8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
489 ₽
Вопрос решен

Несоответствие Кадастра и ПЗЗ

Добрый день!

Приобретена земля, со сведениями из публичной кадастровой карты:

Категория земель: Земли населённых пунктов

Разрешенное использование: Для объектов жилой застройки

При обращении в Администрацию населенного пункта за разрешением на строительство, был сказано, что участок частично входит в зону ландшафтного оформления, и разрешение не будет выдано. То есть, есть несоответствие кадастра и ПЗЗ.

Администрация утверждает, что направила на согласование новый ГП и ПЗЗ.

И якобы они ведут работу о приведение в соответствии КП и ПЗЗ.

Но он не согласовывается из каких-то лесников и т.д.

Вопросы:

1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ?

2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться?

3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ?

4) Возможно ли то, что продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел?

5) Если ответ на предыдущий вопрос положительный, можно ли призвать продавца к ответственности?

6) Можно ли через суд, в отсутствие ПЗЗ, добиться получения разрешения на строительство?

7) Насколько трудной будет процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления?

Показать полностью
, Валерий, г. Красноярск
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Валерий! Здравствуйте! В силу п.8 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации 

правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Порядок принятия такового (ПЗЗ), внесение в него изменений- все четко расписано в нормативно- правовых актах органов местного самоуправление конкретной административно — территориальной единице (ст.8 ГрК РФ).

При этом для внесения изменений в ПЗЗ в обязательном порядке проводятся публичные слушания (ст.5.1 ГрК РФ).

Касательно данных из публичной кадастровой карты (ПКК)- сведения носят только информационный общий характер.

По уму надо смотреть кадастровую выписку по искомому для Вас ЗУ.

Тогда на Ваши вопросы можно будет более точно и ясно ответить.

В любом случае, также важно, чтобы ЗУ был уточнен на местности и это уточнение было законным и верным.

Возможно лучше истребовать от Продавца межевой план (ну, или от органа кадастрового учета — Управления Росреестра по региону)

1
0
1
0

Уважаемый Валерий! В дополнение: 

 а вот касательно того, что

При обращении в Администрацию населенного пункта за разрешением на строительство, был сказано, что участок частично входит в зону ландшафтного оформления, и разрешение не будет выдано. То есть, есть несоответствие кадастра и ПЗЗ.

надо смотреть сам ответ Администрации или вернее органа местного самоуправления

Здесь или согласится и думать что делать или идти в суд в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ (опять же также надо думать).

По уму надо смотреть все документы по ЗУ, как и по получению градостроительного плана на ЗУ и разрешение на строительство.

Хотя (!!!) сейчас не надо уже получать разрешение — только уведомление (см. ст.51.1 ГрК РФ)

Так, в силу ч.ч.1-4 ст.51.1 ГрК РФ

В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи.
2. Форма уведомления о планируемом строительстве утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
3. К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

0
0
0
0
Геннадий Кураев
Геннадий КураевЭксперт
Юрист, г. Новосибирск
9 рейтинг

Здравствуйте,  Валерий.

Вы вправе требовать предоставить Вам решение по Вашему заявлению в установленные сроки, в течение 7 дней с даты подачи Вами заявления и пакета документов.

Градостроительный кодекс

Статья 51. Разрешение на строительство

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

Вы вправе подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения и Ваших прав.

Если ПЗЗ новые еще не вступили в силу, то Вам не имеют права отказать в выдаче разрешения на строительство.

А вот если ПЗЗ уже вступят в силу, то получить разрешение на строительство Вы не сможете.

Вы сможете получить в судебном порядке разрешение на строительство, если обратились за ним до вступления в силу новых ПЗЗ.  Однако, Администрация вправе его отменить при изменении ПЗЗ.

Недобросовестности продавца исходя из того, что судя по всему были внесены изменения в ПЗЗ, не усматривается.

Однако, на этом основании Вы можете потребовать расторжения Договора купли-продажи на основании статьи 451 ГК РФ.

Гражданский кодекс

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

 
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако, судебная практика по вопросу является ли изменение законодательства к коему относятся ПЗЗ, существенным обстоятельством дающим право на расторжение Договора по статье 451 ГК РФ различная, есть как положительная так и отрицательная.

Строить без необходимых согласований и в нарушение действующих ПЗЗ не рекомендуется, так как придется узаканивать в судебном порядке самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ.

