Как правильнее и выгоднее сдать в аренду апартаменты?

1) Насколько рисковый 3 вариант и стоит ли так делать?

Артем

Здравствуйте

Раз тут участвует юр лицо- то самое ук — то конечно риски повышаются- ведь их запросто может проверить фнс -и значит они увидят что они сдавали имущество в аренду (или субаренду)— кто владелец- сразу станет понятно, и что вы деньги от ук тоже получали. А дальше сверить данные дело техники.

Вот если бы вы это делали без ук- риск конечно есть но уже меньше — когда идут отношения напрямую например между вам и арендаторами- и главное — арендаторами физ лицами тоже, а не юриками.

2) Реально ли все таки как-то апартаменты сдавать от моего ИП, не регистрирую новый?

Артем

Проблемы если честно не вижу — нотариальная доверенность от мамы на вас на полное управление с правом сдачи в аренду и все.

И налоги тогда будете платить как ип- + договоры все будут идти от имени ип — как с ук например, так и не с ук.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

продумать срок аренды- до 11 мес например чтоб его не регистрировать.

Артём, добрый день. Поскольку вы с матерью являетесь близкими родственниками, можно заключить договор безвозмездного пользования между Вами и ею. А вы уже можете сдавать в аренду, уплачивая налог 6%.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Насчёт риска 3 варианта — при систематической сдаче имущества в аренду физлицом последствия могут быть очень неприятные, например, как в приведённом решении Верховного судаhttp://legalacts.ru/sud/oprede.... Чтобы не читать всё решение, можно ознакомиться с короткой статьей на данную тему.  https://www.nalog-forum.ru/pan...

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Здравствуйте, Артем!

Не вижу смысла создавать Вам себе столько препятствий.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 2 ГК РФ

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Сама по себе сдача в аренду Вашей матерью нежилого помещения еще не говорит об осуществлении предпринимательской деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д.

 http://www.garant.ru/consult/business/529093/#ixzz5BXEj4qFA

Таким образом, если договор заключается на срок менее года и потом не обязательно будет пролонгироваться, то можно заключить договор аренды и от имени матери как от физического лица.

Добрый день. Хочу обратить внимание на риски при сдачи квартиры по схеме -от мамы к Вам- безвозмездное пользование, от Вас к арендатору -договор аренды. В данном случае Вы можете попасть под 

ст. 250 НК

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8)в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;

В данном случае у Вас возникнет налогооблагаемый доход в виде внереализационного дохода от экономии на процентах. Т.е. у Вас образуется 2 вида налогооблагаемой базы в этом случае — внереализационный доход и доход от аренды. С каждой из них Вы должны оплатить налог