Какие обязательства возникают у продавца при продаже квартиры по договору цессии?

Здравствуйте. При продаже строящейся квартиры по договору уступки прав требования у продавца-физического лица возникает обязанность задекларировать полученный доход и самостоятельно рассчитать НДФЛ. Договор уступки заключается письменно и подлежит государственной регистрации. Уступить права можно после регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта; если цена ДДУ оплачена не полностью, уступка оформляется одновременно с переводом долга на покупателя. Это предусмотрено статьёй 11 Федерального закона № 214-ФЗ.

Налог рассчитывается не обязательно со всей суммы продажи. Доход по договору цессии можно уменьшить на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этих прав: платежи застройщику либо предыдущему правообладателю, предусмотренные договором платежи и иные непосредственно связанные расходы. Например, если право приобретено за 6 млн рублей, а уступлено за 7 млн рублей, налоговая база составит 1 млн рублей. Вычет в фиксированном размере 1 млн рублей, льгота по минимальному сроку владения и освобождение для семей с детьми к переуступке прав по ДДУ не применяются. Основание — статья 220 НК РФ.

Для налогового резидента РФ применяется ставка 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения над этой суммой. После окончания года, в котором получены деньги, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплатить не позднее 15 июля. К декларации прикладываются ДДУ, договор уступки, документы об оплате первоначального договора и документы о получении денег от покупателя. Другие налоговые формы, НДС или отчётность ИП при разовой продаже физическим лицом обычно не возникают.

Перед сделкой необходимо проверить условия ДДУ, наличие ипотеки или залога прав, остаток оплаты и требование о согласии застройщика либо банка. Могу изучить ДДУ и платежные документы, рассчитать налог и подготовить договор уступки прав требования.