Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски долевого участия
Здравствуйте!Я хочу приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия.Если договор по 224-ФЗ, в каких случаях я могу потерять деньги?
Здравствуйте, Андрей.
Закон 214.
С введением Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства в случае банкротства Застройщика он обязан возмещать вложенные средства.
Страхование стало не обязательным.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
1. В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).2. По запросу Фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и документы (информацию), подтверждающие достоверность данных.
3. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Статья 13. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства
1. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.
2. Выплата возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.
3. Физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.
Сумма возмещения регулируемая.
В случае если размер Ваших вложений будет выше, разницу Вам не выплатят,
Риски есть при совершении преступлений организаторами (учредителями) долевого строительства и не внесении ими обязательных отчислений в указанный выше Фонд.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
С уважением! Г.А. Кураев
Если договор по 224-ФЗ, в каких случаях я могу потерять деньги?
Андрей
Здравствуйте. У Вас очень общий вопрос. Для того, чтобы ответить на него конкретно, необходимо как минимум проанализировать договор ДДУ на предмет условий, которые в него включены.
В первую очередь, если говорить об общих моментах, не исключена потеря денег и времени в случае объявления застройщика банкротом. Для того, чтобы понимать как это будет выглядеть есть смысл ознакомиться с этим нормативным актом:
§ 7. Банкротство застройщиков
И в обоих перечисленных случаях я гарантированно получу деньги назад (по страховке или из фонда, при условии, что договор изначально был правильно составлен)?
Андрей
Наличие в договоре не слишком удачных для Вас условий не может повлиять на общую обязанность исполнения. То есть безусловно основную часть денег Вы получите. Но Вы же поставили вопрос о том, не потеряете ли Вы деньги вообще. А вот тут могут быть нюансы. Например в части доплаты за излишне намерянные метры-сантиметры — обычно в договоре устанавливается допуск, при нахождении в рамках которого Вы ничего дополнительно платить не обязаны. В некоторых случаях этот допуск очень маленький, и соответственно, Вам придется доплатить за еще один-два-три кв. метра на которые размер квартиры увеличился. Но это как частный пример важности каждого пункта договора.
Здравствуйте! Я хочу приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Если договор по 224-ФЗ, в каких случаях я могу потерять деньги?
Андрей
Андрей, добрый день! Зависит в том числе от того, чем обеспечивается исполнение обязательств застройщика, есть ли страхование гражданской ответственности, по закону в любом случае предполагается обеспечение исполнение договора как минимум залогом участка или прав аренды на участок с последующим залогом в том числе объекта незавершенного строительства, в случае банкротства для дольщиков приобретающих жилые помещения предполагается приоритет перед остальными участниками т.к. первые вправе претендовать на передачу именно помещений а не денежных средств
ст. 201.4 Закона о банкротстве
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
Сейчас страхование не является обязательным способом обеспечения обязательств в связи с созданием
Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства
<Письмо> Минстроя России от 19.10.2017 N 37701-ММ/07
В настоящее время завершаются процедуры регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд), которая создана в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218-ФЗ).
Фонд в соответствии с Законом N 218-ФЗ приступит к своей деятельности не позднее 27 октября 2017 года.
Прошу довести прилагаемую информацию до сведения уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости.М.А.МЕНЬ
Приложение
ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА
О НАЧАЛЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ «ФОНД
ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН — УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»Согласно части 5 статьи 25 Закона N 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.
Согласно части 1 статьи 10 Закона N 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.
Согласно части 3 статьи 10 Закона N 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картография (далее — Росреестр).
Согласно части 1 статьи 11 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.
Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения просьба направлять по электронной почте: service@fond214.ru. Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.
Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».
также приняты необходимые подзаконные акты Правительства РФ, в том числе Правила выплаты компенсации в случае банкротства застройщика
Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233
«Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“ возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений»,
т.е. если говорить упрощенно для ДДУ в случае регистрации перового договора на объект после создания Фонда, будет применяться порядок, схожий с порядком возмещения средств вкладчиков при отзыве лицензий у банков
И в обоих перечисленных случаях я гарантированно получу деньги назад (по страховке или из фонда, при условии, что договор изначально был правильно составлен)?
Андрей
В первом случае основанием для выплаты является решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и введения конкурсного производства, во-втором случае возникает основание для расторжения договора ввиду нарушения застройщиком сроков применительно к ст. 9 214-ФЗ либо начисления неустойки
ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ
1. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.
Андрей, добрый день! Думаю, вы имели в виду 214 — фз. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»
Избежать рисков в долевом участии на 100% невозможно! Но при грамотном составлении договора максимально себя обезопасить можно. Обычно договор долевого участия составляет юрист компании застройщика, который конечно представляет интересы самого застройщика!
Чаще всего возникают проблемы, связанные с:
1. задержкой окончания строительства
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, необходимо в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще
исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне
предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
2.непредусмотренная договором доплата
Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.
В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.
3. невозможность расторгнуть договорЕсли вы решите расторгнуть договор, то чтобы не остаться и без квартиры и без денег, безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, при грамотном составлении договора возможно максимально избежать рисков!
Или же, если договор грамотно составлен, то можно не переживать?
Риск остается всегда, но при грамотном договоре его можно минимизировать. Вы должны понимать, что берете не готовое жилье, а заключаете договор долевого участия на строительство, что по сути больше направлено на процесс, итогом которого станет готовое жилье, когда будут пройдены все положенные этапы.
Здравствуйте.
Согласен с коллегами — но считаю что самое главное на этом этапе — проверка договора и документов застройщика.
Если у вас есть их договор — выложите, посмотрим.
Рисков на самом деле много — чаще всего это просрочка сроков сдачи домов, а потом люди по фз 214 и закону о защите прав потребителей пытаются получить компенсации.
Выше уже указывалось- опасность банкротства застройщика- это сейчас частая ситуация и получить в ней квартиру или деньги не так то просто.
Важно проверить всю проектную документацию-- каким будет дом, выложена ли она у застройщика на сайте. Аналогичная ситуация с документами на землю и разрешением на строительство.
Ранее было обязательно страхование как отметили коллеги, но теперь это работает через отдельный фонд. Но опять же — всех рисков это не снимает.
Да, прошу прощения, по 214-ФЗ.
Так вот если договор с застройщиком идеален, то может сложиться ситуация при которой я останусь и без квартиры и без денег?
Типа: банкротство застройщика, невозможность ввода в эксплуатацию жилья по каким-то причинам и т.д. (не знаю всех возможных вариантов).
Или же, если договор грамотно составлен, то можно не переживать?
Риск минимален, но есть, в том числе по причинам понижения курса рубля, значительного увеличения стоимости строительства.
Выбирайте Застройщика который страхует риски участников долевого строительства на всю сумму уплаченных по Договору средств, смотрите условия страхования, изучайте платежеспособность страховой компании.