Как оценить риск покупки квартиры у пожилого пенсионера?

Здравствуйте, Екатерина.

Более менее гарантии Вам даст удостоверение сделки у нотариуса, который проверяет его дееспособность, ну и справки не помешают от психиатра, что он не состоит на учете.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия

 
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

Также Вам лучше убедиться что у него нет крупных долгов, так как вынужденный характер сделки также является основанием для оспаривания в соответствии со статьей 179 ГК РФ, сделка должна быть не по заниженной стоимости.

Гражданский кодекс

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Евгения,

насколько высоки риски, что ближайшие родственники (дети) смогут при желании оспорить сделку в суде, опираясь на возраст родителя?

Екатерина

с учетом предоставленных справок о психическом здоровье, вероятность признания сделки недействительной очень мала. Но на 100% Вас обезопасить никто не сможет.

Согласно ст. 166 Гражданского Кодекса:  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В Вашем случае сделка только может быть оспорена. Исходя из данных вопроса, оснований для признания сделки недействительной не имеется. То что пенсионер с детьми не общается для оспаривания сделки значения не имеет.

С уважением, Виктория Суворова.

Добрый день

Возраст человека нисколько не препятствует человеку в реализации своих гражданских прав, в том числе права на распоряжение своей собственностью

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
 

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

То есть по основанию возраста оспорить сделку невозможно

Другое основание — если он не мог осознавать значение своих действий и руководить ими в силу расстройства, но на этот случай вы правильно подстраховались

Сделка по плану будет проходить в агентстве недвижимости с участием врача, дополнительно будут предоставлены справки из псих- и наркодиспансера

То есть обязательно необходимо будет получить от врача заключение, что человек здоров и понимает свои действия, совершает сделку в своей воле

Еще один вариант, для еще большей подстраховки — нотариально удостоверить сделку

Со всеми этими мерами предосторожности оспорить сделку со стороны детей будет практически невозможно, если не будет иных оснований, кроме состояния здоровья собственника

Здравствуйте. возраст тут неважен, самое главное, что человек право и дееспособен и не ограничен в правах. Согласно «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.
В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия.

Если человек полностью отдает отчет в своих действиях и является собственником, то ограничений нет. Ст. 209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Родственники могут конечно что-либо попробовать сделать, но с учётом собранных справок, а также обязанностей возложенных на нотариуса  (указаны выше), шансов оспорить сделку крайне мало

Здравствуйте! Если у продавца нет внешних признаков недееспособности, будут справки от врачей, то оснований для оспаривания сделки не будет. 

насколько высоки риски, что ближайшие родственники (дети) смогут при желании оспорить сделку в суде, опираясь на возраст родителя?

риски самые минимальные. Для уверенности можно удостоверить сделку нотариально. 

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, выясняет дееспособность лиц, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ о нотариате).

Екатерина, здравствуйте!

В таком возрасте, при условии наличия наследников у Вас шансы 99% оказаться в суде в качестве ответчика. 

То, что следка будет в агентстве недвижимости, что будет приглашен врач на осмотр и предоставлены справки из НД и ПНД Вас не защитят в полной мере. делов се в том, что при оспаривании договора купли-продажи по 177 ГК РФ, когда человек хоть и не лишен дееспособности, но на момент сделки не отдавал отчет своим действиям фактически решающее значение будет иметь судебная психиатрическая экспертиза. Если судмедэксперты дадут заключение, что продавец страдал заболеванием и это заболевание было в такой стадии, что он мог не понимать значение своих действий — договор расторгнут, хоть обложитесь справками. 

Случаи бывают разные, и родственники бывают разные: было дело, когда на сделку дарения быз приглашен врач из института им. Сербского, всё оформлено надлежащим образом, а потом появился «внучёк», поместил бабушку в психбольницу (понятное дело, что оснований для этого не было… оформили все так, что она с головокружением обратилась в ПНД, а там начала бросаться из окон и по факту попытки суицида её госпитализировали). а после помещения в психбольницу подал от её имени иск об оспаривании сделки. Через полгода заколотую бабушку привезли на экспертизу и естественно заключение было однозначным. В итоге договор расторгнут, бабушка шестой год в больнице, а в квартире живет «внучёк». 

Я вижу два варианта: 

1. Покупать вам ту квартиру, которую он хочет на себя, а потом заключать договор мены. В случае расторжения хоть та квартира останется Вам. 

2. Заключать договор купли-продажи, но деньги переводить через аккредитив, а не через ячейку. Это будет стопроцентным подтверждением расчета по договору и в случае признания договора недействительным по 177 ГК РФ не будет возникать вопроса о оплате по договору (при расчетах через ячейку Вам и расписку признают недействительной по той же статье. А тут поучается следующее: приняв наследство и оспорив сделку наследники получат долг в размере стоимости квартиры, а так же арест на эту квартиру в рамках исполнительного производства. Проще говоря — овчинка не будет стоить выделки. Так же и в случае расторжения договора самим продавцом при жизни — в рамках исполнительного производства наложат арест на квартиру (правда не смогут её реализовать в случае если это будет единственным жильем).