Фиктивный договор аренды торгового помещения

Три года назад мы, ИП, заключили договор аренды с хозяином. Он не ИП, а просто собственник

Анатолий

Это обстоятельство может быть инструментом давления, поскольку арендодатель должен был зарегистрироваться как ИП в силу закона, поскольку его деятельность с точки зрения ст. 2 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ является предпринимательской, а именно: 

«предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке.»

В случае невыполнения данного требования его могут привлечь к административной(

Статья 14.1. КоАП РФ - штраф в размере от пятисот до двух тысяч рублей), уголовной ответственности(Статья 171 УК РФ —  штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев(по ч. 1 ст. 171 УК РФ)).

На днях он потребовал, чтобы мы убирались с его помещения так, как договора ненастоящие.

Анатолий

Это требование не имеет юридической силы, поскольку согласно п. 3 ст. 432 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ:

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Оказалось, что подписи в договорах не его, а какого-то постороннего человека( при заключении договоров он просто роздал нам договора с якобы своей подписью и мы подписали договора, думая, что это его подпись).

Анатолий

Это проблемы арендодателя, поскольку согласно п. 1 ст. 168 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ:

 за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То есть сделка по умолчанию является оспоримой и действует до тех пор, пока не будет прекращена либо пока суд не признает её недействительной. Таким образом, арендодателю необходимо обратиться в суд и там доказать свою правоту. Что в данном случае маловероятно.

Можем ли мы через суд вернуть себе всю арендную плату, которую заплатили за 3 года?

Анатолий

Как я понимаю Вы эти 3 года использовали предоставленное Вам помещения. Так что Вы получили владение и пользование помещением, а это является встречным предоставлением в ответ на Вашу арендную плату. 

Кроме того, арендодатель может сослаться на ст. 651 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ и заявить, что договор не был заключен, поскольку не было гос. регистрации.

На этот случай есть информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку.

 Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке. Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?727