Продажа помещения между взаимозависимыми лицами

Здравствуйте, Алексей.

Этому вопросу посвящена целый раздел НК РФ V.1 там множество нюансов, в частности в ст. 105.3 НК РФ сказано 

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

если говорить кратко, то в рамках камеральной или выездной налоговой проверки инспекция может проверить цену любой сделки, совершенной между взаимозависимыми лицами на соответствие ее рыночной и если цена не будет соответствовать, то они насчитают налоги так, как если бы цена была рыночной.

Другими словами, если ООО продаст физ. лицу недвижимость за 2 млн. руб.,  и заплатит налог с 2 млн. руб. то в случае проверки налоговая признает цену сделки равной 18 млн. руб. (рыночная цена) и доначислит налог.

Алексей, добрый день!

В соответствии с ч.3-5  ст. 40 НК РФ Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: между взаимозависимыми лицами;

 случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:
сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;
реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.
. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

На основании изложенного, например 18 млн. *20 %=6млн.   Ниже 12 млн. при рыночной 18 млн. не стоит продавать.

Однако в данном случае, если хотите обосновать продажу  указанному лицу по конкретной цене, то лучше обратиться к оценщику, который предоставит отчет о рыночной цене данного объекта. 

С уважением, юрист Дмитрий.

Добрый день!

Относительно буквы закона коллеги, безусловно, правы, но далеко не во всех случаях непременно стоит ожидать реального доначисления крупных сумм. Читаем ст. 40 НК РФ:

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Основание подпункта 1 исключить элементарно. Допустим, мать учредителя, да еще и с другой фамилией, уже никто не сочтет взаимозависимым лицом.

Что касается подпункта 4, то:

1. Сотрудники налоговых органов не являются профессиональными оценщиками. 

2. Вам ничто не мешает провести самостоятельную предварительную оценку и иметь ее про запас. 

3. Если деятельность по продаже помещений не является одним из видов деятельности данного ООО, а является разовой сделкой, то никакой цены однородных товаров, применяемых налогоплательщиком, для вас просто нет.

4. С высокой долей вероятности можно сказать, что налоговую заинтересует данная сделка при условии, если ООО уже находилось под подозрением в занижении налоговой базы либо в должниках. Например, в течение 3 периодов подавало нулевую отчетность или показывало заведомо заниженные показатели. 

Как итог, продавать именно за 18 млн вы можете, но не обязаны. Чтобы не попасть под подозрение полагаю достаточным не иметь отклонения в сторону понижения от кадастровой стоимости. 

Обращаю внимание на 4-й пункт, необходимо не иметь долгов перед налоговой и не находиться под подозрением в занижении налоговой базы по итогам предшествующих периодов.

Здравствуйте, Алексей!

поддержу коллегу М. Крохалева, ФНС будет действовать в соответствии с положениями НК раздела V.1 «Взаимозависимые лица и международные группы компаний. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании. Документация по международным группам компаний.» и доначислит налог исходя из рыночной стоимости объекта.

что касается статьи 40 НК на которую ссылаются коллеги Д. Квон и Ю. Мишагина, то она не подлежит применению, поскольку п.6 ст.4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием принципов определения цен для целей налогообложения» предусмотрено, что положения статей 20 и 40 НК со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. до 2012г.).