Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка 1/8 части дома у родственников
Моим родителям подарили 7/8 (от 49.8 кв.м) дома с участком 7/8 (от 698 кв.м) в 2003 года. 1/8 дома и участка пренадледит маменой тете. Все документы у нас имеются.
Сейчас мы хотим выкупить часть 1/8 часть дома, но мамина тетя устанавливает очень большую цену. Мы не можем договориться уже несколько лет.
Мы зотим снести дом и начать стройку, так как дом уже старый. Но не можем это начать так как мамина тетя завышает цену.
Как нам прийти к адекватной стоимости 1/8 части дома? Можно ли нам снести дом и построить на участке часть дома маменой тети 1/8 в виде отдельного сданоя?
Здравствуйте, Эдуард.
Вы можете в судебном порядке требовать признания ее доли незначительной и выкупа доли в порядке статьи 252 Гражданского кодекса РФ если у нее имеется другое жилое помещение.
У тети есть другое жилое помещение в собственности или на праве постоянного пользования (по договору соц.найма)?
Он пользуется этой долей 1/8? Проживает в доме? Уплачивает коммунальные и иные платежи за дом?
Гражданский кодекс
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Практика в настоящее время переменилась, раньше в выкупе суды отказывали, полагая что эта норма применима только в отношении того, кто хочет выделиться, оставить долю остальным участникам.
Сейчас Верховный Суд разъяснил что такое право выкупа есть и тех, у кого доля больше у того, кто имеет незначительную долю.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, Эдуард.
Если она против продажи либо не согласна на более низкую цену — то по общему парвилу никак заставить её нельзя — ни продать, ни снизить цену.
Но есть исключение — признать её долю в суде незначительной и прекратить её право собственности через принудительный выкуп:
Статья 252 ГК РФ Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Но при этом сразу Вам скажу- практика по этой статье очень неодназначная. До сих пор у судов нет единого мнения — можно ли так лишать собственника его прав или нет. Есть решения высших судебных инстанций как положительные, так и отрицательные.
Примеры положительной практики:
Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2012 N 80-В11-11
При этом положения п. 4 ст. 252 ГК РФ применительно к возникшему спору судом первой инстанции были истолкованы и применены правильно. Действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Ещё положительная судебная практика:
Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 05.11.2015 по делу N 33-11934/2015,
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2014 по делу N 33-36408,
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 01.09.2014 по делу N 33-7454,
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу N 33-35152/2015).
Добрый день. А она там проживает? У нее еще есть жилье?
В принципе она имеет право установить любую цену. Тут с ее стороны нет никаких нарушений
Здравствуйте, Эдуард!
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Здесь не получится снести 1/8 доли или принудить выкупить у нее долю, но можно попробовать признать долю малозначительной в судебном порядке…
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 46-КГ16-8 )
Определением Верховного Суда РФ от 30.08.2016 N 78-КГ16-36 признали 1/3 долю малозначительной…
Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.Между тем, судом, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.
Судом не учтено, что спор заявлен в отношении жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, в связи с чем формальное нахождение имущества ответчика в комнате, не используемой для проживания, не может служить безусловным доказательством нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании жилого помещения по его целевому назначению.
Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Алексеенковой М.В., связанные с приобретением Алексеевым М.Г. находящегося в споре имущества, о наличии у ответчика другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с истцом о порядке пользования общим имуществом квартиры N <...> в доме <...> по <...> осуществлении Алексеевым М.Г. обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в том числе участия в оплате коммунальных расходов, о использовании ответчиком жилого помещения не для проживания, а для хранения имущества, а также доводы ответчика о использовании данного имущества в целях извлечения прибыли.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доброго дня!
Как нам прийти к адекватной стоимости 1/8 части дома? Можно ли нам снести дом и построить на участке часть дома маменой тети 1/8 в виде отдельного сданоя?Эдуард
Кто сейчас проживает в доме? Возможно попробовать в судебном порядке признать долю тети малозначимой:
ст. 252 ГК РФ:
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Считаю, что размере компенсации должен быть соразмерен доли в праве на жилой дом от рыночной стоимости, оценку дома возможно заказать в оценочной компании. Если же тетя не имеет иного жилья, имеет интерес в проживании в доме, то суд, скорее всего Вам откажет.
Здравствуйте.
Как нам прийти к адекватной стоимости 1/8 части дома?Эдуард
можете признать долю незначительной. Ст. 252 ГК РФ
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
снести или принудить установить иную цену не получится. Тут стороны должны решить добровольно. Если не получается — то через признание доли незначительной. пример практики
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера«Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».
Здравствуйте, Эдуард!
В Том случае, если доля незначительна, то можете обязать ее к продаже в судебном порядке.
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Для реализации этого права обратитесь с исковым заявлением в суд и потребуйте реализации.
Здравствуйте, Эдуард.
Снести дом без согласия тети невозможно
Является ли доля маминой тети ее единственным жильем? возможно обращение в суд с требованиями о признании доли тети незначительной, прекращения ее права собственности с компенсацией за нее по рыночной цене.
