Нужна помощь в урегилировании спора с квартиросъемщиком

Question

Между собственником квартиры и квартиросъемщиком подписан типовой договор аренды квартиры на срок 11 месяцев. Квартиросъемщик просит расторгнуть договор раньше установленного срока и вернуть депозит (в размере квартплаты за 1 месяц). Уведомление о расторжении направлено арендодателю с нарушением условий договора (менее чем за 30 дней). Депозит требуют вернуть в полном обьеме без вычета коммунальных платежей в противном случае грозят судом и заявлением в налоговую. Требуется оценить возможные риски арендодателя и предложить варианты решения спора с обоснованием.

Владимир Сахаровский · Answer

Здравствуйте! Требуется оценить возможные риски арендодателя и предложить варианты решения спора с обоснованием. Андрей Для более полного понимания ситуации необходимо изучить указанный договор. Есть возможность отправить его мне в чате?

Виолетта Магола · Answer

Добрый вечер. Сам договор можете выложить? Пока из того, что пояснили, они могут угрожать сколько угодно, а Вы в свою очередь вправе не возвращать и указать на то, что вызыщите средства в судебном порядке, да еще и с процентами за пользование деньгами по ст. 395 ГК РФ. Согласно ст. 309 ГК РФ односторонний отказ от исполнения улсовий договора недопускается, а рендаторы условия договыора не соблюдли, своевременно не предупредили о расторжении договора, следовательно, у Вас есть все основания для удержания как минимум с депозита сумму за комменальные услуги и оплату за время проживания

Дмитрий Квон · Answer

Андрей, здравствуйте! Чтобы полностью оценить риски нужно увидеть договор. Приложите его в вопросе, пожалуйста?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Андрей! грозят судом и заявлением в налоговую Андрей поддерживаю коллег, чтобы предметно говорить нужно видеть условия договора, в частности для оценки судебной тяжбы. касательно заявления в ФНС, то тут надо смотреть даты получения дохода в виде арендных платежей, возможно у арендодателя еще и не возникла обязанность по уплате налогов с дохода, например, если договор заключен в 2018г., то по НДФЛ срок уплаты не позднее 15 июля 2019г. да и за 2017г. срок уплаты не прошел, т.ч. максимум штраф по ст.119 НК за несвоевременную подачу декларации грозит.

Иван Иванов · Answer

Добрый вечер. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от обязательств не допускается. Вы видимо предусмотрели в договоре возможность расторгнуть договор путем направления уведомления не менее, чем за 30 дней, как следует из вопроса. Арендатор нарушил срок уведомления и отказывается от договора аренды не в соответствии с законом, односторонний отказ от договора аренды, который заключен на определенный срок, 11 месяцев, с нарушением срока уведомления не допускается. Рисков для Вас нет. Депозит предоставлен Вам как способ обеспечения исполнения обязательства, что соответствует пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор не исполнил свои обязательства по договору, соответственно обеспечение остается у Вас по общему правилу, если иное не прописано в договоре. Требовать вернуть обеспечение арендатор не вправе. Рисков также нет. Арендатор может реализовать угрозу по обращению в суд, но он не соблюдал условие договора об уведомлении, обращаясь в суд, он злоупотребляет правом и суд, руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса РФ вправе отказать ему по причине этого злоупотребления. Если же по какой-либо причине суд на этапе принятия к производству не учтет не соблюдение порядка уведомления, соответственно арендодатель вправе будет ходатайствовать об оставлении иска без рассмотрения по правилам статьи 222 Гражданского процессуального кодекса РФ. Кроме того, у арендатора исходя из условий вопроса отсутствуют основания для судебного расторжения договора по правилам статей 450 и 620 Гражданского кодекса РФ, если договором не предусмотрено иных, то рисков также нет. То есть не выявлено условий, угрожающих арендодателю в данной сфере, риски больше связаны с тем, что арендатор может ухудшить имущество намеренно в отместку за несогласие с ним, но это не правовой риск. Это может повлечь у арендодателя необходимость взыскания ущерба в будущем в судебном порядке с арендатора, также необходимо быть готовым к обращению в полицию на арендатора, если он сделает что-либо подобное. Более реальна угроза арендатора, связанная с обращением в налоговую. Если арендодатель не платит налоги по договору, то налоговый орган рассмотрит обращение арендатора и копию договора аренды и может провести проверку, доначислив арендодателю НДФЛ в размере 13 % от дохода от сдачи имущества в аренду + пени и штраф, если у арендатора есть на руках и будут представлены в налоговую документы о фактической оплате им аренды. Многое зависит от даты заключения договора аренды – возможно, что договор заключен в 2018 году и налог подлежит уплате только в следующем, тогда декларация 3НДФЛ подлежит подаче только 30 апреля 2019 года, а налог подлежит уплате еще через 2 месяца. В остальном и в целом согласен с коллегами, для оценки иных рисков нужно смотреть договор, текст которого эти риски может порождать.