Арендодатель выселяет из дома через неделю после заселения

Здравствуйте,  Михаил.

Претензии и требования Наймодателя не основаны на законе.

Во первых, потому, что указанные запреты на содержание домашних животных, на приглашение гостей и на занятие музыкой не оговорены письменным договором.

Более того, пунктом 9.2.  Договора предполагаются визиты к Вам гостей и содержание Вами домашних животных, оговаривается, что Вы несете ответственность за причиненный ими ущерба квартире.

Во вторых, даже если бы с Вашей стороны имелись факты нарушения прав и законных интересов соседей по уровню шума, например, должны быть этому доказательства, замеры шума и протоколы об административных правонарушениях в отношении Вас.

В третьих, при наличии нарушений Вам должен предоставляться срок для устранения нарушений.

Гражданский кодекс

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
 

Вам нужно дать ответ на письменную претензию и никуда не выселяться, пусть подают иск в суд.

В случае их проигрыша в суде, Вы с них взыщите судебные расходы.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Добрый день. Давайте начнем с того, что в соотвествии с

ГК Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Односторонее расторжение возможно лишь при существенном нарушении договора стороной, либо в случае предусмотренном в самом договоре. При этом. В Вашем случае п.6.3 предусмотрено право досрочного расторжения договора с предупреждением арендатора за 1 месяц до момента прекращения договора, поэтому арендодатель может расторгнуть договор вообще без указания причин. 

При этом в силу раздела 6 договора у Вас идет речь о письменном предупреждении о расторжении. п. 9.3 договора у Вас предусмотрен досудебный порядок разрешения споров. В этой связи, до момента предъявления Вам письменной претензии и требования о расторжении договора  со стороны арендодателя можно считать, что спора между Вами нет, и требование не предъявлено.

Таким образом по крайней мере месяц с момента получения требования у Вас есть. 

Далее, прекращение договора влечет за собой прекращение права пользования домом, переданным по нему, но дело в том, что выселить Вас можно лишь в судебном порядке. Это предусмотрено 

ЖК Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судебное рассмотрение с условием подачи Вами апелляционной жалобы затянет Ваше выселение еще по крайней мере месяца на 3-4( рассмотрение в суде первой инстанции — месяца 2, плюс апелляция — еще месяца 2). Только после этого возможно выселение посредством судебных приставов. И это еще время. Кроме того, Вами может быть подано заявлени об отсрочке исполнения решения суда о выселении на основании ст.203 ГПК,  Таким образом выселить Вас конечно возможно, но при желании месяцев 5-6 Вы в доме сможете еще находится. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте.

Так как обе стороны договора являются физическими лицами к договору применимы положения гл. 35 ГК (найм жилого помещения)

Основания расторжения указаны в ст. 687 ГК РФ которую привел коллега Кураев. В данном случае на мой взгляд его позиция более убедительна, так как с п. 6.3. договора о его досрочном расторжении с предупреждением арендатора за месяц можно поспорить.

Точнее даже суть не в его оспоримости, а в том, что он не устанавливает на мой взгляд права арендодателя расторгать договор без объяснения причин.

В пункте 6.1 договора указано, что он расторгается путем уведомления за 30 дней в случае нарушения условий договора другой стороной — со стороны арендатора нарушений не было. А п. 6.3 дублирует установление этого срока — но на мой взгляд арендодатель не может сослаться на то, что он устанавливает иные основания — он просто повторяет условие о сроке, содержащееся в п. 6.1. 

Что касается применения ст 450 ГК РФ в контексте свободы договора — дополню решением Верховного суда РФ, где анализируются эти нормы, т.к. решение суда районного в споре будет не столь убедительно (как любят повторять судьи: «у нас не прецедентное право») 

В данном решении, правда, речь о договоре аренды между юридическими лицами — однако смысл решения именно в анализе норм ст 450 ГК РФ

 Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013 Требование: О расторжении договора аренды. 

В пункте 10.5 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 — 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения.

Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, — /в нашем случае — ст 687 ГК РФ/ 

такие основания должны быть указаны в договоре.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав пункт 10.5 договора с соблюдением положений статьи 431 Кодекса, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).
Арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это предусмотрено в пунктах 10.2 — 10.3 договора, поэтому подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса не подлежит применению.

НУ и в чем соглашусь с коллегой Беляевым — в любом случае  6 месяцев, которыми собственно ограничен срок действия договора,  пока будет идти спор Вы в этом доме «продержитесь». 

Добрый день.

У вас тут и договор и обвинения в нарушении тишины. Все вместе.

Коллеги верно указали про условия расторжения договора. Верное решение, это дожидаться суда. Не выселяться.Готовить ходатайства, которые тоже могут оттянуть процесс. Понятно, что вы не судиться приехали, а совсем другим заниматься, но затормозить дело, если арендодатели не пойдут на встречу к вам — это только суд.

Ответственность. Для того, что бы привлечь к ответственности, необходимо не только акты, посещения участкового, показания свидетелей, врачей, что шум вызывает давление, но и действительно неоднократность  привлечения в административной ответственности.

Но! Вы должны знать на будущее, такой момент, что, например, Верховный суд РФ, посчитал, что за шум надо наказывать независимо от децибел. ("Суд правильно указал в решении, что в данном случае законодатель Томской области связывает наступление административной ответственности не с уровнем звучания звуковоспроизводящих устройств, а с нарушением тишины и покоя граждан, поскольку именно нарушение тишины и покоя приводит к нарушению их права на отдых.").http://www.consultant.ru/cons/...

То есть, «юридически» у вас минус в том, что практика судебная на стороне «тишины». Может есть смысл, хотя бы соблюдать время тишины, как вы и делаете. Согласно ст. 3.3 Закона Краснодарского края от 23.07.2003 N 608-КЗ(ред. от 19.07.2012): «Нарушение общественного порядка, выразившееся в совершении действий, нарушающих тишину и покой граждан, а равно любое использование повышенной громкости звуковоспроизводящих устройств, в том числе установленных на транспортных средствах, в киосках, павильонах, летних ресторанах, кафе, дискотеках, на балконах или подоконниках при открытых окнах, а также громкое пение и игра на музыкальных инструментах, подача неоднократных звуковых сигналов в период с 23.00 до 07.00 часов -влекут наложение административного штрафа на граждан в размере одной тысячи рублей».http://docs.cntd.ru/document/4...