нового владельца (или владельцев) , чтобы он(они) не могли диктовать нам свои условия, например строительство дорог и забора для 2-3 очереди поселка за наш счёт ? 8) сейчас на кадастровой карте 1-2-3 очереди нарисованы в виде одного посёлка. Это означает , что , создавая СНТ. мы создаем его на весь поселок ? и должны потом принимать решения по приему ( или неприему ) всех остальных гипотетических покупателей 2-3 очереди ? 9) сейчас на кадастровой карте все дороги поселка обозначены одним участком как Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения Форма собственности: Частная собственность Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества ------ могут ли так обозначаться дороги ? 10) если мы не создадим снт. а новый владелец 2-3 очереди создаст , какие материальные риски это может повлечь для нас ? 1 очередь это относительно благоустроенная территория , 1-2 очередь это просто дикое поле-лес, без дорог и сетей.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Константин Анатольевич! Здравствуйте! Вопросов много, да и ситуация явно усложненная. Без обид, но сложность вопросов явно не соответствует оплаченной стоимости. Касательно того, что мы хотим чтобы владельцы участков 2-3 очереди не ездили через нашу первую очередь, а ездили по другой дороге. которая сейчас находится в убитом виде — как и наши до нашего появления . здесь или забор и шлагбаум с пропускной системой или через ту же плату за сервитут (см. ст.274 ГК РФ). Но исходное и главное условие: принадлежащий Вам земельный участок (возможно на праве общей долевой собственности). Если у Вас уже есть ДНП, то смысл в СНТ? В принципе Вам тогда уж надо ориентироваться на вступающий с 01.01.2019 федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но опять же образование нового СНТ что Вам дает? По вопросам: В качестве меры защиты и возможности не попадать на поборы предлагается создание снт. 1) какие конкретно документы требуются. там какие то планы поселка надо, но какие и где их брать? в силу ч.ч.1,2 ст.18 федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства). Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста шестнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива. 2. Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками. Соответственно выводы делайте сами, при этом (ч.4 ст.13 Закона №66-ФЗ): Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования. 2) возрастают ли реально наши финансовые затраты — типа надо платить зп, налоги и тд.Сейчас всё в черную.Мы просто скидываемся и платим за ремонт дорог, охрану, вывоз мусора. Естественно все лучше упорядочить решением собственников ЗУ- членов ДНП. 3) можно ли платить зп председателя и бухгалтера меньше мрот? Да, на полставки или на четверть ставки 4) есть ли возможность у нового владельца 2-3 очереди закрыть наше СНТ (если мы его откроем) только на том основании, что земли общего пользования принадлежат ему? Надо вникать в документы, скорее нет 5) сроки перерегистрации днт в снт? до НГ? или с 1 января? см. ст.54 федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В принципе спокойно приводите Устав в соответствии с новым законом. 6) существует ли возможность всё таки отсудить часть дорог в собственность нашего снт и закрыть сквозной проезд через нашу часть поселка.? надо вникать в документы 7) можем ли мы (если откроем снт) не принимать в него нового владельца (или владельцев), чтобы он(они) не могли диктовать нам свои условия, например строительство дорог и забора для 2-3 очереди поселка за наш счёт ? Как все пропишите в Уставе, но пока смотрим и ст.ст.8,18,19 Закона №66-ФЗ, при этом же (ч.1 ст.18 Закона): Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право: 1) избирать и быть избранным в органы управления таким объединением и его орган контроля; 2) получать информацию о деятельности органов управления таким объединением и его органа контроля; 2.1) знакомиться с документами, связанными с деятельностью объединения, предусмотренными пунктом 3 статьи 27 настоящего Федерального закона, и получать копии таких документов; (пп. 2.