Продажа недв. Физ. Лицом, ведущим деятельность как ИП

Мотивирует это штрафом от в 20 или даже в 50% стоимости помещения.

1) Может ли продавец продать своё помещение через банковскую ячейку, если на нём вёл деятельность как ИП?

Евгений

Евгений, добрый день! Действительно есть ограничения по наличным расчетам в рамках одного договора, но касаются они только ИП и юридических лиц. По физическим лицам размер наличных расчетов не ограничен. В том числе в случае когда одной стороной таких расчетов является ИП поэтому в данном случае если покупатель физлицо вполне возможен расчет через банковскую ячейка. В принципе вместо нее можно использовать тт же принцип но в безналичном расчете — т.е. через депозит когда деньги на счете не могут быть перечислены продавцу без предъявления подтверждения   регистрации права покупателем

п. 5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У

«Об осуществлении наличных расчетов»

 Наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются без ограничения суммы.

Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Скорее надуманная ситуация. Дело в том, что по сути надо тогда смотреть, что за деятельность у ИП, какие коды по ОКВЭД, используется или нет квартира в предпринимательской деятельности.

Возможно, если в собственности у Продавца квартира менее минимального срока (см. ст.217.1 НК РФ), то у него вполне есть смысл продать как ИП (оптимизация по налогам).

В любом случае, если Продавец хочет получать за квартиру деньги на расчетный счет (безналом), у Вас-то в чем вопросы? Можно и так, главное, грамотно составить ДКП.

Здравствуйте.

«2) Обязателен ли мне договор Покупатель (я, ФЛ) — Продавец (ИП, хотя недвижимости в собственности ФЛ)?»

Имеется в виду -  обязательно ли оформлять договор именно с ИП? Нет, сделка, при надлежащем её оформлении, будет действительна в любом случае, выступает в ней продавец как просто физическое лицо или в же в качестве индивидуального предпринимателя. Т.к. закон не предусматривает регистрации собственности на ИП, право собственности в любом случае у гражданина. 

Значение это имеет на налогообложение. Вероятнее всего с этим и связано желание продавца выступить через ИП.

Если речь идёт о необходимости оформлять договор, то, конечно, необходимо. 

Ст. 550 ГК: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность».

Добрый день. Если Вы покупаете обьект, выступая как физ.лицо, обязанности по оплате денег через счет у Вас нет, как собственно и ответственности у продавца за продажу за наличный расчет.

1) Может ли продавец продать своё помещение через банковскую ячейку, если на нём вёл деятельность как ИП?

Может. 

3) Чего опасается продавец?

Думаю  статьи 

КоАП РФ Статья 14.5. Продажа товаров, выполнение работ либо оказание услуг при отсутствии установленной информации либо неприменение в установленных федеральными законами случаях контрольно-кассовой техники

2. Неприменение контрольно-кассовой техники в установленных законодательством Российской Федерации о применении контрольно-кассовой техники случаях — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной четвертой до одной второй размера суммы расчета, осуществленного без применения контрольно-кассовой техники, но не менее десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от трех четвертых до одного размера суммы расчета, осуществленного с использованием наличных денежных средств и (или) электронных средств платежа без применения контрольно-кассовой техники, но не менее тридцати тысяч рублей.

но от перечисления денег на счет она не зависит

2) Обязателен ли мне договор Покупатель (я, ФЛ) — Продавец (ИП, хотя недвижимости в собственности ФЛ)?

Нет, не обязательно такое наименование, поскольку в любом случае продавец будет оплачивать налог как ИП

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Евгений!

Начну с последнего вопроса…

Чего опасается продавец?

Евгений

здесь вероятнее, не опасается, а ищет выгоды… уплата налога у ИП ниже чем у обычного физ.лица…

В остальном, ничего криминального нет в такой сделке, при этом Росреестр не разделяет понятия ИП и ФЛ, это одно и тоже лицо… И то и другое — физлицо. Просто ИП это статус физического лица. Разница в налогообложении доходов. Базы налогообложения  разные…

Продавец (ИП, хотя недвижимости в собственности ФЛ)?

Евгений

Здесь нужно посмотреть сам договор купли-продажи (правоустанавливающий документ Продавца) вероятнее он и покупал как ИП, но Росреестр всегда указывает как физ.лицо… В Росреестре есть только Юридические лица и физические…

1) Может ли продавец продать своё помещение через банковскую ячейку, если на нём вёл деятельность как ИП?

Здравствуйте. Продажа путем передачи наличных средств от физического лица в адрес ИП возможна, ограничения по части наличного оборота установлены только в отношениях между ИП и юридическими лицами. 

2) Обязателен ли мне договор Покупатель (я, ФЛ) — Продавец (ИП, хотя недвижимости в собственности ФЛ)?

Договор в любом случае обязателен, поскольку 

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Поэтому именно договор будет основанием для регистрации перехода права собственности.

3) Чего опасается продавец?

Продавец ничего не опасается. Он просто хочет получить от Вас деньги заранее и таким экзотическим способом хочет убедить Вас в этом.  Предложите ему в договор включить Вашу обязанность по перечислению средств после передачи документов в Росреестр (или даже после получения документа о регистрации перехода права собственности) как у него тут же изменится отношение к вопросу. 

Евгений, скорее всего продавец опасается чего-то другого. Или просто не хочет платить комиссию за проверку подлинности денежных знаков, или деньги хочет получить заранее.

Есть правда один нюанс  — у продавца возникает обязанность уплаты налога НДФЛ, не зависимо от срока владения имуществом по той причине, что основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положений «пункта 17.1 статьи 217» Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности.

Позиция хорошо изложена в Письме Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532

Евгений, добрый день!

Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 17.12.1996 года № 20-П разъяснил, что законодательство РФ не проводит разграничения имущества физического лица на имущество, принадлежащее ему как ФЛ, и на имущество, принадлежащее ему как ИП. 

По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи должны быть отражены в отчетности ИП независимо от того, как выступал Продавец в договоре купли-продажи – как ФЛ или как ИП (письма Минфина РФ от 24.10.2014 года № 03-11-11/53905, от 14.07.2014 года № 03-11-11/34106).

Таким образом, независимо от способа получения дохода (наличные средства или безналичный расчет), независимо от своего статуса в договоре купли-продажи объекта недвижимости – продавец обязан уплатить налог от продажи по системе налогообложения ИП. 

Договор купли-продажи обязательно составляется в письменной форме и сдается в Рсреестр для государственной регистрации перехода права собственности. В договоре обязательно указываете стоимость объекта, способы расчетов, сроки расчетов.

Чего опасается Продавец?

Видимо, Продавец заблуждается, что если он получит деньги наличными и укажет в договоре себя как ФЛ – то и отчитываться он должен будет как ФЛ, т.е. заплатить налог 13 %. Возможно у него как ИП налоговая ставка 6%.

Также имеются ограничения в безналичных расчетах между ИП и между ЮЛ. Однако эти ограничения к Вашей сделке отношения не имеют, поскольку стороной сделки является ФЛ, т.е. Вы. Любые расчеты, которые проводит ИП с физическими лицами, не подпадают под контроль.

Таким образом, Вы можете прийти к соглашению о таком способе расчетов, как оплата через банковскую ячейку, если Продавец опасался именно вышеперечисленных ограничений. В любом случае, договор купли-продажи подписывайте только тогда, когда придете к полному соглашению по всем пунктам.

Удачи Вам!