Продажа своей части квартиры родственникам

Из п. 3 ст. ГК РФ:

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
 
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Из судебной практики:

Из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.
Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.

Но, пока доли не изменены, рассчитывать можно из рыночной стоимости на момент продажи. ВЫ имеете право предложить выкупить свою долю на ваших условиях:

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Если ВЫ не договоритесь о цене, то Ваши родственники могут потребовать увеличение своих долей и у них на то будут основания.

«Имеет ли значение, что кто записал на меня эти квадратные метры?» — нет значения не имеет.

«Как влияет то, что я не жила в этой квартире, комуналка за меня не платилась?» 

Если образовалась задолженность, с Вас могут взыскать в размере пропорционально Вашей доле (без воды и света), по суду разумеется, или по договоренности между собственниками.

Здравствуйте, Анна!

Удержать расходы на проведение ремонта из стоимости вашей доли у ваших родителей не получится, но они смогут только требовать соответствующего увеличение своей доли согласно п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ, посредством подачи встречного иска, если вы будет решать ваш вопрос в судебном порядке.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Имеет ли значение, что кто записал на меня эти квадратные метры?

Как влияет то, что я не жила в этой квартире, комуналка за меня не платилась?

Здравствуйте, Анна.

Вы указываете, что

с 2010 г. я собственник 1/3 квартиры( по свид-ву собственности).

Анна

Что касается продажи доли отчиму и матери (если они не хотят ее выкупать), то это возможно только в одном случае. Согласно ст.252 ГК РФ

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Что касается уменьшения стоимости.

В силу ст.210, 249 ГК РФ, ч.3 ст.30 ЖК РФ Вы обязаны нести бремя содержания, в том числе оплачивать пропорционально своей доле расходы по содержанию квартиры и коммунальным платежам (в том числе и по ремонту), оплате налогов. При этом, Вы не могли быть освобождены полностью от оплаты коммунальных платежей. В  структуру платы, согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ включаются 

1) плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включают в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

При этом, факт непроживания в принадлежащей Вам квартире не освобождает от оплаты тепла, содержания и текущий ремонт за жилое помещение, платы за ресурсы на ОДН, взносов за кап.ремонт.

Таким образом, начисления все-таки должны были быть, и если их оплачивали Ваши мать и отчим, то они имеют право требовать с Вас оплаты, в том числе и в судебном порядке, но при определении выкупной стоимости вашей доли факт наличия/отсуствия у них прав требования значения иметь не будет.

Вы вправе вместе с ними прийти к соглашению о том, что в счет оплаты Вашей доли засчитывается Ваша задолженность перед ними, указать это в договоре купли-продажи. Но поскольку вопрос решается через суд, то данный факт значения иметь не будет.

Что касается увеличения их долей за счет Вашей ввиду проведения ими ремонта, то это практически нереально, поскольку ремонт должен был согласовываться с Вами как с сособственником, а кроме того им необходимо будет доказать относимость чеков к ремонту именно в Вашей квартире.