Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дом оказался зарегистрирован на давно умершего человека (участок давно продан)
Добрый день!
Умер собственник участка в СНТ (Владимирская обл.), наследник вступил в права в силу закона (без завещания) 02.10.2014. Далее участок был продан (ДКП 21.05.2015). В договоре и Акте указано, что участок не имеет строений. В кадастровом паспорте от 12.05.2015 в поле "кадастровые номера объектов капитального строительства" стоит прочерк.
После проведения межевания и уточнения границ в 2018 году выяснилось, что находящийся на участке дом был зарегистрирован умершим собственником 27.11.2013. Наследник в права собственности на дом не вступал (т.к. о том, что дом зарегистрирован, никто не знал).
Какие есть пути у нового собственника земельного участка получить права собственности на дом?
Уважаемый Евгений! Здравствуйте! По уму надо видеть документы.
Наследник (в принципе) может получить дополнительное свидетельство на дом. хотя ситуация прямо напишем не типовая.
Если так, как есть — может ДКП на дом сделать между наследником и текущим собственником ЗУ. ДКП же на дом сделать датой ДКП по земле.
Дом вообще достраивался новым собственником ЗУ? Там была реконструкция или что иное?
Но повторюсь, надо все смотреть. Здесь есть нюансы, так как если идти в суд, все-таки здесь государственная пошлина (см. ст.333.19 НК РФ), да еще и оценка надо.
Может как-то без суда вначале попробывать.
Здравствуйте, Евгений!
Думаю нужно будет признавать право собственности на дом, расположенный на земельном участке, путем обращения с иском в суд по следующим основаниям.
Так как на момент смерти наследодатель уже являлся собственником и земельного участка и дома, то лицу по наследству должен был перейти и дом и земельный участок, так как принятие части наследства, означает, что наследство принято полностью, то есть вместе с домом.
Статья 1152. Принятие наследства
2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Далее, при купле продаже, наследник участка не мог продать земельный участок без дома, так как он де юре является собственником и дома. Дом следует судьбе земельного участка и наоборот.
Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Здравствуйте.
После проведения межевания и уточнения границ в 2018 году выяснилось, что находящийся на участке дом был зарегистрирован умершим собственником 27.11.2013
Вы можете приложить документы на дом и на земельный участок. Плюс, право собственности было зарегистрировано или же дом был просто зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет?
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте, Евгений! Признать за собой право собственности на имущество, уже имеющее собственника, Вы вряд ли сможете.
В данном случае наследнику нужно на основании ст. 1162 ГК РФ, согласно которой:
2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство,
обратиться к нотариусу за выдачей дополнительного свидетельства о праве на наследство на дом, зарегистрировать право и передать Вам по договору.
В суд ему обращаться не придётся, так как часть наследства принята. У Вас оснований для приобретения права собственности на дом, предусмотренных ч.2 ст. 218 ГК РФ, в ином порядке не имеется:
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Евгений, садовый дом, судя по данным Росреестра, находился в собственности у наследодателя. Остаётся непонятным, почему нотариус не выдал на него свидетельство. Способ оформить Ваше право на дом — как в моём ответе выше. Наследник, безусловно, наследство принял, но право не оформил, поэтому должен зарегистрировать своё право на дом и потом уже передавать ВАм, возможно и по доп. соглашению.
Коллеги советуют через суд. Но через суд Вы сможете оспорить собственную сделку по земле, и остаться без земли, взыскав с продавца деньги. Вряд ли Вам это нужно. При этом понудить продать Вам дом в судебном порядке не сможете, поскольку на момент заключения Вашей сделки у продавца не было права на отчуждение дома.
Поэтому лучше пробовать договориться с продавцом, компенсировав ему, допустим, расходы на оформление дома.
Добрый день, Евгений.
Боюсь, в данном случае сделка ДКП по продаже земли без строения — ничтожна.
Высший арбитражный суд РФ прямо делал такой вывод:
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11У Вас вопрос не относится к сфере арбитражных судов, но полагаю суд общей юрисдикции сделает такой же вывод.
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Потому что Земельный кодекс РФ устанавливает запрет:
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Спасти сделку, на мой взгляд, можно только через допсоглашение с наследником, по которому в собственность Вам перейдёт и дом.
Наследник в права собственности на дом не вступал (т.к. о том, что дом зарегистрирован, никто не знал).
А это и не нужно. Если наследник вступил во владение хоть каким-то имуществом, то считается, что он принял всё наследство.
Статья 1152 ГК РФ Принятие наследства
2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Поэтому на момент продажи земли, он был собственником и дома тоже независимо от, того что в реестре был указан наследодатель.
У Вас осталась связь какая нибудь с продавцом земельного участка?
С момента завершения сделки не общались, но не думаю, что будут проблемы связаться. Но перед общением хочу иметь варианты действий в зависимости от желания/нежелания продавца заморачиваться