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 337-ФЗ) 3) самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; 4) осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений — на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке; 5) распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте; 6) при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры; 7) при ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения получать причитающуюся долю имущества общего пользования; 8) обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права и законные интересы решений общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения либо собрания уполномоченных, а также решений правления и иных органов такого объединения; 9) добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования; 10) осуществлять иные не запрещенные законодательством действия. 8) сейчас на кадастровой карте 1-2-3 очереди нарисованы в виде одного посёлка. Это означает, что, создавая СНТ. мы создаем его на весь поселок? и должны потом принимать решения по приему ( или неприему ) всех остальных гипотетических покупателей 2-3 очереди ? Надо вникать в документы (если серьезно)

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! На Ваши основные вопросы надо отвечать, изучив имеющиеся документы. и у вас, и у соседей. 3) можно ли платить зп председателя и бухгалтера меньше мрот ? Можно, если они будут приняты на полставки, или иную ставку меньше 1.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Константин Анатольевич. 1) какие конкретно документы требуются. там какие то планы поселка надо, но какие и где их брать? Вам требуется проект планировки территории и проект межевания территории утвержденный в соответствии с ГрК РФ. Заказать их можно у кадастрового инженера. Утвердить должна местная администрация. 2) возрастают ли реально наши финансовые затраты — типа надо платить зп, налоги и тд.Сейчас всё в черную.Мы просто скидываемся и платим за ремонт дорог, охрану, вывоз мусора. Если будут заключены трудовые договора или гражданско-правовые, то естественно придется платить и налоги и отчисления. 3) можно ли платить зп председателя и бухгалтера меньше мрот ? В 66-ФЗ вообще не говориться о заплате, о только о вознаграждении за «хорошую работу». В 217-ФЗ размер оплаты труда председателя и бухгалтера решается общим собранием. Следовательно можно п.п. 3 п. ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определение условий, на которых осуществляется оплата труда председателя товарищества, членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также иных лиц, с которыми товариществом заключены трудовые договоры; 4) есть ли возможность у нового владельца 2-3 очереди закрыть наше СНТ (если мы его откроем) только на том основании, что земли общего пользования принадлежат ему? Я считаю, что это точно не будет основанием для ликвидации или аннулирования записи в ЕГРЮЛ. 5) сроки перерегистрации днт в снт? до НГ? или с 1 января? Как указал Григорьев Михаил они не устанавливаются. Единственное при первом изменении учредительных документов придется и документы превести в соответствие. 6) существует ли возможность всё таки отсудить часть дорог в собственность нашего снт и закрыть сквозной проезд через нашу часть поселка. ? Гипотетическая. Но тут нужны железобетонные доказательства отсутствия права собственности. 7) можем ли мы (если откроем снт) не принимать в него нового владельца (или владельцев), чтобы он(они) не могли диктовать нам свои условия, например строительство дорог и забора для 2-3 очереди поселка за наш счёт ? Да это право, а не обязанность членов СНТ принимать новых членов. 8) сейчас на кадастровой карте 1-2-3 очереди нарисованы в виде одного посёлка. Это означает, что, создавая СНТ. мы создаем его на весь поселок? и должны потом принимать решения по приему ( или неприему ) всех остальных гипотетических покупателей 2-3 очереди ? Маловероятно, что орган власти Вам утвердит такой проект планировки территории и проект межевания территории. Поэтому нет. Без согласия собственника остальной части Вы не сможете распространить действия СНТ на весь массив. — могут ли так обозначаться дороги ? Тут дело не в дорогах, а только в том, что это земельный участок. Такое может быть так как при образовании земельного участка ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 10) если мы не создадим снт. а новый владелец 2-3 очереди создаст, какие материальные риски это может повлечь для нас? 1 очередь это относительно благоустроенная территория, 1-2 очередь это просто дикое поле-лес, без дорог и сетей. судя по описанной Вами ситуации — никаких. Только если дорога благоустроенная Вами находится на земельном участке принадлежащим другому собственнику — придется требовать установления частного сервитута, за который придется платить этому собственнику.