Несоответствие Кадастра и ПЗЗ

Question

Добрый день! Приобретена земля, со сведениями из публичной кадастровой карты: Категория земель: Земли населённых пунктов Разрешенное использование: Для объектов жилой застройки При обращении в Администрацию населенного пункта за разрешением на строительство, был сказано, что участок частично входит в зону ландшафтного оформления, и разрешение не будет выдано. То есть, есть несоответствие кадастра и ПЗЗ. Администрация утверждает, что направила на согласование новый ГП и ПЗЗ. И якобы они ведут работу о приведение в соответствии КП и ПЗЗ. Но он не согласовывается из каких-то лесников и т.д. Вопросы: 1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ? 2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться? 3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ? 4) Возможно ли то, что продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел? 5) Если ответ на предыдущий вопрос положительный, можно ли призвать продавца к ответственности? 6) Можно ли через суд, в отсутствие ПЗЗ, добиться получения разрешения на строительство? 7) Насколько трудной будет процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Валерий! Здравствуйте! В силу п.8 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений; Порядок принятия такового (ПЗЗ), внесение в него изменений- все четко расписано в нормативно- правовых актах органов местного самоуправление конкретной административно — территориальной единице (ст.8 ГрК РФ). При этом для внесения изменений в ПЗЗ в обязательном порядке проводятся публичные слушания (ст.5.1 ГрК РФ). Касательно данных из публичной кадастровой карты (ПКК)- сведения носят только информационный общий характер. По уму надо смотреть кадастровую выписку по искомому для Вас ЗУ. Тогда на Ваши вопросы можно будет более точно и ясно ответить. В любом случае, также важно, чтобы ЗУ был уточнен на местности и это уточнение было законным и верным. Возможно лучше истребовать от Продавца межевой план (ну, или от органа кадастрового учета — Управления Росреестра по региону)

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Валерий. Вы вправе требовать предоставить Вам решение по Вашему заявлению в установленные сроки, в течение 7 дней с даты подачи Вами заявления и пакета документов. Градостроительный кодекс Статья 51. Разрешение на строительство 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи: Вы вправе подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения и Ваших прав. Если ПЗЗ новые еще не вступили в силу, то Вам не имеют права отказать в выдаче разрешения на строительство. А вот если ПЗЗ уже вступят в силу, то получить разрешение на строительство Вы не сможете. Вы сможете получить в судебном порядке разрешение на строительство, если обратились за ним до вступления в силу новых ПЗЗ. Однако, Администрация вправе его отменить при изменении ПЗЗ. Недобросовестности продавца исходя из того, что судя по всему были внесены изменения в ПЗЗ, не усматривается. Однако, на этом основании Вы можете потребовать расторжения Договора купли-продажи на основании статьи 451 ГК РФ. Гражданский кодекс Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Однако, судебная практика по вопросу является ли изменение законодательства к коему относятся ПЗЗ, существенным обстоятельством дающим право на расторжение Договора по статье 451 ГК РФ различная, есть как положительная так и отрицательная. Строить без необходимых согласований и в нарушение действующих ПЗЗ не рекомендуется, так как придется узаканивать в судебном порядке самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ. Хотя с учетом того, что Администрация нарушила сроки и не выдала Вам разрешение на строительство шанс признать право собственности на самовольную постройку при ее соответствии строительным и иным нормам у Вас есть. Однако, высок риск того, что к моменту завершения строительства новые ПЗЗ будут приняты и Ваш участок будет отнесен к зоне ландшафного оформления. Если не удается получить положительное решение из-за границ с лесными участками, то возможно через лесную амнистию попробовать решить вопрос. Попробуйте подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения по выдаче разрешения на строительство и по нарушениям при принятию (изменению) ПЗЗ, возможно они были. Исходя из ответа прокуратуры и действий Администрации решите что делать дальше. С уважением! Г.А. Кураев

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Валерий. 1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ? 2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться? в соответствии с ч. 9 ст. 25 ГрК РФ в течении 3 месяцев должна быть создана согласительная комиссия для согласования ГП. ПЗЗ согласуется только с органом по культуре, но не с лесниками. 3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ? Никто. Кадастровое деление и внесении сведений в ЕГРН и градостроительное зонирование очень часто противоречат друг другу. Это разные вещи. 4) Возможно ли то, что продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел? Считаю что нет. Тут солидарен с коллегами. 7) Насколько трудной будет процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления? Практически невозможно, если ПЗЗ будут приняты в редакции, где участок относится к зоне «ландшафтного оформления» и в ней будет запрещена застройка, так как Вы не сможете ее привести в соответствии с ПЗЗ, как указано в ст. 222 ГК РФ. Тут останется требовать только возмещения убытков в соответствии со ст. 57 ЗК РФ