Необходимо продать квартиру, находящуюся в городе, удаленном от места проживания продавца.
В настоящее время нахожусь на этапе выбора агентства недвижимости.
Рассматриваются 2 агентства, которые предоставили договоры оказания услуг
Необходима помощь в оценке договоров.
Советы юриста по продаже квартиры
У меня нет в этом городе полномочных представителей.
Агентство предлагает оформить её на уполномоченного представителя АН
добавляю пропущенную страницу договора с АН «Лэнд»
Уважаемая Наталья! Здравствуйте! В принципе оба варианты рабочие.
При этом обратите внимание, к примеру, по договору с Обществом с ограниченной ответственностью«Регион-63»
4.2. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Заказчика последний обязан произвести компенсацию Исполнителю за фактически проделанную работу и понесенные Исполнителем затраты, связанные с исполнением настоящего договора, в течение 3-х банковских дней с момента подписания Акта о расторжении договора. Размер компенсация равен сумме вознаграждения согласно п. 3.1. настоящего договора, которое бы получил Исполнитель, если бы сделка была бы завершена.
см. также п.п.4.3,4.4
По второму договору — ООО фирма ЛЭНД недвижимость — на п.5.4
Повторю, что, на мой взгляд, оба договора рабочие и в целом соответствуют действующему законодательству.
В любом случае никто и ничто не мешает Вам выставить протокол разногласий выбранному Исполнителю.
Оценивать же такого скорее надо из его репутации, времени работы на рынке услуг, отзывам в сети. Можно и по одной и по другой фирме посмотреть судебную практику.
Доброго дня!
Необходима помощь в оценке договоров.
Советы юриста по продаже квартиры
Наталья
Касаемо первого договора:
п. 2.1.3 — ограничивает Вас обратиться в иное агентство, а также действовать самостоятельно либо поручать продажу третьим лицам, в том числе и физическим. Если Вас такое устраивает, то возможно оставить этот пункт, но я бы убрал его.
2.1.7 - это не имеет отношения к представленному договору, так как это не относится к полномочиям агентства — контролировать оплату коммунальных услуг.
Также не понятен п. 1.4
п. 2.4.1 — 10 или 14 дней? Думаю, что нужно точно указывать, плюс это только с Вашего согласия.
2.4.2 — я также советую исключить, так как какие-то торги получаются и без Вашего согласие увеличение стоимости, так могут и покупатели все уйти.
п. 4,2 — не соответствует закону, так как агентство навязывает в любом случае оплатить сумму вознаграждения, хотя фактически понесенные расходы могут быть значительно ниже, вот их Вы и должны оплатить.
п.п. 4,3 и 4,4 — ещё и штрафы налепили, также не согласен с этими пунктами. Если агентство откажется их убирать, то не советую заключать с ними договор.
касаемо второго договора:
п. 1,1 — какие документы собирается подготавливать агентство — не понятно.
п. 2,8 — противоречит, на мой взгляд п. 1,1, так как если поверенный будет собирать документы для совершения сделки, то почему именно от Вас должно быть разрешение опеки без оказания помощи.
2.9 — опять же ограничивает Вас и обязывает выплатить вознаграждение агентству даже в случае отсутствия их помощи, считаю, что этот пункт нужно убрать.
2.13 — опять же это не дело агентства касаемо коммунальных услуг, но если тут всё в порядке, то не особо важно.
2.19 — что значит обязан? А если Вы не согласны принимать работу, она Вас не устраивает? Не согласен с данным пунктом.
3.5 — удержание документов? Похоже они совсем обнаглели, извините, но такой пункт точно нужно исключать.
то почему именно от Вас должно быть разрешение опеки без оказания помощи.Евгений Урванцев
потому что согласие опека выдает только при личном присутствии родителя, и доверенное лицо в данном случае выступать не может!
Добрый день.
Договор с центере 21 в целом не плохой, но обратите внимание на пункт
2.1.6. Предоставить Исполнителю необходимые для нотариального оформления и государственной регистрации сделки документы и справки либо предоставить Исполнителю доверенность на сбор документов и оплатить Исполнителю расходы по их сбору.
Расходы по сбору документов относятся к услуге по предпродажной подготовке. (что указано в п. 1.1. договора:
оказание квалифицированной помощи в сборе документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, сопровождение при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества.)
Также:
Как правило прописывается срок действия договора, например (3 месяца), далее он либо пролонгируется, либо заказчик отказывается и за данные услуги Вы платите определенную сумму.
А то получается, может Вы через 3 недели откажетесь, они фактически кроме фотосъемки ничего не сделают, а оплачивать полную стоимость.
