Стоит ли объединять доли в квартире, не будет ли это попадание на налог при продаже?

Сейчас – если я подам заявление на объединение долей, чем мне это грозит? Мне сказали, что это будет новая запись в Росреестре и, если я буду продавать квартиру в ближайшие 5 лет, я попаду на налог. Так ли это? Прокомментируйте, пожалуйста.

Ольга

Ольга, добрый день! Ничем не грозит. Срок владения у Вас будет исчисляться с даты приобретения первой доли, объединение долей не ведет к образованию нового объекта недвижимости поэтому срок владения не измениться, при продаже указанной квартиры также не будет налога в силу ст. 217 НК

напр.

Письмо Минфина России от 14.12.2017 N 03-04-05/83666

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартир и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Исходя из изложенного изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Таким образом, срок владения квартирой, приобретенной в 2001 году в общую долевую собственность, у налогоплательщика исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации на нее права собственности.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
На основании изложенного квартира, приобретенная в 2013 году, является совместной собственностью супругов и моментом возникновения права собственности на указанную квартиру является дата государственной регистрации такого права.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции, действующей в отношении имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Добрый день!

Налога при продаже в этом случае не будет.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 10 мая 2012 г. N 03-04-05/7-619

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что семьей из четырех человек в 2002 г. была приватизирована квартира в общую долевую собственность с равными долями. В 2008 г. мать и отец по договору дарения подарили свои доли дочери, в результате чего у дочери в собственности находились 3/4 доли в праве собственности на данную квартиру. В 2011 г. квартира была продана.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получениеимущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

Здравствуйте!  Письма,  которые привели коллеги к Вашему вопросу не относятся,  так как в них идет речь о приобретении квартиры в долевую собственность. Вы же приобрели в 2007 году лишь 1/2 долю в праве в квартире,  которая уже находилась в собственности (первоначальная регистрация).  

Но,  тем не менее это не меняет основной ответ,  а именно получение выписки из ЕГРН на единый объект не изменяет срок владения долями. (ст. 131 ГК РФ). 

Вторую 1/2 долю Вы приобрели в 2013 году,  то есть более трех лет назад,  а следовательно от налогообложения освобождаетесь при продаже квартиры. (ст. 217 НК РФ в  редакции 2014 года) 

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Здравствуйте, Ольга. Вы пишите:

в 2007 году по договору купли-продажи приобрела ½ квартиры в равнодолевой собственности. В 2013 году выкупила вторую половину (1/2 доли) тоже по договору купли-продажи. В результате получила 2 свидетельства о собственности, по ½ доли в каждом.

Я думала, что объединение произойдет автоматически после закрытия ипотеки, но это было ошибочное предположение.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» 

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению..

и другие статьи  федерального закона не имеют прямого указания на объединение. Тот факт, что объект принадлежит Вам в настоящее время в 100% объёме, и подтверждают два свидетельства которые Вы имеете в настоящее время на руках. И, в настоящее время свидетельства не выдаются, а вместо них предусмотрена выписка из ЕГРН  - Единый государственный реестр недвижимости. Если, сейчас Вы этот документ получите на руки, то из него будет видно, что только Вы одна являетесь собственником данной квартиры. Но, основания приобретения долей разные. То есть, в первом случае это Договор купли-продажи от 2007 года, а второй договор купли-продажи от 2013 года. И основания эти необходимо указывать. Поэтому даже если бы Вы подали такое заявление, то основания приобретения не изменились бы. При данных обстоятельствах Вам не о чем беспокоиться, объект на 100% принадлежит Вам, и если Вы закажите выписку из ЕГРН, то и документ будет один (поскольку свидетельства отменены), он и будет являться правоустанавливающим документом, свидетельствующим о том, что право собственности на квартиру оформлено на Вас. То есть, никаких объединений Вам делать не нужно. Ваши доли уже объединились, и составляют 100%, только основания разные, но они не изменяться, поскольку являются подтверждением факта на основании чего Вы приобрели эту квартиру.

если я буду продавать квартиру в ближайшие 5 лет, я попаду на налог. Так ли это?

Ольга

Нет, не попадёте. Поскольку, первая 1/2 доля, у Вас приобретена в 2007 году. Даже если исчислять с даты заключения второго договора купли-продажи от 2013 года, то тоже не подпадаете, поскольку для оплаты налога с продажи должно было пройти не менее 3 лет, которые истекли в 2016 году.