464 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

464 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Сдача в долгосрочную аренду комнат в частном доме

Добрый день,

Интересует вопрос: возможно ли сдача в в долгосрочную аренду комнат в частном доме, принадлежащему одному собственнику на официальной основе (с уплатой налогов) ?

Какими нормативно-правовыми актами регулируется данные отношения и какие должны быть заключены договоры между наймодателем и нанимателями ?

Спасибо.

05 Марта 2018, 17:30, вопрос №1926956
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
100%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10723
ответа
5193
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Иван.

Да, собственник вправе сдавать в найм жилое помещение, в том числе комнаты.

В аренду могут передаваться комнаты юридическому лицу, но также для проживания граждан.

Гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения
 
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

 Жилищный кодекс

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
 
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В такой ситуации необходимо регистрироваться в качестве ИП, так как деятельность могут признать предпринимательской.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
 
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 265-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Также земельный участок, если он ИЖС, нужно переводить для коммерческого использования.

В противном случае возможно привлечение к ответственности за нарушение вида разрешенного использования земельного участка

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)
 
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

С уважением!   Г.А.  Кураев

05 Марта 2018, 17:33
q Отблагодарить
0 0
Иван
клиент, г. Москва

Добрый день,

Спасибо за ответ,

А обязательно ли переводить землю в коммерческое пользование, если собственник сам там проживает и планирует сдавать только свободные комнаты? Почему собственник может сдать квартиру или комнату в квартире, но не может сдать комнату в своем доме, где сам зарегистрирован ?

05 Марта 2018, 17:41
10,0
Рейтинг Правовед.ru
10723
ответа
5193
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Строго по закону так делать нельзя, здесь будут смешиваться два вида использования земельного участка для ИЖС и для коммерческого использования по проживанию.

Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Для индивидуального жилищного строительства

Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);

выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений

2.1

Гостиничное обслуживание

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

4.7

05 Марта 2018, 17:45
Адвокат - Олег
9089
ответов
3565
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Ну прежде всего договор аренды. Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Далее к нему можно приложить акт приёма-передачи имущества, в котором желательно очень подробно описать всё имущество, которое передаётся в аренду и его состояние на момент передачи арендатору. Лучше зарегистрироваться ИП, иначе потом придётся доплачивать налоги и т.д. Ну и административная ответственность возможна. И с землей надо разобраться. Согласно ст. 2 ГК РФ

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
05 Марта 2018, 17:34
q Отблагодарить
0 0
Иван
клиент, г. Москва

Добрый день.

Спасибо за ответ.

Нужно ли будет изменять назначение земли ?

05 Марта 2018, 17:43
9089
ответов
3565
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

Скорее всего да, нужно будет. у Вас поскольку под жилую застройку назначение. А в случае сдачи в аренду уже вид пользования другой. так что да, надо. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540

05 Марта 2018, 17:46
Юрист - Андрей
9,2
Рейтинг Правовед.ru
17160
ответов
6792
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Какими нормативно-правовыми актами регулируется данные отношения и какие должны быть заключены договоры между наймодателем и нанимателями?

Иван

Иван, добрый день!  данный вопрос регулируется главой 35 Гражданского кодекса и главой 23 НК РФ

ст. 671 ГК

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

налог в этом случае вы уплачиваете до 15.07. следующего за окончанием налогового периода года, до 01.05 подаете налоговую декларацию в которой отражаете в том числе и данный доход. Если сдача будет юрлицу то оно как налоговый агент по НДФЛ в силу ст. 226 НК налог будет платить за Вас. Но тут еще скользкий момент по нецелевому использованию земельного участка может быть поскольку согласно классификатору видов разрешенного использования ЗУ  утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, все виду ВРИ ЗУ относящиеся к жилой застройки (код 2.0) не предполагают использование ЗУ для извлечения прибыли от сдачи в найм жилых помещений, т.е. надо будет менять вид разрешенного использования ЗУ

05 Марта 2018, 17:38
q Отблагодарить
0 0
Иван
клиент, г. Москва

Добрый день,

Спасибо за ответ,

Нужно ли будет изменять назначение земли ?

05 Марта 2018, 17:42
9,2
Рейтинг Правовед.ru
17160
ответов
6792
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Нужно ли будет изменять назначение земли ?

Иван

Да, если Вы планируете долгосрочные договоры, т.е. в том числе проводить их через Росреестр, вид ЗУ надо менять. На «Гостиничное обслуживание (код 4.7 по классификатору), он предполагает использование ЗУ

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
ну и регистрироваться в качестве ИП, например на ПСН либо УСН для минимизации налогообложения в том числе. По виду РИ ЗУ согласно ст. 7 ЗК РФ

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
соответственно если ПЗЗ для вашего участка предусмотрен нужны ЗУ никаких согласований не требуется, если нет — то через общественные слушания. Ну либо рисковать до первой проверки

05 Марта 2018, 18:00
Юрист - Ростислав
1157
ответов
374
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день Сдавать в аренду комнаты вы вправе на основании договора аренды (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). При этом договор, заключенный на срок более года будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Кроме того, необходимо, что бы вид разрешенного использования земельного участка соответствовал цели коммерческого использования (сдача в аренду комнат в доме). 

Для передачи комнат в наем необходим вид разрешенного использования -  гостиничное обслуживание согласно в соответствии с «классификатором видов разрешенного использования земельных участков», утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (смотрите пункт 4.7 ).

05 Марта 2018, 17:43
q Отблагодарить
1 0
Иван
клиент, г. Москва

Добрый день,

спасибо за ответ.

05 Марта 2018, 17:46
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

464 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут