Как внести изменения о назначении участка в договор аренды земли с администрацией города

Question

Добрый день. Меня зовут Илья, у меня вопрос по изменению назначения договора аренды земельного участка. Есть договор аренды земельного участка с администрацией города (от 1999 года). В назначении прописано "для эксплуатации торгового павильона". На участке построен павильон, который имеет все признаки капитального строения (есть соответствующий отчёт аккредитованной организации, при необходимости можно сделать новое заключение о капитальности). То есть здание на фундаменте, с подводкой центральных коммуникаций, без задолженностей по арендной плате и т.д. На здание павильона есть только технический паспорт и заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Разрешения на строительство, соответственно, нет. Предыдущий арендатор умер, на его дочь, как наследницу, оформлено дополнительное соглашение к первичному договору аренды. Вопросы: 1. Можно ли внести изменение в назначение участка, указав там "для эксплуатации торгового павильона И сдачи его в аренду" (чтобы можно было официально сдавать его в аренду)? 2. Возможно ли оформить право собственности на торговый павильон, признав его капитальным в судебном порядке? 3. Каким образом можно получить хоть какие-то документы на павильон (например, разрешение на строительство). Аренда и коммунальные платежи оплачиваются своевременно, павильон стоит более 15 лет. Хотелось бы получить «дорожную карту» или юридическое сопровождение специалиста из Ярославской области, так как есть подозрение, что «лобовое» решение вопроса может привести к печальным последствиям, вплоть до расторжения договора аренды или чего-то вроде постановления о сносе.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Илья! Доброго! Главное и важное то, что действует договор аренды. То есть и надо именно в это время решить вопросы по сооружению, чтобы далее иметь преимущественное право, что на продление аренды, что на выкуп (см. ст.39.20 ЗК РФ). В общем можно изначально попробывать поставить сооружение на государственный кадастровый учет (если еще не стоит) и далее зарегистрировать права. Если от Управления Росреестра по региону будет отказ (нет разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), то только через суд в порядке ст.222 ГК РФ. Касательно «упорядочивания» договора аренды надо смотреть и сам текст и нужны местные Правила землепользования и застройки. Кстати, Вам точно бы не мешало получить и градостроительный план на ЗУ. По уму надо все смотреть.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Илья. У Вашей попытки оформить павильон как стационарный капитальный объект и земельный участок под ним может быть и отрицательная сторона. Ваш объект могут признать самовольной постройкой и обязать ее снести. Назначение земельного участка под торговый павильон может свидетельствовать о предоставлении земельного участка под нестационарный павильон. Что означает запрет на строительство капитальных объектов. Разрешение на строительство Вы тоже не получали. Следовательно, имеются признаки самовольной постройки. Вам нужно выяснить включен ли Ваш объект в схему нестационарных торговых объектов Вашего поселения. Если нет, то можно пробовать узаконить как стационарный объект. При необходимости, будет назначена экспертиза Градостроительный кодекс Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: 10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; Гражданский кодекс Статья 222. Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. С уважением! Г.А. Кураев

Сергей Баландин · Answer

Здравствуйте, Илья! В части целевого назначения (разрешенного использования) однозначно арендодатель не примет вашего предложения, тем более вы и так вправе его сдавать в аренду. Правда, если договор краткосрочный (до 5 лет), то при этом необходимо получать согласие арендодателя. Право собственности на павильон может быть признано судом при условии, что: в договоре аренды нет прямых запретов на строительство объекта капитального строительства; не указано, что на участке расположен павильон из БВК (быстровозводимых конструкций); документального подтверждения (проектная документация, экспертные заключения и т.п.) того, что объект обладает всеми признаками недвижимости; договор аренды должен быть зарегистрирован, действующим. Разрешение на строительство для признания права собственности в судебном порядке не потребуется.