Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно заключить договор инвестирования
Здравствуйте. Завтра встреча с инвестором. Хотим заключить договор инвестирования на строительство частного дома на продажу на моём земельном участке. Он вкладывает деньги в строительство,я строю,после продажи прибыль пополам. Естественно инвестор должен как то обеспечить сохранность своих средств,да и я это прекрасно понимаю,поэтому он предлагает заключить договор на условиях залога ему моей недвижимости. Хотелось бы узнать о подводных камнях в заключении этой сделки и всех нюансов,так как я впервые иду на такую сделку и как правильно должен выглядеть подобный договор
Андрей, здравствуйте!
В данном случае, это может быть договор займа с определенным сроком возврата под залог недвижимости, например, земельного участка.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. (ст. 808 ГК РФ)
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). (ч.1 ст. 334 ГК РФ)
Из указанного следует, что основное обязательство будет заем, которое будет обеспечено залогом.
Подводный камень в этой сделке, если не расплатитесь с ним в срок, то он будет иметь право обратить взыскание на предмет залога.
Главное на самом дело грамотно расписать условия договора.
Если я Вас не правильно понял, поправьте меня или задайте дополнительные вопросы.
Я бы предложила вам не торопиться подписывать все, что он вам предложит. Сначала предложите ему дать вам для ознакомления договор, который он, как я понимаю, хочет с вами заключить, чтобы его вычитать.
У вас по сути больше обязательств, чем у другой стороны. Он вкладывает только деньги, а вы должны строить. Вопрос в том, какие сроки у вас будут предусмотрены на строительство, нужно ли получение какой-либо разрешительной документации для строительства и сколько времени потребуется для ее получения. Почему вопрос по срокам? Потому что если вы например, в сроки не укладываетесь, то при договоре залога земельного участка, ваш инвестор просто отберет у вас данный участок. Стоимость участка всегда меньше стоимости дома с участком. Каким образом в договоре залога вы будете устанавливать стоимость залога? На какой срок у вас будет установлен залог? Какой способ реализации залога (ст. 339 ГК РФ)?
1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:
1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);
ГК РФ как таковой не предусматривает договор инвестирования, но это не препятствие к его заключению, поскольку согласно ч.2 ст. 421 ГК РФ Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Я предложил только одну схему. Можно конечно в чистом виде прописывать договор инвестирования, но главный вопрос в том, что Росреестр может не зарегистрировать договор залога, поскольку может придраться к договору инвестирования.
В законодательстве имеется упоминание об инвестиционном договоре в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ.
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
В Статья 4 - Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, указано
В части 1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В части 2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы).
Но в ГК РФ в статье 1041 — Договор простого товарищества, указано
в части 1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
в части 2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.