А нам налоговая, при продаже как физ лицо (в 2024 г), и более 10 лет владения, все таки начислила стоимость от кадастровой стоимости нежилого здания, т.к. мы славали часть прмещения в аренду, при этом опоачивая налоги. И как быть?
Ситуация, когда налоговая начислила НДФЛ при продаже нежилого здания, несмотря на более чем 10-летнее владение, может быть связана с тем, что нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Согласно Налоговому кодексу РФ, если недвижимость применялась для бизнеса, освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется вне зависимости от продолжительности владения.
Сдача нежилого помещения в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью, если:
— помещение не предназначено для личных, семейных нужд;
— договоры аренды заключены на длительный срок (более одного налогового периода) с возможностью автоматической пролонгации;
— в договорах предусмотрены санкции за нарушение условий.
В таком случае доход от продажи облагается НДФЛ, даже если объект находился в собственности более 5 лет. При этом налоговая база определяется как цена сделки. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года продажи, для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости.
Что можно сделать:
Проверить, было ли использование помещения в предпринимательской деятельности. Если сдача в аренду не носила систематического характера и не была направлена на получение прибыли как основной цели деятельности, можно аргументировать, что это не было предпринимательством. Важно собрать доказательства, что деятельность не имела признаков бизнеса (например, отсутствие регистрации в качестве ИП, нерегулярность сдачи, отсутствие рекламы и т. д.).
Изучить документы и обстоятельства дела. Проверьте, на каком основании налоговая сделала вывод о предпринимательском характере деятельности. В решении или требовании должны быть указаны конкретные факты, которые послужили основанием для такого вывода.
Обратиться в налоговую с заявлением о пересмотре решения. В заявлении можно изложить свою позицию, приложить доказательства того, что использование помещения не было предпринимательской деятельностью, и попросить пересмотреть расчёт налога.
Оспорить решение в вышестоящем налоговом органе или в суде. Если налоговая откажется изменить решение, можно подать жалобу в вышестоящий налоговый орган или обратиться в суд с иском о признании действий налоговой незаконными. В суде придётся доказать, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности.
Проверить правильность расчёта кадастровой стоимости. Убедитесь, что кадастровая стоимость была определена корректно и на дату, предусмотренную законом (1 января года продажи). Ошибки в расчётах также могут стать основанием для пересмотра решения.
Важные нюансы:
Имущественный налоговый вычет (250 тыс. рублей) или учёт фактических расходов на приобретение помещения не применяются, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
С 2025 года для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала налогообложения НДФЛ: 13% — если прибыль до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