Правовым основанием требований будет абзац 2 ч.4 и ч.5 ст.252 ГК РФ, в соответствии с которой
4. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Вы указываете, что не можете прийти к соглашению по цене -это будет одним из доказательств того, что доля тете действительно не нужна. Для фиксации данного факкта направьте тете свое предложение о выкупе доли в письменном виде и предложите адекватную цену. Тетя либо ответит своим согласием, либо предложит свои условия, либо не ответить вообще. Рыночная цена может быть взята как и с кадастровой стоимости, так и из отчета об оценке, но в суде потребуется устанавливать ее экспертным путем, также как и то, что долютети невозможно выделить в натуре.
Эдуард, здравствуйте! Относительно «принудительного выкупа» в судебном порядке согласно ст. 252 ГК РФ — Стоит десять раз подумать, прежде чем инициировать этот спор.
Ситуация следующая: практика применения судом норм статьи 252 ГК РФ прямо противоположная. Половина судов такие иски удовлетворяют ссылаясь на постановления ВС РФ, как раз о равных правах всех собственников. А половина судов в таких исках отказывают. Формулировка при отказе следующая:
Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 г. N ...2-00 «Об
отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева А.А. и Сидорова О.А. на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 ГК РФ» изложил следующую правовую позицию.
Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения
между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях
раздела имущества, находящегося в
долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что не достижение участниками долевой собственности соответствующего
соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе
предъявить в суд требования о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ПК Российской Федерации
выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается
с его согласия, однако, в исключительных случаях, суд может принять решение о выплате денежной Компенсаций истцу,
требующему выдела доли в натуре, без его согласи частности, если доля
собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет
существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему
соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ПК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника,
заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем
условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества.
Таким образом, Положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не
предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными
сособственниками компенсации.
Это выдержка из решения суда. Прошли все инстанции вплоть до Верховного, естественно ссылаясь на их же постановления пленумов — решение так и не изменили.
По поводу решения вопроса: в Климовске столкнулся с такой ситуацией, которую решили не особо заморачиваясь:
подали и ск в суд о выделении долей в натуре и по участку и в доме. После этого просто снесли то, что принадлежало нашим клиентам. Стену оставшегося «огрызка» дома утеплили, так как она из внутренней превратилась во внешнюю и всё. Вы бы предложили тёте такой вариант — пусть она задумается сколько станет стоить такой «огрызок» и кто его у неё купит. Плюс ко всему — расходы на суд ( экспертизы, юр. расходы, госпошлина) лягут на неё, так же расходы на перепланировку в связи с выделением долей в натуре будут поделены пополам.
С учетом площади жилого дома 49.8 кв.м. и доли тети, реальный раздел дома крайне маловероятен чисто технически.
Также нужно учесть размер земельного участка, который, получается также разделу с учетом минимального размера земельного участка, доли тети и площади всего земельного участка 698 кв.м., не подлежит, так как 1/8 от этого участка составляет 87.25 кв.м., что менее минимального размера земельного участка по Екатеринбургу, который равен 400 кв.м.
Земельный кодекс
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Ну тогда получается тупик — выделить долю в натуре не получится (реально метраж 1/8 будет 6 кв. м. — никто не даст), выкупить долю в порядке 252 ст. ГК РФ вариант с шансом в 50% из-за этого постановления Конституционного суда РФ, которым в любой момент могут прикрыться при принятии решения. Остается два варианта: снести без оснований и пусть тётя подает иск о компенсации, либо сделать независимую строительную экспертизу, которая даст заключение об аварийности дома, и нецелесообразности/невозможности восстановления, и соответственно снести его на основании заключения. Она конечно может подать иск на компенсацию стоимости, но это будет адекватная цена согласно независимой оценки, и не факт, что вообще удовлетворят из-за заключения об аварийности.
Вот судебная практика Верховного Суда по выкупу доли о которой я указывал.
1/8 с учетом площади жилого помещения, количества комнат и наличия у ответчика другого жилья может быть признана незначительной.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение.
Иск подается по месту нахождения имущества (дома) в соответствии со статьей 30 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Оплата госпошлины будет исходя из цены иска, с учетом стоимости этой 1/8 доли, которую Вы желаете приобрести.
Если ответчик не согласится с составленной Вами оценкой стоимости доли, то он будет обязан доказать иную стоимость, заявив ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы стоимости 1/8 доли дома.
Вам лучше подготовиться и предложить суду на выбор пару — тройку экспертных организаций, которые могут сделать адекватную и нужную Вам оценку стоимости.
Отнеситесь с большим вниманием к выбору экспертной организации, от этого будет зависеть стоимость выкупа.
Расходы на экспертизу равно как и иные судебные расходы, в случае положительного исхода дела, суд Вам компенсирует, взыщет с ответчика.
С уважением! Г.А. Кураев