Покупаю нежилое помещение в бизнес центре, находящемся на арендованной земле (управляющая компания выставляет ежемесячно арендную плату за землю).
Какие риски у меня и как от них защититься?
Игорь, добрый день! Данный вопрос урегулирован в общих чертах ст. 552 ГК РФ согласно которой
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускаетсябез согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
соответственно надо смотреть условия договора аренды на основании которого в настоящее время прежний собственник пользуется участком, в том числе размер арендной платы, порядок изменения арендной платы. Так, согласно ст. 614 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Здравствуйте, Игорь.
В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Вам нужно обязательно прописать в договоре купли-продажи помещения, что между продавцом и собственником земли нет каких-либо ограничений по пользованию земельным участком, и на это не требуется его согласие.
Далее.
При продаже такой недвижимости (когда участок в аренде продавца) покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поэтому Вам нужно ознакомиться с этим договором аренды — потому что Вы получите этот участок в аренду на тех же условиях, что и продавец.
Здравствуйте Игорь.
Рисков собственно в части сохранения Вашего права на помещение в случае смены собственника земельного участка нет. Если Вы это имели ввиду.
ч 2 ст. 271 ГК РФ
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Если арендодателем является орган власти, то арендную плату Вы должны платить в зависимости от площади помещения.
ч. 10 ст. 39.20 ЗК РФ
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
При этом арендатором Вы станете с момента госрегистрации перехода права собственности на помещение и арендная плата тоже начнёт исчисляться с этого момента.