Хотя с учетом того, что Администрация нарушила сроки и не выдала Вам разрешение на строительство шанс признать право собственности на самовольную постройку при ее соответствии строительным и иным нормам у Вас есть.

Однако, высок риск того, что к моменту завершения строительства новые ПЗЗ будут приняты и Ваш участок будет отнесен к зоне ландшафного оформления.

Если не удается получить положительное решение из-за границ с лесными участками, то возможно через лесную амнистию попробовать решить вопрос.

Попробуйте подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения по выдаче разрешения на строительство и по нарушениям при принятию (изменению) ПЗЗ, возможно они были.

Исходя из ответа прокуратуры и действий Администрации решите что делать дальше.

С уважением!  Г.А.  Кураев

0
0
0
0

Действительно, в связи с изменением законодательства получать разрешение на строительство при строительстве ИЖС при наличии письменного уведомления в порядке статьи 51.1. ГрКодекса РФ не требуется.

Однако, Вам необходимо учитывать действующие ПЗЗ и планируемые изменения в него, тем более, что Вам администрация указала на них, на невозможность строительства на Вашем земельном участке.

Вы можете направить уведомление, указав, что начали строительство до 04.08.2018года

КонсультантПлюс: примечание.
Если строительство начато до 04.08.2018, то до 01.03.2019 уведомление, предусмотренное ч. 1 ст. 51.1, вправе направить также лица, указанные в ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ.
0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Красноярск

Тут ситуация в том, что Администрация также планирует изменить категорию на моем участке с ландшафтной на ЖС. Но это очень долго длится. 

Владимир Тукмаков
Владимир Тукмаков
Юрист, г. Саратов

Здравствуйте Валерий.

1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ?

2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться?

в соответствии с ч. 9 ст. 25 ГрК РФ в течении 3 месяцев должна быть создана согласительная комиссия для согласования ГП. ПЗЗ согласуется только с органом по культуре, но не с лесниками.

3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ?

Никто. Кадастровое деление и внесении сведений в ЕГРН и градостроительное зонирование очень часто противоречат друг другу. Это разные вещи.

4) Возможно ли то, что продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел?

Считаю что нет. Тут солидарен с коллегами.

7) Насколько трудной будет процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления?

Практически невозможно, если ПЗЗ будут приняты в редакции, где участок относится к зоне «ландшафтного оформления» и в ней будет запрещена застройка, так как Вы не сможете ее привести в соответствии с ПЗЗ, как указано в ст. 222 ГК РФ.

Тут останется требовать только возмещения убытков в соответствии со ст. 57 ЗК РФ


0
0
0
0
Валерий
Валерий
Клиент, г. Красноярск

Так на уведомление о начале строительства Администрация может выдать уведомление о несоответствии. 

Данная процедура не носит односторонний характер. 

Валерий
Валерий
Клиент, г. Красноярск

Статья 51.1.

7. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, за исключением случая, предусмотренного частью 8 настоящей статьи:
1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;
2) направляет застройщику способом, определенным им в уведомлении о планируемом строительстве, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Формы уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Похожие вопросы
489 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
И есть ли смысл вообще бороться за эти деньги?
Я 1 мая заключил договор аренды гаража с ГСК "Водник". в кассу ГКС я внес следующие денежные средства - 4500 рублей депозит и 4500 рублей плата за аренду за май месяц. 9 мая я в одностороннем порядке отказался от аренды гаража, так как гараж был не надлежащего качества - не было замка на воротах, в дождь вся крыша гаража текла со всех соединений и щелей. 9 мая я через WhatsAPP уведомил председателя гаража. что отказываюсь дальше арендовать гараж и указал причину и попросил мне вернуть деньги - депозит 4500 и остаток денежных средств за аренду за май месяц. Председатель отказал мне. Ссылаясь на пункт в договоре, что я должен за месяц предупредить о расторжении договора и об упущенной выгоде. Я фактически не пользовался гаражом ни часу. так как у меня не было ключей, а когда я пришел за ключом 8мая я увидел сломанный замок и текущую крышу. Как мне вернуть свои деньги? И что я могу требовать на законном основании в досудебном урегулировании и в как итог в суде. И есть ли смысл вообще бороться за эти деньги?
, вопрос №3040917, Владимир, г. Москва
Семейное право
И какие законы мне почитать, что бы в этом убедиться?
Здравствуйте. ни где нет нормального короткого ответа. Ситуация такая, 20 лет прожила с мужчиной, он к слову так и не развелся. Штамп в паспорте так и стоит, хоть уже давно не живут и его бывшая за пару тысяч км живет. Квартиру я получала от завода еще задолго до него. Когда сошлись, да он помог с ремонтом руками, а я деньгами, т.е. за все платила. Все эти 20 лет за коммуналку не платил, да и на продукты не давал денег. Сейчас решила продать квартиру и купить другую получше. Он заявил что имеет право на долю и будет в суд подавать, мол он долго тут прожил почти 20 лет и имеет права на нее тоже. Это правда? Или он просто пугает и ни каких прав не имеет? И какие законы мне почитать, что бы в этом убедиться? Ни где статьей в интернете по такой ситуации не нашла. Да я знаю что имущество приобретённое до брака, тем более, гражданского - это имущество владельца. Тут нюанс в том что он более 10 лет живет со мной в этой квартире. В этом не понятка.
, вопрос №3040973, Инна, г. Энгельс
Гражданское право
Как писать исковое заявление и кто ответчик?
При вступлении в наследство на земельный участок нотариус не смог решить этот вопрос из за несоответствия данных о размере з.участка в свидетельстве выданном администрацией сельсовета и сведениями Росреестра. Направил наследника в суд. Как писать исковое заявление и кто ответчик? Заранее благодарю за ответ.
, вопрос №3041471, Елена, г. Москва
Наследство
Что можно сделать в этом случае?
Здравствуйте. Согласно определению мирового судьи от 08.04.2021 г. я признана правопреемником умершей 23 июля 2019 года Струновой Е.А. т.к. я являюсь наследницей по завещанию квартиры, расположенной по адресу: Новгородская обл., г. Старая Русса, ул. Дзержинского, д. 26, кв. 13. Но после открытия наследственного дела оказалось, что наследственное имущество отсутстует. согласно запросу нотариуса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 22 июля 2019 года был предоставлен договор дарения квартиры, находящейся по адресу: Новгородская обл., г. Старая Русса, ул. Дзержинского, д. 26, кв. 13, от 22 июля 2019 года. Таким образом, Струнова Е.А. при жизни распорядилась принадлежащим ей имуществом в пользу Вихровой Л.С. (согласно договору дарения от 22 июля 2019 г.), следовательно, никакого наследственного имущества не оказалось. В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости причитающегося им наследственного имущества. В данном случае стоимость наследственного имущества равна нулю. При отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Судебный пристав уже выставил мне судебную задолженность на госуслугах. Что можно сделать в этом случае?
, вопрос №3041674, Клиент, г. Великий Новгород
Земельное право
И возможно ли это если водопровод проложен 50 лет назад и никак не обслуживался?
Добрый день! В наследство от отца по завещанию получила земельный участок, Ижс (земли населённых пунктов). На участке находилась колонка общего пользования при прохождении процедуры межевания колику вынесли на границу участка. Мы решили обойти ее забором, чтобы все могли пользоваться. При планировке участка наткнулись на старый колодец, он был завален камнями и листами железа. Мы подумали, что он бесхозный, но чтобы это проверить вызвали сотрудников Водоканала. Затем наш участок начало стремительно затапливать, оказалось, что из колодца выходит труба и идёт к соседним четырём домам. Воду сотрудники Водоканала не перекрывали, чтоб люди без воды не сидели, а мой участок сильно пострадал. Трубам больше 50 лет и их никто не обслуживал. Сколько мой папа там жил никто этот колодец и трубу не ремонтировал. По словам сотрудников Водоканала трубы очень старые и могут начать протекать в любом месте. Мой участок всего 13 соток из-за этой трубы я не могу использовать его по назначению. В июне начинаем строить дом, хотели построить баню и посадить плодородные деревья, но из-за этой трубы не можем. Так как надо отступать пять метров от трубы и колодца. Водопровод ни у кого на балансе не стоит, обременения на моём участке нет (Данные из вписки ЕГРН) обратилась в администрацию и в ГУП «Леноблводоканал» пока ничего не отвечают. Путей обхода моего участка много. Трубы все равно нужно менять, как мне добиться переноса водопровода с моего участка? И возможно ли это если водопровод проложен 50 лет назад и никак не обслуживался?
, вопрос №3041718, нина, г. Москва
Дата обновления страницы 18.09.2018