Как определить площадь зем.участка под помещением

Добрый день!

Подала иск в арбитраж к Сбербанку на заключение договора аренды на 272,77 кв.м, суд отказал на том основании, что земельный участок не сформирован(А45-28995/2017).Вопрос: что значит не сформирован и как его формировать? Я считаю, что участок сформирован еще в 1994 году.

Галина

Участок, как я понял, из Вашего приложения, сформирован общий, т. е. тот, на котором расположены все помещения, включая Ваше, Сбербанка и еще одного гражданина. Как я понимаю, вопрос возник в том, какие границы имеет участок (часть общего участка), которую занимает ПАО «Сбербанк», т. е. необходимо разделить общий участок, установив границы арендуемого:

ст.  11,4 ЗК РФ: 

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Чтобы передать участок в аренду необходимо установить его границы.

Здравствуйте, Галина.

Не сформирован участок, занимаемый Сбербанком. Не возможно точно определить границы его.

Статья 607. Объекты аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления кадастрового паспорта части земельного участка, занимаемой Сбербанком, в котором будут определены границы участка.

Здравствуйте. 

Согласно статье 7 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” в Государственном кадастре недвижимости относительно земельных участков должны быть указаны определенные сведения, в том числе и описание местоположения границ земельного участка в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
 
Поскольку все характеристики, упомянутые в указанной норме являются обязательными для указания в качестве сведений о земельном участке в Государственном кадастре недвижимости, при их отсутствии земельный участок считается несформированным. Несформированный участок передать в аренду невозможно в силу отсутствия объекта. Согласно ст. 6 и 11.1 ЗК РФ и ч. 3 ст. 1, п. 9 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, ст. 37, 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка (как и самого земельного участка) осуществляется посредством ее государственного кадастрового учета, и до этого она не может являться объектом аренды.

Правда при этом в некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка. 

Ссылки на соответствующие судебные акты можно посмотреть вот тут:

http://www.delo-press.ru/questions.php?n=17332

Однако в большинстве случаев суды все-таки склоняются к тому, что при отсутствии надлежащих границ земельного участка договор аренды считается незаключенным. Совершенно понятно, что при отсутствии договоренности сторон в части размера и иных параметров земельного участка между сторонами понудить к заключению договора не получится.

Поэтому первым делом необходимо определить границы земельного участка, dacybnm какая его часть пропорционально может считаться в пользовании у Сбербанка и только тогда после недостижения согласия с арендатором выходить в суд за понуждением.

Здравствуйте!

На участке расположен объект недвижимости, он не закоординирован (границы не установлены на местности), не указан его кадастровый номер. Не хватает данных для заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

Здравствуйте Галина! В данном случае суд имеет в виду, что границы земельного участка

части земельного участка площадью 272, 77 кв. м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Доватора, д.17, имеющего кадастровый номер 54:35:014930:0001, имеющего общую площадь 1045 кв.м., 

не определены. Для выделения земельного участка, занимаемого банком обратитесь к кадастровому инженеру  для подготовки межевого плана согласно 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ № 218-ФЗ

Статья 22. Требования к межевому плану

 
1. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

2. В межевом плане указываются:
1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;
2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;
3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.
3. В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
4. Утратил силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

Кром того, согласно ст 65 ЗК РФ. 

Платность использования земли
 
1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отсутствие договора аренды не является основанием для освобождения от платы за землю. В связи с чем Вы вправе обратиться с исковым заявлением к банку о взыскании  неосновательного обогащения за период пользования земельным участком: 

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

ст. 1107 ГК РФ. Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Здравствуйте Галина.

В таком случае пропорция составляется мной самостоятельно и кадастровые инженеры не требуются ?

Галина

В  дополнение если брать аналогию, площадь участка за которую подлежит оплата арендная плата, можно рас читать следующим образом:

ст. 39.20 ЗК РФ

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.
12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

Возможно, как мне кажется. так же требовать установление сервитута в соответствии с п. 11, 12 ст. 39.20 ЗК РФ (по аналогии).