Каковы риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних?

Здравствуйте! 

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли вообще рассматривать такой вариант? Не очень понимаю вообще схему, которую они предлагают.

Я бы такой вариант не рекомендовала рассматривать. Когда родители распоряжались средствами материнского капитала и подавали соответствующее заявление, то пенсионный фонд мог перечислить денежные средства только при наличии нотариального обязательства супругов о выделении детям в собственность долей в ПРИОБРЕТАЕМОМ жилом помещении. Поэтому пока они детям доли не выделят именно в этой квартире, обязательство не будет исполнено, соответственно сделка может быть оспорена. 

Правила использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства от 12.12.2007 г. № 862, 

Вопрос 2: какие еще могут быть варианты в подобной ситуации? Можно ли детям предоставить равнозначные доли в денежном эквиваленте? Как в дальнейшем можно будет распорядиться этими деньгами?

Родителям нужно выделить в собственность детям доли, а не только прописать их в квартире. После выделения долей можно будет продать, но с разрешения органов опеки и попечительства. 

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Собственники хотят купить квартиру в новостройке, на которую сейчас нет документов, и возможно не будет в ближайшие несколько месяцев. 

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011). 

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinio...

собственники предлагают вариант договориться с застройщиком этого нового дома, что они делают фиктивный договор купли-продажи на один из их других объектов, который уже сдан и на который есть все документы

Тут не совсем понятно как они хотят сделать это. Если я правильно понимаю, то они хотят купить сначала одну квартиру, в уже сданном доме, чтобы выделить детям доли, а потом когда сдадут квартиру которую они хотят сделать обмен. В принципе можно, но во первых скорее всего попадут под значительное налогообложение, если квартира более 1 млн, во вторых в опеке придётся 2 раза оформлять распоряжение. 

Вопрос 3: какие вообще варианты можно предложить продавцу в данной ситуации? Очень хочется именно это квартиру.

Прежде всего продавцам нужно выделить детям доли в продаваемой квартире, приобретенной за средства мат. капитала. Затем получить распоряжение органов опеки на продажу квартиры. Тут нужно узнать в опеке, на каких условиях они готовы выдать разрешение и уже исходя из требований опеки, думать возможные варианты. 

Здравствуйте Иван.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли вообще рассматривать такой вариант? Не очень понимаю вообще схему, которую они предлагают.

Если сделка будет фиктивная, ее могут признать в судебном порядке таковой, а у Вас в этом случае вообще не будет никаких гарантий, т.е. риск очень велик.

Статья 170 гражданского кодекса Рф:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вопрос 1: насколько реальна такая сделка? Какие риски? Стоит ли вообще рассматривать такой вариант? Не очень понимаю вообще схему, которую они предлагают.

Иван

Добрый день. 

Иван, это схема мошенническая и я б на такую аферу не согласилась.

Во-первых, выделить доли они обязаны в квартире, на которую был использован мат. капитал, далее получить согласие органов опеки и попечительства на продажу и только если получат такое согласие, то продать квартиру. При указанных обстоятельствах они согласие не получат, поэтому и изобретают «велосипед»

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Вопрос 2: какие еще могут быть варианты в подобной ситуации? Можно ли детям предоставить равнозначные доли в денежном эквиваленте? Как в дальнейшем можно будет распорядиться этими деньгами?

Иван

Выделить доли в ином жилье они будут обязаны в любом случае.

Распоряжение имуществом несовершеннолетних происходит только согласия органов опеки

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Вопрос 3: какие вообще варианты можно предложить продавцу в данной ситуации? Очень хочется именно это квартиру.

Иван

Выделить доли в квартире у родственников ( родителей, например) 

Здравствуйте,

Любая сделка с долями детей происходит только с разрешения органов опеки и попечительства

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Возможно, они предполагают заключить предварительный договор купли-продажи или купить другую квартиру, потом делать обмен, не понятно.В любом случае, надо уточнять у опеки получат ли они на это согласие.

Выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки так же допускается. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки.После того, как опека даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Либо на простой банковский счет либо на вклад, сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Здравствуйте, Иван!

какие вообще варианты можно предложить продавцу в данной ситуации? Очень хочется именно это квартиру.

Иван

А вариант, собственно, в данном случае только один — законный. Как Вам уже подсказали коллеги, квартира, в покупке которой участвовали средства материнского капитала, должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи получателя сертификата.

Судя по тому, что Вы пишете,  продавец приобретал эту квартиру через ипотеку. Иначе не понятно, почему дети только зарегистрированы, но не являются собственниками долей. Обычно жильё сразу покупается в долевую собственность всех членов семьи, если средства капитала направляются продавцу.  А если деньги идут банку по ипотеке, то покупатель оформляет указанное в ответах коллег нотариальное обязательство.

Поэтому сначала уточните у продавца момент кредитных обязательств -  существуют ли они и если да, то в каком объёме.  Если ипотека ещё не погашена, то сделка невозможна без согласия кредитора.

Даже если предположить, что кредит по ипотеке уже погашен, то в соответствии с требованиями п.п. г) п. 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862:

в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере, и в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения;

Проще говоря, у Ваших продавцов имеется обязанность оформить жильё в долевую собственность. И пока они этого не сделают, никакие сделки с этой квартирой невозможны. Если быть точнее — незаконны. Для Вас это огромный риск.

Что же касается схемы, предложенной Вашим продавцом по «покупке» иного жилого помещения, я даже комментировать не буду. Сделка будет заведомо незаконная, а потому ничтожная. Даже не рассматривайте эти варианты!

Вывод: чтобы купить понравившуюся квартиру, Вам необходимо потребовать от продавца:

1) оформить доли на всех членов семьи,

2) получить письменное разрешение на продажу долей несовершеннолетних собственников от органа опеки,

3) составить соответствующий договор купли-продажи, в котором будут отражены все эти моменты и на стороне продавцов будут также несовершеннолетние собственники долей.

Удачи!