Нужна помощь в урегилировании спора с квартиросъемщиком

вернуть депозит (в размере квартплаты за 1 месяц)

Возврат депозита вообще предусмотрен договором? 

Уведомление о расторжении направлено арендодателю с нарушением условий договора (менее чем за 30 дней)

Договором предусмотрены штрафные санкции для квартиросъемщика при нарушении им условий договора? 

Виолетта, добрый вечер. Спасибо за ответ.

Приложил договр. Пожалуйста, посмотрите текст договора и предложите варианты дальнейших действий. Еще раз спасибо!

Добрый вечер. Попробуйте еще раз, договор не прикрепился

Андрей, добрый день! 

Из анализа договора следует: 

-в п.3.1. указан срок заключения договора 11 месяцев, 

— вп.4.4. предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере 30 тыс. рублей, из данной суммы, в случае причинения вреда имуществу, может быть осуществлено обращение компенсации.

-в п.5.1.3 указано, что Наймодатель обязан возвратить обеспечительный платеж, при условии  исполнения Нанимателем обязательств по  Договору. 

-в6.1.2. предусмотрена обязанность Нанимателя вносить платежи по Договору, а также оплачивать коммунальные услуги. 

-в п. 6.2.2. предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения Договора Нанимателя, при это уведомление должно быть направлено за 1 месяц.  

Определив права и обязанности, нужно обратиться к закону. В соответствии с ч.1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

При этом у Вас в договоре не предусмотрено право обращения указанного обеспечительного платежа как погашение исполнения обязательства  Нанимателя (оплаты за наём), в случае их нарушения. У Вас указано лишь при установлении причинения вреда, обращение в счет его возмещения. Кроме того, если  у Наниматель не оплатил за последний месяц, то руководствуясь п.5.1.3 Договора Вы вправе не возвращать обеспечительный платеж до полного исполнения обязательств Нанимателем. Если же оплатил, то у Вы обязаны его вернуть в полном объеме. Проблема в том, что договор не в полной мере защищает Ваши интересы Наймодателя. 

Учитывая, что Наймодатель написал уведомление с нарушением срока, то следует ему написать грамотный ответ со ссылками на указанные обстоятельства и указать, что в таком случае его договор прекратит свое действие через месяц со дня получения Вами уведомления.  За указанный месяц Наймодатель обязан уплатить наем, а также коммунальные услуги. В противном случае Вы обратитесь в суд за принудительным взысканием.  

В данном случае не стоит бояться суда и заявления в налоговую, при грамотной защите  суд будет на Ваше стороне, а при проверке налогового органа напишите объяснение, подадите декларацию в конце года, осуществите оплату налогов и никаких проблем не будет.  Если будут обращаться в полицию, то аналогично, учитывая, что состава преступления в данном случае нет, будет вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Относительно статьи 14.1.  КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии), то в данном случае при оплате налогов состава правонарушения, нет. (примечание 2 к указанной статье лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 — 15.6, 15.11, 15.25 настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом) 

Если Вам нужна помощь в составлении документов, обращайтесь в чат к юристу, либо в раздел документы.

Удачи Вам в решении Вашей проблемы!

С уважением к Вам, юрист Дмитрий.

Константин, см.приложение.

Буду благодарен за рекомендации.

С уважением,

Андрей Чурилов

Спасибо, договор изучен, понятен, проясняет условие о депозите — он не подлежит возврату лишь в случае, если Вашему имуществу причинен вред для компенсации стоимости вреда. Но если Ваш арендатор не расплатится, Вы вправе удержать из суммы обеспечения и задолженность по аренде, и коммунальные платежи, поскольку если арендатор Вам их не оплатит, он нарушит условия договора. Также понятно условие об уведомлении — пункт сформулирован таким образом, что Вы вправе толковать уведомление о расторжении договора либо как ненадлежащее, либо в идеале таким образом, что Вы отсчитываете 30 дней со дня уведомления самостоятельно, после истечения 30 дней договор расторгнут. Никаких судебных перспектив у арендатора нет, но проблема с налоговой сохраняется — поскольку дата договора неизвестна, то сохраняется риск доначисления Вам налога при заявлении арендатором в инспекцию, если у него на руках есть документы об оплате. Именно с учетом важности не светить аренду перед налоговой как сейчас, так и на будущее, с учетом ранее данной консультации, рекомендации сводятся к следующему:

1. При возможности переговоров с арендатором, вступайте в переговоры:

— в ходе них Вы можете пойти на уступку, согласившись в качестве бонуса арендатору считать уведомление надлежащим (без оформления чего-либо письменно), и договор соглашаетесь прекратить с даты, указанной покупателем,

— при этом Вы настаиваете, чтобы покупатель полностью оплатил фактическое время аренды и коммунальные услуги, тогда Вы готовы вернуть депозит, если арендатор будет говорить о суде, он в не выигрышной ситуации, с него взыщут куда больше, с Вас ничего, точнее могут взыскать часть депозита, но суд произведет зачет с арендой, арендатор останется с долгом,

— пусть арендатор выселяется из квартиры, Вы ее смотрите, если с имуществом все хорошо, то возвращаете депозит при условии оплаты аренды и коммунальных услуг и при передаче Вам оригинала договора, находящегося у арендатора, чтобы не было риска заявления в налоговую,

— дополнительный Ваш козырь — если арендатор предъявит иск — Вы заявите встречный, в котором сошлетесь на нарушение порядка уведомления и взыщете всю сумму аренды и коммунальных услуг по день расторжения договора судом, + если какой-либо платеж арендатор произвел без расписки, Вы сможете взыскать с него и эту сумму.

2. Суд Вам не выгоден только с той стороны, что арендатор тогда представит документы в налоговую с большей вероятностью и налоговая точно произведет доначисления, поскольку обстоятельства аренды будут установлены судебным актом. Если удастся договориться без суда, но арендатор Вас обманет и представит в налоговую договор, то это действие не повлечет доначисления, если Вы поясните, что договор фактически не исполнялся, арендатор в квартире не жил, к исполнению договора не приступали, соответственно налоговая обязанность не возникла.