Как правильно оформить договор и с кем, чтобы получить квартиру

Как оптимально себя подстраховать, какой договор с должником составить, или например просто расписку. Можно ли заказать составление такого договора?

Роман

Роман, добрый день.

Здесь уместно заключить договор цессии (уступка права требования), по которому в счёт уплаты долга Вы получаете права должника по договору подряда.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

ГК РФ Статья 388. Условия уступки требования

 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значениедля должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Нужно ли его или расписку заверять нотариально?

Роман

Вы можете заверить нотариально такой договор, но это не обязательно. Однако если договор подряда был нотариально заверен надо будет заверять и цессию.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Можно ли заключить договор напрямую с застройщиком?

Роман

Вы можете подписать трёхстороннее соглашение.

Если дом не сдадут не построят или сделают большой просрочкой у кого требовать деньги или квартиру,?

Роман

У застройщика.

Здравствуйте.

Раз квартира еще не построена — лучше заключить договор уступки права требования. Она же цессия.

Заверить его у нотариуса необязательно но если хотите и есть возможность то можно заверить. Расписка нужна что вы принимаете квартиру в счет долга, а можно это указать прямо в договоре цессии. Если договор с застройщиком заверялся у нотариуса то и этот договор по уступке требования тоже надо заверить.

После этого квартиру вы получите у застройщика. 

Гк 

Статья 388. Условия уступки требования

 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значениедля должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Роман, здравствуйте!

Должник рассчитался со мной непостроенной квартирой. Он в свою очередь получил ее по договору подряда, оказывая услуги застройщику.

Я не вижу документ- взаимозачет между застройщиком и должником. Фактически должен быть заключен договор долевого участия в строительстве. Он  у должника есть?

Можно ли заказать составление такого договора?

Да, можно. Обратитесь к любому юристу в чат, либо в раздел документы. 

Нужно ли его или расписку заверять нотариально?

Лучше составить договор, где прописать все права обязанности. ИЛИ смотря, что хотите написать в расписке. 

Можно ли заключить договор напрямую с застройщиком?

Можно, если в договоре о погашении долга -это расписать. 

Если дом не сдадут не построят или сделают большой просрочкой у кого требовать деньги или квартиру,?

У Застройщика, так как он отвечает по обязательствам по строительству. В данном случае нужно внимательно смотреть договор долевого участия в строительстве. 

 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
статья 6 Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Прошу ответить на вопросы. 

Здравствуйте. Заключите лучше договор цессии, по которому Вы приобретаете право требования с застройщика. Ст. 388 ГК РФ

 1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значениедля должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.
5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Нужно ли его или расписку заверять нотариально?

Роман

необязательно.

Можно ли заключить договор напрямую с застройщиком?

Роман

можете заключить соглашение о перемене лица в обязательстве также. Хотя сам факт договора цессии будет подтверждать Ваше право требования.

Если дом не сдадут не построят или сделают большой просрочкой у кого требовать деньги или квартиру,?

Роман

с застройщика.

Можно ли заказать составление такого договора?

Роман

Добрый день.

Т.к. дом не сдан и объект не достроен, то имеет смысл заключить договор переуступки прав требования, по которому к вам перейдет квартиры

ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

 1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

ГК РФ Статья 388. Условия уступки требования

 

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения

Нужно ли его или расписку заверять нотариально?

Роман

Нет, расписки не подлежат нотариальному заверению, важно правильно ее составить.

Можно ли заключить договор напрямую с застройщиком?

Роман

Договор переуступки прав требования можете заключить в т.ч. и с засйтрощиком

Если дом не сдадут не построят или сделают большой просрочкой у кого требовать деньги или квартиру,?

Роман

У вас возникнет право требования неустойки и квартиры с застройщика, т.к. все права по договору переуступки перейдут к вам.

Архивные файлы не смогла открыть, если передается по ДДУ, то применим будет 214 ФЗ

Статья 11. Уступка прав требований по договору

 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Здравствуйте, Роман.

В Вашем случае можно заключить договор цессии (уступки права требования) с должником.

Цедент (тот с кем Вы будете заключать договор) отвечает перед цессионарием (в случае заключения договора цессии в качестве цессионария будете выступать Вы) за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. То есть, если договор с застройщиком действителен, то цедент не будет отвечать за неисполнение застройщиком договора. Претензии все нужно будет направлять непосредственно застройщику.

ГК РФ Статья 390. Ответственность цедента

1. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:

уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;

цедент правомочен совершать уступку;

уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;

цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.

3. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

4. В отношениях между несколькими лицами, которым одно и то же требование передавалось от одного цедента, требование признается перешедшим к лицу, в пользу которого передача была совершена ранее.

В случае исполнения должником другому цессионарию риск последствий такого исполнения несет цедент или цессионарий, которые знали или должны были знать об уступке требования, состоявшейся ранее.

Можно ли заказать составление такого договора?

Роман

Да, конечно возможно. В рамках персональной услуги, Вы можете написать юристу личное сообщение для получения персональной услуги.