ИП - Налог на продажу квартиры

Уважаемый Алексей! Доброго! Вариантом может быть дарение близкому родственнику (НДФЛ у него нет — см. п.18 ст.217 НК РФ). А уже потом (как вариант) продажа им с учетом срока давности  владения (см. ст.217.1 НК РФ).

Но имейте в виду, что если конечная цель только уйти от налога и это будет доказано соответствующими органами в суде (мнимость сделок), последствия могут быть как административно — правовыми, так и уголовно — правовыми.

Здравствуйте, Алексей.

Согласно ст. 217 НК РФ, если имущество используется в предпринимательской деятельности, то вычет по нему при его продаже получить не получится. 

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

При этом есть много разъяснений Минфина, что вычет нельзя предоставить и в случае прекращения предпринимательской деятельности. Например, письмо Минфина России от 24 мая 2017 г. N 03-04-05/31781.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным физическим лицом, в том числе, утратившим статус индивидуального предпринимателя, от продажи нежилого помещения, которое фактически использовалось им для осуществления предпринимательской деятельности с целью извлечения дохода, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.

Если Вы вообще не будете сдавать квартиру в аренду и зарегистрируете прекращение деятельности, то в принципе можно говорить о том, что квартира в предпринимательской деятельности не использовалась. Но даже в этом случае возможно придется доказывать свою правоту в суде. 

В случае продажи данной квартиры в будущем, если я правильно понимаю, появится доход, с которого нужно уплатить налог 6%.

Вопрос в следующем: существует ли какой-то законный способ избежать или уменьшить уплату налога на доход с продажи квартиры в данной ситуации?

Алексей

Алексей, добрый день! Если квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности то соответственно при ее продаже не будут применяться ни положения ст. 217 (в части освобождения от НДФЛ при сроке владения более минимального), ни положения ст. 220 НК РФ в части возможности применения налогового вычета либо уменьшения дохода на сумму расходов на приобретение квартиры. В этом свете уплата налога от ее продажи в рамках УСН является оптимальной 6 % вместо 135 НДФЛ. Кроме того не будут применяться положения ст. 217.1 ч. 5 в части учета кадастровой стоимости квартиры при определении налогооблагаемой базы. Чтобы избежать налога совсем после использования в пред-кой деятельности ее надо дарить близкому родственнику или члену семьи, как отметил выше коллега и можно продавать через 3 года без уплаты налога при условии что она е будет использоваться таким лицом в пред-кой деятельности

Алексей, если сейчас ИП не использует квартиру с целью извлечения прибыли — лучше ИП закрыть и реализовать квартиру. Вариант с дарением конечно подходит, но там срок владения будет слишком большой (три года согласно п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ), чтобы продать её без уплаты налога.