Штрафы также стоит убрать, т.к. в данном случае агентство от этого никакой отв-ти и убытков не несет.
4.2. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Заказчика последний обязан произвести компенсацию Исполнителю за фактически проделанную работу и понесенные Исполнителем затраты, связанные с исполнением настоящего договора, в течение 3-х банковских дней с момента подписания Акта о расторжении договора. Размер компенсация равен сумме вознаграждения согласно п. 3.1. настоящего договора, которое бы получил Исполнитель, если бы сделка была бы завершена.
По ленд недвижимость одного листа договора нет
В целом договор тоже стандартный, но все документы в независимости от того, какую компанию выберете передаете по акту и только в копиях ( оригиналы им не требуется), деньги передавать под расписку о передаче, чтоб был факт подтверждения, что оплата произведена.
Я бы выбрала ленд недвижимость, как — то условия цу них более лояльны
У меня нет в этом городе полномочных представителей.
Агентство предлагает оформить её на уполномоченного представителя АНВиолетта Магола
Да, это стандартное требование, когда нет представителей
По доверенности они будут за Вас делать данные действия ( сбор документов, оценку и т.д.)
добавляю пропущенную страницу договора с АН «Лэнд»Виолетта Магола
Тоже драконовские условия штрафов, за невыполнение условий договора. но только в обоих случаях, они почему то свою ответственность не прописывают!
Рекомендую прописывать срок действия договора не более 3 месяцев, т.к. как правило за данный срок при активной работе АН — объект возможно продать!
Здравствуйте, Наталья.
В общем-то коллеги уже дали развёрнутые ответы. Если у Вас есть какие-то вопросы по договорам — то рекомендую их задать. В целом могу сказать, что оба договора составлены с очень серьёзным нарушением баланса интересов сторон. И откровенно не в Вашу пользу.
Так, в договоре с «Регион-21»:
4.2. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Заказчика последний обязан произвести компенсацию Исполнителю за фактически проделанную работу и понесенные Исполнителем затраты, связанные с исполнением настоящего договора, в течение 3-х банковских дней с момента подписания Акта о расторжении договора. Размер компенсация равен сумме вознаграждения согласно п. 3.1. настоящего договора, которое бы получил Исполнитель, если бы сделка была бы завершена.
То есть, согласно этому пункту, даже если Вы расторгнете договор, то обязаны будете выплатить им полный размер компенсации, будто бы договор не был расторгнут. Вот это нужно непременно исключать.
4.3. В случае выявления обстоятельств, указанных в п. 2.1.8. настоящего договора Исполнитель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, при этом Заказчик обязан выплатить Исполнителю сумму штрафа в размере 50 % суммы вознаграждения согласно п.3.1. настоящего договора.
4.4. В случае выявления обстоятельств, указанных в п. 2.1.3. настоящего договора Исполнитель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, при этом Заказчик обязан выплатить Исполнителю сумму штрафа в размере 50 % суммы вознаграждения согласно п.3.1. настоящего договора.
Высокие штрафы — Вам это тоже ни к чему. Особенно штраф за самостоятельный поиск покупателя.
По договору с «Лэнд Недвижимость»:
п. 2.9. — согласно этому пункту, даже если Вы сами найдёте покупателя и он купит у Вас квартиру без участия АН, то Вы всё равно должны будете заплатить агенту вознаграждение.
п. 2.10 — уполномочивает агентство заключать от Вашего имени предварительные договоры. А это очень опасно — без Вашего ведома могут заключать договоры, на неизвестных Вам условиях, которые могут оказаться просто невыгодными
В целом же коллеги уже расписали по пунктам — какие есть риски. На основании всего изложенного, могу сделать вывод, что в том виде, в котором договоры составлены сейчас — подписывать их нельзя. Нужно обязательно требовать внесение изменений.
Если агентство будут возражать, рекомендую искать другие. При продаже недвижимости при помощи агентства — Вы, как заказчик, сильная сторона, потому что это Вы продаёте объект, а АН на Вас только зарабатывает. Так что Вы можете и должны диктовать свои условия.
Дополнительная консультация дана по просьбе «Правовед.ру»
С уважением, Максименко А.В.
Уважаемая Наталья! Спасибо. В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям:
в любом случае, Вы определившись на том или ином договоре, далее уже можете составить протокол разногласий (с правовым обоснованием на ничтожные нормы). Далее протокол разногласий вручаете или направляете второй стороне. Она уже что-то принимает, а что -то и нет (протокол согласования разногласий). А вот далее уже Вы в итоге или соглашаетесь как есть или… идете в суд.
Примерно (с учетом апелляции) на полгода-год.
Такова реальность.