Правомерны ли ограничения на проезд через территорию соседнего дома?

Дмитрий, добрый день! В силу ст. 36 ЖК земельный участок на котором расположен многоквартирный дом относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме. Если на общем собрании принято решение ограничить проезд по данному участку для лиц, не являющихся собственниками помещений в данном доме, и соответственно не имеющих прав долевой собственности на общее имущество. Также при определенных условиях можно говорить о возможности требовать установления сервитута (ст. 274 ГК РФ), но при условии что нет другой возможности попасть на участок, где расположен мкд

Дмитрий, приветствую!

Право прохода (проезда) через земельный участок — один из классических сервитутов, т.е. прав ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемым в пользу владельца соседнего участка.

В России регулируется ст. 274-276 ГК РФ. Есть также Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Верховным Судом РФ 27.04.2017.

Основная идея сервитута такая (абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ):

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

То есть сервитут не должен препятствовать использованию земельного участка. Право проезда невозможно осуществить иным способом.

Кроме того, обратите внимание, что за сервитут устанавливается плата:

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Установление сервитута происходит по соглашению сторон, а если не сумели договориться — судом по иску собственника (-ов) земельного участка в пользу которых устанавливается сервитут.

Что касается ограничения по количеству машин, то оно выглядит необоснованным. Сомнительно, что площадка, к которой предполагается ограничить доступ, каким-либо образом закреплена за конкретными машинами, и на ней не могут останавливаться другие жильцы, службы доставки, экстренные службы и т.п.