Можно сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Здравствуйте,  Александр.

Нельзя сдать комнату в коммунальной квартире без согласия всех собственников остальных комнат, так как есть общая собственность, коридоры, туалет, ванная комната, кухня, которой пользуются и имеют право на нее все собственники.

Гражданский кодекс

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вы вправе обратиться в полицию по поводу законности проживания нанимателей, если комната будет сдана, или подать иск в суд о выселении жильцов.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте!

Да,  должны у Вас получить согласие на сдачу в найм. Согласно ГК РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ЖК РФ:

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Добрый день, Александр.

Соседи хотят сдавать комнату, должны ли они от нас получить согласие?

Александр

Вопрос неоднозначный, практика судов разная. Некоторые суды считают что нелья, объясняя это тем, что в коммунальной квартире есть не только индивидуальное имущество каждого осбственнника, но и общее имущество — кухня, туалет, ванная и т.д. везде по разному. А распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению всех собственников.

Другие суды считают, что можно, главное, чтобы не ущемлялись права соседей.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2012 N 33-3983/2012

… сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права Б. сдавать в аренду (найм) свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца как участника общей долевой собственности нарушает права Б. как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.

Первая позиция более сильная, так как её поддерживал Верховный суд РФ.

Если все комнаты муниципальные, то согласие надо получить ото всех соседей.

Статья 76 ЖК РФ Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Добрый день, Александр!

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ:

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Это означает, что если комната в коммунальной квартире принадлежит Вашим соседям на праве собственности, то они вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе они могут сдавать ее в аренду.

Но при этом следует учитывать положения статьи 41 «Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире» Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, в которой установлено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Это означает, что на право пользование другими помещениями в коммунальной квартиры, помимо комнаты необходимо согласие соседей.

При этом в статье 42 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ указано, что у собственника комнаты в коммунальной квартире тесть своя личная доля в общей собственности, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. 

должны ли они от нас получить согласие? 

В данном случае ситуации с получением согласия достаточно противоречива, с одной стороны собственнику жилого помещения в коммунальной квартире лучше заручиться согласием соседей. Но если Вы желаете воспрепятствовать им в праве распоряжаться своим имуществом, то соседи вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке, в случае если помещение принадлежит им на праве собственности.

С уважением, Дарья Кузьмина!