Собственность(нежилая) в здании, находящемся на земле организации, находящейся в процессе банкротства

Добрый день. Если право собственности на ЖК и апартаменты зарегистрировано и оснований сомневаться в данном праве нет, то переход прав на земельный участок не является основанием к сносу законно возведенного на нем здания. Более того, при переходе к Вам прав собственности на апартаменты в указанном здании, к Вам перейдет право использования части земельного участка, занятой зданием и необходимой для  использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были у  прежнего собственника апартаментов и ЖК. Это вытекает из 

ЗК Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Это прямо предусмотрено и статьей 271 ГК

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Поэтому с точки зрения вопроса 

Основной вопрос — что может произойти со зданием, может ли новый собственник инициировать снос (при устранении организации — банкрота и переходе права собственности на з/у другому собственнику) и если такое возможно — будет ли выплачена компенсация собственникам апартаментов(нежилых помещений)?

лишь при условии перехода прав на земельный участок, оснований для беспокойств я не вижу. 

В большей степени необходимо анализировать ситуацию со строительством и вводом в эксплуатацию указанного ЖК. Поскольку именно в данной плоскости могут возникнуть вопросы, если данные действия происходили с нарушением действующего законодательства. Вот там, в случае выявления признаков самовольной постройки действительно возможны варианты со сносом — ст.222 ГК.  Посмотрите что об этом указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку

Обязанность по сносу в данном случае суды возлагают на лиц ставших собственниками здания, т.е. она может быть возложена  на Вас. При этом, по вопросу компенсации как стоимости покупки, так и затрат по сносу,  Вы будете обращаться лишь к своему продавцу. 

Исходя из срока ввода ЖК в эксплуатацию и момента возникновения права собственности, срок исковой давности по данному вопросу не истек, в связи с чем я советую как можно внимательней отнестись именно к этому вопросу. 

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте!

При продаже недвижимости покупателю перейдет право и на земельный участок необходимый для ее использования. Это предусмотрено ст. 552 ГК РФ:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Здравствуйте, Екатерина!

Поддержу коллегу в части того, что обратить основное внимание следует на момент ввода ЖК в эксплуатацию. Относительно имеющейся ипотеки ЗУ, то здесь в первую очередь действует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Так вот согласно ст.12.1 установлено, что

 1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

А согласно ст. ст.13 Закона

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Таким образом оснований для переживания у Вас быть не должно. Ипотека — это залог недвижимого имущества, который обеспечивает защиту прав дольщиков (инвесторов) на объект строительства до момента регистрации права собственности дольщика на предмет договора по ДДУ. если права физлица у которого Вы приобретаете апартаменты не обременены, то оснований для сомнений в сделки быть не может.