324 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Как обезопасить себя от изменения намерений собственника о передачи прав на жил площадь

Мы вносим остаток долга по ипотеке за настоящего собственника квартиры, но передать права он согласен в тот момент когда мы переведем дополнительные обговоренные с ним средства. Как нам оформить сделку, какие документы необходимо составить и какую процедуру пройти, чтоб собственник изменив решение не остался с квартирой и погашенным кредитом за наш счет?

11 Октября 2018, 14:39, вопрос №2131437

Уточнение клиента

Уточняю — от выплаты долга по кредиту до выплаты остальных средств собственнику, пройдет время и оно не определено.

11 Октября 2018, 15:02

Уточнение клиента

Оплачиваем за счет кредитных средств. Договор не составляли.

11 Октября 2018, 15:03
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
33%
Юрист - Олег
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4249
ответов
1741
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Липецк
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день

Как нам оформить сделку

Вы договор (основной или предварительный) еще не заключали?

Вы оплачиваете за счет своих или кредитных средств?

11 Октября 2018, 14:41
q Отблагодарить
0 0
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4249
ответов
1741
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

До погашения ипотеки и следовательно до снятия обременения залогодержателем переход права собственности зарегистрировать невозможно (за исключением замены стороны в обязательстве)

Порядок должен быть следующим.

Вы заключаете договор, в котором четко прописываете порядок оплаты. Заемщик по ипотеке, являющийся продавцом квартиры, по предварительному соглашению с банком-кредитором, заключает договор купли-продажи квартиры новому покупателю, а покупатель перечисляет продавцу квартиры сумму задатка в размере не погашенной ипотечной задолженности за квартиру. При такой схеме, задаток от покупателя квартиры перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ипотечной задолженности за продавца. Банк снимает с квартиры обременение, после чего уже регистрируется сделка по купле-продаже недвижимости.

но передать права он согласен в тот момент когда мы переведем дополнительные обговоренные с ним средства

Тут нужно понимать, что вы вольны договориться как вам угодно, и заставить продавца принять ваши условия вы не можете, как и он вас. Разумеется вам было бы надежнее оплатить полагающуюся часть денег продавцу уже после регистрации сделки и перехода к вам право собственности.

Если он не согласен — или соглашаться на его условия, или отказываться от сделки

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

11 Октября 2018, 14:52
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4249
ответов
1741
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате
Уточняю — от выплаты долга по кредиту до выплаты остальных средств собственнику, пройдет время и оно не определено.

Разумеется это все за неделю сделать не получится. хотя бы из за сроков регистрации в росреестре

Но это так же прописывается в договоре и никакой проблемы не составляет

Оплачиваем за счет кредитных средств. Договор не составляли.

Вы кредитуетесь в том же банке, в котором кредит у продавца? 

Если так, то как это обычно делается, если вы берете ипотеку в том же банке, в котором ипотека у продавца, то банк фактически гасит сам у себя ипотеку продавца вашей ипотекой. После этого уже происходит регистрация права собственности и снимается/накладывается одновременно обременение и покупатель доплачивает продавцу сумму, которую он должен сверх ипотечного платежа

11 Октября 2018, 15:04
Алексей
клиент, г. Москва

Средства кредитные. Ни какого договора еще не заключали.

11 Октября 2018, 15:08
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4249
ответов
1741
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

Вы в том же банку ипотеку берете или в другом?

11 Октября 2018, 15:09
Алексей
клиент, г. Москва

банк другой

11 Октября 2018, 15:12
8,2
Рейтинг Правовед.ru
4249
ответов
1741
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Липецк
Общаться в чате

В таком случае описанная выше процедура особо не меняется 

Заключаете договор, в котором та часть денег, которая направляется на гашение ипотеки, фигурирует как задаток, ипотека погашается, продавец снимает обременение и происходит регистрация права собственности на вас

Опять же платить вторую часть суммы до или после регистрации — как договоритесь

разумеется риск недобросовестного поведения продавца существует, как и в любой другой сделке, но на то все и оформляется строго документально, чтобы в случае чего в суде получить удовлетворение

При этом лично я не вижу причин заключать предварительный договор, все это можно прописать и в основном 

11 Октября 2018, 15:20
Юрист - Владимир
8,6
Рейтинг Правовед.ru
5119
ответов
2070
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Алексей.

Я думаю Вам нужно заключить предварительный договор купли-продажи, где подробно и описать расчеты. Допустим включить условия, что в уплату цены квартиры вносится такая-то сумма, для погашения ипотеки.

ч. 1 ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

11 Октября 2018, 14:44
q Отблагодарить
1 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24090
ответов
9063
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Заключайте предварительный договор

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

И желательно в самом договоре указать на т, что средства выплачиваемые Вами в погашение обязанностей продавца по ипотеке являются задатком. В этом случае Вы получите возможность взыскать с продавца его двойную сумму.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

11 Октября 2018, 14:49
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24090
ответов
9063
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Оплачиваем за счет кредитных средств. Договор не составляли.

Вы спросили как сделать, чтобы обезопасить себя. Не придумано еще иных способов, чтобы обезопасить себя при внесении денег за другое лицо, кроме как оформление письменного соглашения на эту тему. И нет более подходящего варианта кроме предварительного договора (причем оформленного по всем правилам) с выплатой задатка. К сожалению всеиные варианты хуже. Вы можете подписать договор займа. Но естественно это существенно менее защищенный вариант. 

11 Октября 2018, 15:06
получен
гонорар
34%
Юрист - Евгений
264
ответа
89
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

Лучше всего составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковский счет.



Не стоит заранее подписывать предварительный договор. Желательно чтобы Вы лично передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок,.



В момент передачи денег сторонам следует подписать заранее составленный ими предварительный договор купли-продажи. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

Далее оформляете стандартный договор купли-продажи квартиры. Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

— через МФЦ «Мои документы»;
— в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
— через портал Госуслуги.

11 Октября 2018, 15:08
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут