Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужна помощь в урегилировании спора с квартиросъемщиком
Между собственником квартиры и квартиросъемщиком подписан типовой договор аренды квартиры на срок 11 месяцев.
Квартиросъемщик просит расторгнуть договор раньше установленного срока и вернуть депозит (в размере квартплаты за 1 месяц). Уведомление о расторжении направлено арендодателю с нарушением условий договора (менее чем за 30 дней). Депозит требуют вернуть в полном обьеме без вычета коммунальных платежей в противном случае грозят судом и заявлением в налоговую.
Требуется оценить возможные риски арендодателя и предложить варианты решения спора с обоснованием.
- Док_27_05_18_21_01_39.pdf
Здравствуйте!
Требуется оценить возможные риски арендодателя и предложить варианты решения спора с обоснованием.Андрей
Для более полного понимания ситуации необходимо изучить указанный договор. Есть возможность отправить его мне в чате?
Добрый вечер.
Сам договор можете выложить?
Пока из того, что пояснили, они могут угрожать сколько угодно, а Вы в свою очередь вправе не возвращать и указать на то, что вызыщите средства в судебном порядке, да еще и с процентами за пользование деньгами по ст. 395 ГК РФ.
Согласно ст. 309 ГК РФ односторонний отказ от исполнения улсовий договора недопускается, а рендаторы условия договыора не соблюдли, своевременно не предупредили о расторжении договора, следовательно, у Вас есть все основания для удержания как минимум с депозита сумму за комменальные услуги и оплату за время проживания
Андрей, здравствуйте!
Чтобы полностью оценить риски нужно увидеть договор. Приложите его в вопросе, пожалуйста?
Андрей, добрый день!
Из анализа договора следует:
-в п.3.1. указан срок заключения договора 11 месяцев,
— вп.4.4. предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере 30 тыс. рублей, из данной суммы, в случае причинения вреда имуществу, может быть осуществлено обращение компенсации.
-в п.5.1.3 указано, что Наймодатель обязан возвратить обеспечительный платеж, при условии исполнения Нанимателем обязательств по Договору.
-в6.1.2. предусмотрена обязанность Нанимателя вносить платежи по Договору, а также оплачивать коммунальные услуги.
-в п. 6.2.2. предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения Договора Нанимателя, при это уведомление должно быть направлено за 1 месяц.
Определив права и обязанности, нужно обратиться к закону. В соответствии с ч.1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
При этом у Вас в договоре не предусмотрено право обращения указанного обеспечительного платежа как погашение исполнения обязательства Нанимателя (оплаты за наём), в случае их нарушения. У Вас указано лишь при установлении причинения вреда, обращение в счет его возмещения. Кроме того, если у Наниматель не оплатил за последний месяц, то руководствуясь п.5.1.3 Договора Вы вправе не возвращать обеспечительный платеж до полного исполнения обязательств Нанимателем. Если же оплатил, то у Вы обязаны его вернуть в полном объеме. Проблема в том, что договор не в полной мере защищает Ваши интересы Наймодателя.
Учитывая, что Наймодатель написал уведомление с нарушением срока, то следует ему написать грамотный ответ со ссылками на указанные обстоятельства и указать, что в таком случае его договор прекратит свое действие через месяц со дня получения Вами уведомления. За указанный месяц Наймодатель обязан уплатить наем, а также коммунальные услуги. В противном случае Вы обратитесь в суд за принудительным взысканием.
В данном случае не стоит бояться суда и заявления в налоговую, при грамотной защите суд будет на Ваше стороне, а при проверке налогового органа напишите объяснение, подадите декларацию в конце года, осуществите оплату налогов и никаких проблем не будет. Если будут обращаться в полицию, то аналогично, учитывая, что состава преступления в данном случае нет, будет вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Относительно статьи 14.1. КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии), то в данном случае при оплате налогов состава правонарушения, нет. (примечание 2 к указанной статье лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 — 15.6, 15.11, 15.25 настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом)
Если Вам нужна помощь в составлении документов, обращайтесь в чат к юристу, либо в раздел документы.
Удачи Вам в решении Вашей проблемы!
С уважением к Вам, юрист Дмитрий.
Здравствуйте, Андрей!
грозят судом и заявлением в налоговуюАндрей
поддерживаю коллег, чтобы предметно говорить нужно видеть условия договора, в частности для оценки судебной тяжбы.
касательно заявления в ФНС, то тут надо смотреть даты получения дохода в виде арендных платежей, возможно у арендодателя еще и не возникла обязанность по уплате налогов с дохода, например, если договор заключен в 2018г., то по НДФЛ срок уплаты не позднее 15 июля 2019г.
да и за 2017г. срок уплаты не прошел, т.ч. максимум штраф по ст.119 НК за несвоевременную подачу декларации грозит.
Добрый вечер. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от обязательств не допускается. Вы видимо предусмотрели в договоре возможность расторгнуть договор путем направления уведомления не менее, чем за 30 дней, как следует из вопроса. Арендатор нарушил срок уведомления и отказывается от договора аренды не в соответствии с законом, односторонний отказ от договора аренды, который заключен на определенный срок, 11 месяцев, с нарушением срока уведомления не допускается. Рисков для Вас нет.
Депозит предоставлен Вам как способ обеспечения исполнения обязательства, что соответствует пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор не исполнил свои обязательства по договору, соответственно обеспечение остается у Вас по общему правилу, если иное не прописано в договоре. Требовать вернуть обеспечение арендатор не вправе. Рисков также нет.
Арендатор может реализовать угрозу по обращению в суд, но он не соблюдал условие договора об уведомлении, обращаясь в суд, он злоупотребляет правом и суд, руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса РФ вправе отказать ему по причине этого злоупотребления. Если же по какой-либо причине суд на этапе принятия к производству не учтет не соблюдение порядка уведомления, соответственно арендодатель вправе будет ходатайствовать об оставлении иска без рассмотрения по правилам статьи 222 Гражданского процессуального кодекса РФ. Кроме того, у арендатора исходя из условий вопроса отсутствуют основания для судебного расторжения договора по правилам статей 450 и 620 Гражданского кодекса РФ, если договором не предусмотрено иных, то рисков также нет.
То есть не выявлено условий, угрожающих арендодателю в данной сфере, риски больше связаны с тем, что арендатор может ухудшить имущество намеренно в отместку за несогласие с ним, но это не правовой риск. Это может повлечь у арендодателя необходимость взыскания ущерба в будущем в судебном порядке с арендатора, также необходимо быть готовым к обращению в полицию на арендатора, если он сделает что-либо подобное.
Более реальна угроза арендатора, связанная с обращением в налоговую. Если арендодатель не платит налоги по договору, то налоговый орган рассмотрит обращение арендатора и копию договора аренды и может провести проверку, доначислив арендодателю НДФЛ в размере 13 % от дохода от сдачи имущества в аренду + пени и штраф, если у арендатора есть на руках и будут представлены в налоговую документы о фактической оплате им аренды. Многое зависит от даты заключения договора аренды – возможно, что договор заключен в 2018 году и налог подлежит уплате только в следующем, тогда декларация 3НДФЛ подлежит подаче только 30 апреля 2019 года, а налог подлежит уплате еще через 2 месяца.
В остальном и в целом согласен с коллегами, для оценки иных рисков нужно смотреть договор, текст которого эти риски может порождать.
Спасибо, договор изучен, понятен, проясняет условие о депозите — он не подлежит возврату лишь в случае, если Вашему имуществу причинен вред для компенсации стоимости вреда. Но если Ваш арендатор не расплатится, Вы вправе удержать из суммы обеспечения и задолженность по аренде, и коммунальные платежи, поскольку если арендатор Вам их не оплатит, он нарушит условия договора. Также понятно условие об уведомлении — пункт сформулирован таким образом, что Вы вправе толковать уведомление о расторжении договора либо как ненадлежащее, либо в идеале таким образом, что Вы отсчитываете 30 дней со дня уведомления самостоятельно, после истечения 30 дней договор расторгнут. Никаких судебных перспектив у арендатора нет, но проблема с налоговой сохраняется — поскольку дата договора неизвестна, то сохраняется риск доначисления Вам налога при заявлении арендатором в инспекцию, если у него на руках есть документы об оплате. Именно с учетом важности не светить аренду перед налоговой как сейчас, так и на будущее, с учетом ранее данной консультации, рекомендации сводятся к следующему:
1. При возможности переговоров с арендатором, вступайте в переговоры:
— в ходе них Вы можете пойти на уступку, согласившись в качестве бонуса арендатору считать уведомление надлежащим (без оформления чего-либо письменно), и договор соглашаетесь прекратить с даты, указанной покупателем,
— при этом Вы настаиваете, чтобы покупатель полностью оплатил фактическое время аренды и коммунальные услуги, тогда Вы готовы вернуть депозит, если арендатор будет говорить о суде, он в не выигрышной ситуации, с него взыщут куда больше, с Вас ничего, точнее могут взыскать часть депозита, но суд произведет зачет с арендой, арендатор останется с долгом,
— пусть арендатор выселяется из квартиры, Вы ее смотрите, если с имуществом все хорошо, то возвращаете депозит при условии оплаты аренды и коммунальных услуг и при передаче Вам оригинала договора, находящегося у арендатора, чтобы не было риска заявления в налоговую,
— дополнительный Ваш козырь — если арендатор предъявит иск — Вы заявите встречный, в котором сошлетесь на нарушение порядка уведомления и взыщете всю сумму аренды и коммунальных услуг по день расторжения договора судом, + если какой-либо платеж арендатор произвел без расписки, Вы сможете взыскать с него и эту сумму.
2. Суд Вам не выгоден только с той стороны, что арендатор тогда представит документы в налоговую с большей вероятностью и налоговая точно произведет доначисления, поскольку обстоятельства аренды будут установлены судебным актом. Если удастся договориться без суда, но арендатор Вас обманет и представит в налоговую договор, то это действие не повлечет доначисления, если Вы поясните, что договор фактически не исполнялся, арендатор в квартире не жил, к исполнению договора не приступали, соответственно налоговая обязанность не возникла.
Возврат депозита вообще предусмотрен договором?
Договором предусмотрены штрафные санкции для квартиросъемщика при нарушении им условий договора?